52戶居民自籌1010萬“原拆原建”：城市更新民間自治模式可行嗎？

住了40年的老破小，墻皮掉、水管漏、沒電梯，樓上漏水能直接滴到樓下飯桌上。

換作是你，會怎么辦？

大多數(shù)人的回答可能是：等拆遷、盼改造，或者干脆賣掉換新房。

但浙江樂清虹苑小區(qū)的52戶居民，選了一條所有人都想過但沒人敢真干的路——自己湊錢，把小區(qū)推倒重建。

每戶出20萬，湊齊1010萬，沒有政府補(bǔ)貼，沒有開發(fā)商介入，52戶全員簽字同意，親手把住了40年的老樓夷為平地，再過一年就能搬進(jìn)帶電梯、有車位的新房。

這條新聞這兩天刷屏了。有人羨慕“心真齊”，有人質(zhì)疑“會不會是特例”，還有人已經(jīng)在問“我們小區(qū)能不能也這么干？”。

而這件事的意義，遠(yuǎn)不止52戶人家住上新房。它可能正在撬開中國城市更新的第三條路。

一、52戶人家的“自救”：20萬換一套新房，這筆賬怎么算？

先把事情說清楚。

虹苑小區(qū)在溫州樂清市虹橋鎮(zhèn)，建成于1986年，到今年整整40年。4棟老樓，52戶人家，典型的“老破小”：沒電梯、沒車位、墻體開裂、水管老化，下雨天樓上漏水樓下接盆是常態(tài)。

下圖：拆除施工中的虹苑小區(qū)（圖源：潮新聞）

牽頭的是68歲的莊笛玲阿姨。她在這住了39年，用她的話說：“與其一年年在破房子里苦熬，不如早日自掏腰包重建。”

2025年下半年，幾個(gè)熱心業(yè)主湊在一起提議：不等拆遷了，咱們自己眾籌重建。

聽起來像天方夜譚，但他們真干成了。

錢怎么算？合同總價(jià)1010萬元，涵蓋拆除、設(shè)計(jì)、建造、電梯、管線等全部費(fèi)用。每戶預(yù)交20萬元，多退少補(bǔ)。按新建住宅總建筑面積約5545平方米算，單位造價(jià)約1821元/平方米。

建成什么樣？原來的4棟矮樓合并成2棟新樓，裝上電梯，兩房變?nèi)浚繎襞湟粋€(gè)車位，戶均面積還多了約7.6平方米。預(yù)計(jì)2027年6月竣工交房。

下圖：小區(qū)重建后的效果圖（圖源：潮新聞）

誰來審批？這是浙江首個(gè)重建費(fèi)用由業(yè)主100%自籌的自主更新小區(qū)。政府沒出錢，但給了關(guān)鍵的政策支持：土地性質(zhì)保持現(xiàn)狀、免交土地出讓金、審批流程簡化。

今年7月8日，挖掘機(jī)進(jìn)場，老樓正式拆除。站在旁邊看的業(yè)主們，眼里有不舍，但更多是盼頭。

很多人第一反應(yīng)是：20萬換一套帶電梯的新房，太值了。

但這筆賬不能只算經(jīng)濟(jì)賬。真正難的，并不是錢。

二、為什么是浙江？——政策土壤里長出來的民間創(chuàng)新

這種事第一個(gè)出現(xiàn)在浙江，一點(diǎn)都不意外。

很多人只看到52戶居民“敢想敢干”，卻沒注意到背后有一整套政策體系在托底。沒有制度土壤，再熱心的業(yè)主也推不動。

第一層土壤：全國領(lǐng)先的自主更新立法

2024年4月，浙江發(fā)布全國首個(gè)省級層面的《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見》，明確業(yè)主可以成立自主更新委員會作為實(shí)施主體，按程序申請?jiān)鹪ā?/strong>

2025年5月，浙江省人大常委會通過《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》，把自主更新從政策試點(diǎn)上升到地方性法規(guī)，給了業(yè)主合法的"改造主體"身份。

圖源：浙江日報(bào)

這意味著什么？以前業(yè)主想自己拆房重建，連申請主體資格都沒有，只能找開發(fā)商或者等政府。現(xiàn)在法律明確了：你們自己就可以干。

第二層土壤：“政府不掏錢但搭臺子”的治理智慧

虹苑小區(qū)這個(gè)案例里，政府一分錢沒出，但做了三件關(guān)鍵的事：

一是免交土地出讓金。原拆原建不改變土地性質(zhì)，不用補(bǔ)交地價(jià)，這直接省了大頭成本。如果按商業(yè)開發(fā)補(bǔ)交出讓金，造價(jià)可能翻幾倍，業(yè)主根本承擔(dān)不起。

二是簡化審批流程。浙江多地把原拆原建的審批時(shí)限壓縮到5個(gè)工作日，規(guī)劃、施工等手續(xù)并聯(lián)辦理。擱以前，光跑手續(xù)就能跑兩三年，熱情早磨沒了。

三是底線監(jiān)管。不是業(yè)主想怎么建就怎么建，高度、容積率、間距都要符合規(guī)劃，不能影響周邊。浙江省住建廳當(dāng)時(shí)就明確：“不是業(yè)委會辦個(gè)房產(chǎn)公司就能自由開發(fā)。”

圖源：城市更新觀測員

第三層土壤：溫州人的“自治傳統(tǒng)”

這就不是制度能解釋的了。溫州人歷來有“自己的事自己辦”的民間傳統(tǒng)——修橋鋪路建學(xué)校，常常是鄉(xiāng)民自籌資金、自己動手。虹橋鎮(zhèn)又是溫州民營經(jīng)濟(jì)最活躍的地方之一，52戶人家能坐下來談攏，靠的不只是錢，還有鄰里間的信任基礎(chǔ)和協(xié)商能力。

所以你看，這就是“制度松綁+民間活力+治理智慧”三者共振的結(jié)果。缺了任何一環(huán)，都干不成。

三、三道鬼門關(guān)：錢、人、審批，他們是怎么闖過來的？

全國那么多老舊小區(qū)，為什么只有虹苑小區(qū)干成了？因?yàn)檫@件事至少有三道幾乎無解的難題。

第一道：錢——20萬不算多，但“多退少補(bǔ)”四個(gè)字就嚇退一半人

每戶20萬，聽著不多，在樂清可能還不夠買個(gè)衛(wèi)生間。但問題是：這20萬是預(yù)交，最終花多少誰也沒底。萬一超支了怎么辦？萬一有人中途不交錢怎么辦？萬一施工隊(duì)卷款跑路怎么辦？

虹苑小區(qū)的解法是：選大家都信得過的業(yè)主代表管錢，全程公開透明，施工單位走正規(guī)招投標(biāo)，合同鎖定總價(jià)。

但這依然建立在52戶彼此信任的基礎(chǔ)上。換成大城市的陌生人小區(qū)，連對門鄰居姓什么都不知道，誰敢把20萬交給“業(yè)主代表”？

第二道：人——52戶100%同意，這才是真正的地獄難度

這是整件事最不可思議的地方：52戶人家，沒有一戶反對，全員簽字同意。

你只要經(jīng)歷過一次業(yè)委會選舉或者小區(qū)改造，就知道100%同意有多難。一樓的不想出錢裝電梯，頂樓的怕漏水，低樓層的覺得重建后采光受影響，家里有老人的等不起工期，手頭緊的拿不出20萬……隨便哪一個(gè)卡點(diǎn)都能黃。

政策層面其實(shí)不需要100%同意。根據(jù)各地規(guī)定，一般是“雙三分之二”（面積和戶數(shù)都超過三分之二同意）即可申請。

但虹苑小區(qū)為什么要做到全員同意？因?yàn)樵鹪ú皇茄b電梯，是整棟樓推倒重來，只要有一戶不同意，施工根本沒法進(jìn)行。而且過渡期大家都要出去租房，少一戶協(xié)調(diào)不好，整個(gè)工期都受影響。

背后是多少輪上門溝通、多少次鄰里協(xié)商、多少個(gè)折中方案，只有他們自己知道。

下圖：虹苑小區(qū)自主更新業(yè)主大會（圖源：潮新聞）

第三道：審批——業(yè)主自己當(dāng)“建設(shè)單位”，手續(xù)怎么辦？

以前蓋房子，建設(shè)單位要么是開發(fā)商，要么是政府平臺公司。業(yè)主自己當(dāng)建設(shè)主體，規(guī)劃許可證、施工許可證怎么辦？質(zhì)量安全誰來監(jiān)管？出了問題誰負(fù)責(zé)？

這就是為什么浙江的立法如此關(guān)鍵。它從制度上承認(rèn)了“業(yè)主自主更新委員會”的主體資格，讓它能合法地去跑各種手續(xù)、簽施工合同、辦理驗(yàn)收。

沒有這個(gè)身份，連施工隊(duì)都請不到——正規(guī)施工單位不敢跟個(gè)人簽幾千萬的合同。

所以這件事看起來是“民間自發(fā)”，實(shí)則每一步都踩著政策的節(jié)點(diǎn)。2024年浙江出指導(dǎo)意見，2025年下半年他們發(fā)起倡議，2026年正式動工——不是巧合，是政策窗口期打開后，第一批敢吃螃蟹的人。

四、這模式能復(fù)制嗎？三個(gè)前提條件要滿足

看完新聞，很多人蠢蠢欲動：我們小區(qū)能不能也這么干？

坦白說，大部分小區(qū)，干不了。

虹苑模式不是萬能鑰匙，它有非常嚴(yán)格的適用條件。至少要滿足三個(gè)前提：

前提一：當(dāng)?shù)赜忻鞔_的自主更新政策

這是硬門檻。沒有地方政策支持，光土地出讓金這一項(xiàng)就能把項(xiàng)目卡死。

截至2026年6月，全國只有北京、上海、江蘇、浙江、廣東等十余省市出臺了自主更新專項(xiàng)政策，而且各地條件差異很大。

很多地方連“原拆原建能不能加面積”“電梯算不算違建”“土地出讓金交不交”這些基本問題都沒有明確答案，業(yè)主根本不敢貿(mào)然動手。

所以結(jié)論很現(xiàn)實(shí)：虹苑模式可以借鑒，但無法簡單復(fù)制。它更適合中小城市、規(guī)模不大、鄰里熟悉、房齡三四十年的老舊小區(qū)，而且必須有地方政策托底。

但這不妨礙它的價(jià)值——因?yàn)樗C明了一件事：城市更新，不一定非要政府掏錢，也不一定非要開發(fā)商賺差價(jià)。

前提二：房子足夠老，且確實(shí)沒有拆遷預(yù)期

虹苑小區(qū)40年房齡，屬于典型的“危房邊緣”——繼續(xù)住不舒服，拆又輪不上，屬于政府拆遷優(yōu)先級很低的“非核心地段老破小”。

如果你家小區(qū)地段很好，早晚有開發(fā)商來拆，那沒人愿意自己掏錢重建。

反過來，如果房子才二三十年，只是舊了點(diǎn)但還能住，也犯不上大動干戈推倒重來。

最尷尬的，恰恰是虹苑這種：拆不到、修不好、住難受的“夾心層”老小區(qū)。而全國這樣的小區(qū)，數(shù)量龐大。

下圖：拆除之前的虹苑小區(qū)（圖源：潮新聞）

前提三：小區(qū)規(guī)模小，業(yè)主同質(zhì)化程度高

52戶，是個(gè)很微妙的規(guī)模。

戶數(shù)太少，攤到每戶的成本太高，不劃算；戶數(shù)太多，協(xié)調(diào)難度指數(shù)級上升，根本談不攏。杭州浙工新村548戶自籌4.7億的案例，規(guī)模大了十倍，協(xié)調(diào)難度完全不是一個(gè)量級，而且政府還出了剩下17%的錢。

虹苑小區(qū)還有個(gè)隱形優(yōu)勢：都是老鄰居，住了幾十年，知根知底，經(jīng)濟(jì)條件也差不多。換成大城市商品房小區(qū)，訴求天差地別，根本談不到一塊兒去。

五、城市更新的第三條路：從“等靠要”到“自己干”

過去幾十年，中國的城市更新基本只有兩條路：

第一條路：政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造。刷刷外墻、換換水管、加裝電梯，花錢不多，見效快，但治標(biāo)不治本——房子結(jié)構(gòu)老了、戶型過時(shí)了、沒有停車位，這些問題改造解決不了。

第二條路：開發(fā)商主導(dǎo)的拆遷重建。拆舊蓋新，一步到位，但成本越來越高，開發(fā)商賺不到錢就不愿干，而且容易引發(fā)拆遷糾紛，大拆大建的模式已經(jīng)走不通了。

虹苑小區(qū)走出了第三條路：業(yè)主主導(dǎo)的自主更新。

政府不用掏腰包，只需要給政策、劃底線、做服務(wù)；開發(fā)商不用進(jìn)場賺差價(jià)，只需要老老實(shí)實(shí)干施工；業(yè)主自己決策、自己出錢、自己監(jiān)督——三方各歸其位，成本最低，效率最高。

這條路的意義，不只是省了多少錢，而是重新定義了城市更新中“誰是主體”的問題。

過去我們總覺得，改房子是政府的事、是開發(fā)商的事，業(yè)主只是被動接受的對象。但虹苑小區(qū)告訴我們：房子是業(yè)主自己的，最關(guān)心房子好壞的，永遠(yuǎn)是住在里面的人。把決策權(quán)還給業(yè)主，反而可能激發(fā)出最大的創(chuàng)造力。

這和浙江當(dāng)年的“最多跑一次”改革邏輯很像：不是政府替百姓想好了怎么辦，而是把辦事的通道打通，讓百姓自己把事辦成。

當(dāng)然，這條路現(xiàn)在還很窄。融資渠道怎么解決？低收入家庭出不起錢怎么辦？過渡期安置誰來管？質(zhì)量出了問題誰兜底？這些問題都還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

但沒關(guān)系，改革從來不是先有完美答案再動手，而是先有人蹚出一條路，后面的人跟著走寬。

40年前，虹苑小區(qū)建成的時(shí)候，它是當(dāng)?shù)刈詈玫淖≌瑯恰?/p>

40年后，房子老了，住的人也老了。但他們沒有等著別人來拯救，而是自己湊錢，親手把舊生活推倒，再親手建起新生活。

這件事很小，只是52戶人家的私事。

這件事也很大，因?yàn)樗刂粋€(gè)樸素的道理：最好的城市更新，不是自上而下的“改造你”，而是自下而上的“我們自己來”。

下一個(gè)虹苑小區(qū)會出現(xiàn)在哪里？不知道。

但可以確定的是，當(dāng)越來越多的地方把政策之門打開，把決定權(quán)還給住在房子里的人，中國城市的存量時(shí)代，才真正開始。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨