北京廣渠路地王，包袱太重，開發周期不定

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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再有20天，北京朝陽區廣渠路0409-10地塊，就要誕生買家了。

它，將成為今年的單幅地王，超過70.5億元。北邊一路之隔，矗立著中國金茂的封神之作——廣渠金茂府。

17年前，中化方興（金茂前身）經過97輪舉牌，以40.6億元拿下廣渠路15號地，拉開了一個新的豪宅板塊。

17年后，廣渠路板塊成了寸土寸金之地。有朝陽合生匯、芳圓里等超級商業IP，地鐵7號線和在建28號線，等等。

0409-10地塊上架土拍，十分搶眼。它是一塊純住宅用地，占地3.68萬平米，建面10.31萬平米，容積率2.80，限高80米，東西大面寬。

很多開發商，對它屬意，躍躍欲試。

但，贏取這塊地的彩禮很貴：起拍價70.5億元，折合起始樓面價約6.83萬元/㎡。光是競買保證金，就高達14.1億元。

即便如此，金茂仍對它情有獨鐘，據傳是該地塊的激活者。

自2024年發布“金、玉、滿、堂”全新產品系后，這家央企開發商，目前尚無最高端的“金”系產品落地。

如果拿下0409-10地塊，恰好補足金茂在的產品系拼圖。

玫瑰好看，卻帶刺。

在花姐看來，中國金茂即便重金硬剛一眾對手，如愿拿下0409-10地塊，也是一個燙手的山芋。

這塊地的開發難度，才是它的終極大考。

一體化下的雙刃劍

臨近地鐵的樓盤，看似很美，實則像一把雙刃劍。

翻開0409-10地塊的土拍文件，明確要求：該地塊涉及地鐵28號線，須一體化開發。

具體來說：

1、在0409-10地塊東側的0409-09地塊地下部分，須建設規模2000平米的地下商業，并采取地下通道的方式，與地鐵28號線實現連通。

2、0409-09地塊地上部分，應與地下商業設施統籌設計，并與0409-10地塊，同步實施。

3、地鐵28號線出入口、風亭等附屬設施，應與地塊及周邊景觀風貌相協調，與0409-10地塊相結合，實現一體化設計。

這些要求背后，代價有多大？

第一，施工協同，報批周期節奏全亂。

住宅項目的開發節奏為：拿地、報規、取證、開工、預售，環環相扣；但修地鐵，卻是市政工程，工期開發商說了不算。

是住宅等地鐵，還是地鐵等住宅呢？一體化設計要來回磨合，方案論證的時間，很難做到可控。

以同在朝陽區的臨鐵盤宸園139為例。

2025年9月30日，中建智地溢價39%拿下太陽宮0627地塊，地塊緊鄰地鐵10號線與17號線換乘站，它要求地下空間與地鐵站廳連通。

結果呢？

直到今年5月，中建智地才公示宸園139的報規圖，距拿地已過去近7個多月。

這就是與地鐵一體化的代價——打磨方案的時間極長，將嚴重影響開發周期。

此外，宸園139面對的協同，是已建成運營的地鐵線路；而0409-10地塊面對的，不僅有在運營的7號線，還有一條在建的地鐵28號線。

0409-10地塊與地鐵的一體化難度，比宸園139呈幾何倍數增加。

第二，地下商業，成本黑洞。

0409-09地塊2000平米地下商業，緊鄰東四環和高架橋，還得和地鐵實現一體化。

地下施工難度大、周期長，每平方米的建造成本遠高于地上。

不止如此，地下商業設施開發商不得分割出售，需經朝陽區政府批準后，可整體轉讓。

花姐了解到，有關方面對地下商業的預期很高，希望能打造一個地區商業標桿，和全市地鐵一體化開發的典范。

這表面，0409-10地塊捆綁的商業，更像一個集體育、商業等多功能集合的創新綜合體。

如果再加上和地鐵的連接，成本高、難度大，這是拿地者不容忽視的。

第三，地鐵減震降噪，巨額投入。

0409-10地塊北側，緊鄰地鐵7號線和在建28號線。

雖沒有外軌線侵入紅線的極端情況，但地鐵振動和噪音，對住宅的影響有多大呢？

在0409-10地塊北側，有6個構筑物，全部與地鐵有關：分為為通風井、冷卻塔、安全出口等。

其中，通風井和冷卻塔一般情況下，會出地面5米多高，影響住宅形象，也是噪音和振動的主要來源。

這直接導致0409-10地塊北側住宅，要同步做全屋減振降噪等專項工程。

更頭疼的是，地鐵28號線的工程目前已開工，并沒有采取減震降噪措施。

這意味著，開發商后續拿到04091-10地塊后，關于減震降噪的投入，比原計劃更多。

軌道隔振、建筑浮筑樓板、墻體隔聲等等，哪一項不是真金白銀？

包袱下的強排難題

再看0409-10地塊本身。

2.8的容積率，80米限高，純住宅用地，東西長326米、南北長105米的規整長方形——乍一看，標準的大面寬高板配置。

但別忘了，它背后的幾個包袱：

1、街坊路成本。

用地西側須設置一條南北向15米寬的街坊路，納入土地出讓范圍，由二級單位負責建設，計入建設用地基底面積核算容積率。

2、地鐵退線，帶來的強排難題。

28號線車站緊貼地塊北側紅線，北側一排住宅樓至少需要向南退線。這足以讓任何強排方案頭疼不已。

仍以宸園139為例。17號線外軌中心線，進入用地紅線內6-11米，按照規范，敏感建筑需退讓約30米。

0409-10地塊在這種條件下做強排——北側要退線（至少退線12米），西側要修路，東側要協調地鐵商業，南側是規劃道路。

南北兩排樓，北高南低？還是全部拔高？樓間距夠不夠？日照能不能過？

每一道都相當于奧數題。

花姐此前對0409-10地塊曾做過強排：

主力戶型區間180-300平米，總房源約400套，北側樓棟24層、南側樓棟10層。

但，這也只是紙上談兵。真正落地起來，須考慮的因素實在太多了。

花姐點評：

今年上半年，北京土拍市場平淡無奇。

隨著朝陽、海淀地王地塊的現身，大家對北京下半年樓市有了更多期待。

但，好地是出了，可開發商面臨難度，也更大了。

看看海淀西冉村地塊，東臨機場僅有600米，配套包袱也蠻重的。

再看看朝陽區永安里地塊，緊挨長安街，是距離天安門最近的待售宅地，多次出現在供地清單上，卻遲遲無人問津。

這些案例顯示，當下的土地供應，一方面要盡量與周邊環境協調，但也要充分考慮現實問題：

如何調動開發商的積極性，為它們減負。

否則，它們看似是“好地”，實際上卻給了開發商枷鎖。

回到0409-10地塊身上，也是如此。拿地者都想將它打造自己的封面作品。

但，誰有信心做好這些附加題呢？地鐵同步施工、地下商業配建、減震降噪投入、方案漫長論證、強排反復推敲，等等。

這不只是一場簡單的財力比拼，更像一場綜合開發能力的競賽。

無論中國金茂，亦或其他開發商拿下0409-10地塊，若沒有更寬泛的規劃條件，按照土拍文件的要求，對它們都是一個極大難題。

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