上海
物業費多年未漲，成本卻連年攀升，服務縮水居民不滿，物業離場服務更差……這是許多老舊小區普遍面臨的治理難題。上海虹口區曲陽路街道的北辰佳苑也是如此。為了破局，在居委會、業委會、物業“三駕馬車”的努力下，以黨建引領為指引，穿針引線完成多個項目建設成為“標桿社區”，他們是如何做到的？
社區新建的微更新項目
黨建引領解難題
北宸佳苑是2008年建成的商品房小區，404戶居民，5萬平方米建筑面積，每月的物業費是1.96元/平方米，在當年其實并不算低，但如今已經難以為繼。“早些年保安月工資才1000元，現在已經漲到了至少5000元。”東泰物業邊克告訴記者，十幾年間，人力、維保等成本居高不下，因此也曾與居民幾次談過漲價，但阻力非常大。
物業費漲不了，許多服務就會打折，居民意見更大，漲價就更沒指望。和許多老社區一樣，北辰佳苑陷入了惡性循環，垃圾露天丟置、車輛亂停亂放、設施老舊破損、業主對業委會和物業信任度極低。
“破局的關鍵，是黨建引領。”上農一居民區黨總支主動靠前，搭建起居民區黨組織、業委會、物業“三駕馬車”協同發力的工作平臺。黨總支定期召開三方聯席會議，既把方向，也解難題。
2022年10月，北宸佳苑第四屆業委會換屆成立，多位能力強、有責任心的業委會成員上崗，特別是本屆業委會主任張維，是一名75年出生的企業銷售管理者，帶著外企管理的透明思維，把業委會工作“曬在陽光下”。“我們一上任，就建了一個500人的業主大群，第二個月開始每月公示小區收支賬目。”張維告訴記者，他們自己不拿一分錢補貼，有時甚至貼錢干活，就是為了獲得居民信任，三年來把物業費收繳率從95%提高到了99%。
新建的垃圾房
是先有雞還是先有蛋
“從一開始我們就明確，物業費是肯定要漲的，但問題是怎么漲，如果不用實打實的成績獲得居民認可，一切都無從談起。”張維告訴記者，這就是一個“先有雞還是先有蛋”的問題，必須在資源有限的情況下，先做出幾個能讓居民刮目相看的項目。
垃圾處理難，是常年困擾該小區的一大難題。想建垃圾房卻沒有資金，選址地附近的居民強烈反對，讓該項目一拖再拖。面對這一塊難啃的“硬骨頭”，在居委會黨總支的支持下，業委會充分利用街道“季度物業測評”機制，爭取到政府補貼；與反對意見最集中的3號樓業主進行溝通，先幫他們解決頂層漏水、墻面滲漏等多年積怨，再坐下來談共識，滿足達成了他們提出的多個建議要求。最終，垃圾房不僅順利建成，還實現了垃圾清運車不進小區、不擾民。
自此，北宸佳苑步入了良性循環，街道和區級部門大力支持。區體育局出資建造了300米塑膠步道，街道平安辦支持了兩個地面非機動車棚建設。“我們一年公共收益有限，光靠小區自身根本做不了這么多事。”張維說，“正是黨建引領下的條塊聯動，讓政策資源精準下沉，才撬動了這些實實在在的改變。”
三年前，北宸佳苑是曲陽路街道的“四難小區”：垃圾難、停車難、維修難、信任難。如今，這里的垃圾房被評為“七星級”，小區環境煥然一新，業主大群從“戰場”變成了“聊生活、曬美景”的文明空間。
物業辦公室的錦旗
居民態度開始松動
走進東泰物業經理辦公室，一整面墻掛的都是錦旗。雖然物業公司目前還沒有實現“漲價”的終極目標，但居民滿意度與行業排名直線上升，讓物業公司干勁十足，對未來充滿希望。
邊克告訴記者，在與居委會、業委會這些年的合作中，他們的觀念也發生了改變，理解了“欲取先予”的道理。不久前，小區開展維護綠化，物業提供了工人免費住處，通過這一“資源置換”獲得了一些免費微更新，在不增加成本的前提下，想方設法讓服務“加量不加價”。
在“三駕馬車”的苦心經營下，居民們的想法也出現了松動，從“漲價免談”到“只要服務好，漲一點也沒關系。”一年前，業委會進行了一場“壓力測試”，因地下車庫的機械裝置年久失修，為了維護所以漲了停車費，最終也取得了成功，說明業主并非不能接受漲價，只要理由充分合理。
“我們要用服務感動業主，要讓他們吵著鬧著漲價。”邊克的這句信心十足的表態也并非完全開玩笑，當下曲陽路街道正在推進物業“質價雙提升”，讓更多老小區走出物業費難漲、服務更差的怪圈。街道表示，將持續總結北宸佳苑等先行小區的經驗，推動黨建引領物業治理從“盆景”變“風景”，此外近期還發布了黨建引領物業治理賦能清單，幫助業委會更好地治理小區，讓更多老舊小區在共建共治共享中煥發新生。
原標題：《小區物業費十幾年不漲，服務如何“加量不加價”？》
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