碧桂園下半場，正式從防守轉向反攻？

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（來源：中訪網財見）

對于碧桂園而言，2026年下半年的窗口期，不是一蹴而就的復蘇拐點，而是漫長修復周期里的關鍵轉折點。

出品|中訪網

審核|李曉燕

歷經數(shù)年風險攻堅，碧桂園在2026年正式走到發(fā)展分水嶺。上半年收官節(jié)點，這家曾經的行業(yè)龍頭完成了從債務危機應急處置向常態(tài)化經營過渡的階段性鋪墊，管理層將下半年定義為經營轉段關鍵窗口期，宣告企業(yè)正式告別單純“保生存”的被動模式，開啟修復資產、重塑銷售、盤活存量的主動復蘇之路。從各項經營數(shù)據與戰(zhàn)略部署來看，碧桂園的復蘇底盤已經夯實，但前路依舊伴隨著資金壓力、債務遺留與市場分化的多重考驗，機遇與約束交織成為下半年發(fā)展的真實底色。

復盤過去三年多的至暗周期，碧桂園的所有戰(zhàn)略重心始終圍繞兩大底線任務：境外債務重組與全域保交房。2025年11月，177億美元境外債重組方案高票通過，長達兩年多的跨境債務談判終于落地，企業(yè)最棘手的跨境信用風險完成閉環(huán)處置；境內各類債務同步推進重組落地，大規(guī)模削債直接完成財務層面的止血，為后續(xù)經營修復掃清了最大外部障礙。而在購房者最為關切的交付端，2022至2025四年間，碧桂園累計交付住宅突破180萬套，即便2025年年度交付目標存在小幅差距，依舊穩(wěn)居行業(yè)交付第一梯隊，用持續(xù)落地的房源交付穩(wěn)住了市場基本口碑，也為2026年沖刺保交房收官筑牢根基。

風險處置兩大硬仗打贏其一，保交房進入收尾沖刺，這也是碧桂園敢于敲定下半年轉段窗口期的核心底氣。2026年被官方劃定為保交房收官之年，集團計劃在年中完成大部分交付工作，年底實現(xiàn)交付任務全面清零。隨著大規(guī)模集中交付步入尾聲，企業(yè)此前高度傾斜于復工建設、工程墊資的資金調配邏輯終于可以調整，現(xiàn)金流分配能夠逐步向銷售運營、資產盤活、產品升級傾斜，這是出險房企完成經營切換的共性前提，碧桂園就此拿到了重返市場博弈的入場券。

銷售數(shù)據的邊際回暖，是碧桂園窗口期最直觀的積極信號。2026年上半年，碧桂園權益合同銷售額達到142.5億元，同比跌幅大幅收窄至15%，相較于2025年同期35.45%的下滑幅度，跌幅近乎腰斬。拆分月度數(shù)據能夠清晰看到回暖軌跡，從年初2.6%的小幅下滑到年中12.8%的穩(wěn)步探底，下滑曲線已經顯現(xiàn)筑底特征。對于深陷流動性危機的房企而言，銷售回款是企業(yè)自主造血的唯一活水，跌幅持續(xù)收窄意味著市場購房者的觀望情緒正在松動，疊加企業(yè)每月穩(wěn)定維持20億至30億元的月度銷售底盤，為下半年沖擊銷售額止跌回正保留了充足想象空間。

雄厚的存量資產儲備，則構成碧桂園穿越周期的核心家底。截至最新財報披露，碧桂園手握9540萬平方米權益土地儲備，在建與待售物業(yè)賬面價值超4800億元，龐大的貨值儲備在行業(yè)普遍收縮供給的大背景下，從曾經的規(guī)模包袱轉變?yōu)閺吞K階段的核心資產。為盤活沉睡存量，企業(yè)早已開啟非核心資產處置的長期路徑，從早年廣州亞運城股權、珠海萬達商管權益，到后續(xù)藍箭航天股權的出讓，數(shù)年累計資產回籠資金突破600億元；下半年戰(zhàn)略進一步明確“先穩(wěn)存量、再拓增量”，將區(qū)域資源整合、項目價值重估、AI數(shù)字化運營落地納入重點工作，通過優(yōu)化產品力重塑項目市場競爭力，把土地儲備轉化為可快速去化的有效貨值，成為盤活資產的核心路徑。

2025年財報實現(xiàn)扭虧為盈，同樣是企業(yè)財務修復的標志性節(jié)點。全年錄得歸母凈利潤32.6億元，終結連續(xù)虧損態(tài)勢。客觀來看，本次盈利主要依托債務重組帶來的一次性財務收益，并非傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務經營回暖所致，房地產開發(fā)、科技建造、物業(yè)運營等主業(yè)收入依舊保持下滑態(tài)勢，這也折射出碧桂園經營修復的復雜性。債務重組完成了資產負債表的紙面修復，但想要實現(xiàn)可持續(xù)盈利，依舊要依靠銷售回暖與存量資產的高效盤活。與此同時，企業(yè)現(xiàn)金流結構依舊偏緊，2025年末186億元賬面現(xiàn)金中，受限資金占比接近七成，可自由調度資金僅有58億元，依靠變賣資產輸血的模式已經難以為繼，自主經營性現(xiàn)金流轉正成為下半年必須攻克的核心目標。

管理層確立的“穩(wěn)資債、穩(wěn)發(fā)展”雙穩(wěn)綱領，精準劃定了碧桂園下半年的行動路線。穩(wěn)資債聚焦持續(xù)修復資產負債表，妥善處置剩余740億元處于違約狀態(tài)的有息負債，化解新增訴訟與債務逾期風險；穩(wěn)發(fā)展則錨定存量資產深度挖掘，同步布局代建、商管運營等輕資產業(yè)務，降低對高杠桿重資產開發(fā)的依賴。聯(lián)席主席莫斌提出的“穩(wěn)住即留在牌桌上”，既是審慎的風險判斷，也確立了企業(yè)復蘇的基調：摒棄過往高速擴張模式，以穩(wěn)健修復為第一準則，不再盲目追求規(guī)模反彈。

機遇清晰可見，但現(xiàn)實阻力同樣無法回避，這也是窗口期暗藏的多重約束。其一，國內房地產市場分化格局持續(xù)加深，一二線城市率先企穩(wěn)回暖，三四線城市依舊面臨去化壓力，而碧桂園傳統(tǒng)深耕下沉市場的布局，將直接考驗后續(xù)項目去化效率；其二，債務遺留問題并未徹底解決，年內依舊存在新增違約債務與大額仲裁案件，債務履約壓力將長期占用企業(yè)流動資金；其三，行業(yè)整體購房信心修復速度偏慢，居民置業(yè)意愿恢復周期拉長，即便碧桂園跌幅收窄，想要快速實現(xiàn)銷售額同比轉正，依舊需要政策環(huán)境、市場情緒與企業(yè)產品競爭力多重共振。

站在行業(yè)大環(huán)境來看，2026年樓市政策重心轉向穩(wěn)定市場、化解房企存量風險，保交房白名單機制常態(tài)化、存量資產盤活配套政策陸續(xù)落地，各地國資收儲存量房源、紓困不良項目的路徑不斷拓寬，整體行業(yè)風險出清進入尾聲，外部政策環(huán)境相較于前幾年更加友好，為出險房企經營轉段提供了適宜的外部土壤。

對于碧桂園而言，2026年下半年的窗口期，不是一蹴而就的復蘇拐點，而是漫長修復周期里的關鍵轉折點。保交房收官卸下最大民生壓力，境外債務重組完成信用兜底，銷售跌幅收窄打開造血通道，海量存量資產提供復蘇底氣，多重積極因素已經匯聚；而資金結構偏緊、存量債務繁雜、市場區(qū)域分化，則是橫亙在回歸正常經營道路上的現(xiàn)實關卡。

未來半年，碧桂園能否順利完成戰(zhàn)略切換，核心取決于三件事：保交房能否如期清零釋放資金空間、銷售能否從跌幅收窄走向止跌回升、存量土儲與閑置資產能否形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。唯有完成從被動化解風險到主動經營造血的徹底轉變，這家老牌房企才算真正走出危機，在行業(yè)存量時代重新站穩(wěn)腳跟。