七次流拍，西安“雙子塔”等不到接盤者

如果把一座城市的發(fā)展周期濃縮成一棟樓，蘇陜·國際金融中心，大概是西安過去十多年最復(fù)雜的注腳。

7月10日，這座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的“雙子塔”，再次站上司法拍賣平臺。

結(jié)果沒有意外。第七次拍賣，零報名，零出價，再次流拍。

從第一次7.48億元起拍，到如今僅剩5.49億元，價格已經(jīng)縮水近2億元。但價格越來越低，接盤的人卻始終沒有出現(xiàn)。

管理人沒有放棄，流拍后不到半個月，再次降價2700萬元，計劃于7月27日進行第八次拍賣。

問題來了，為什么一棟位于西安黃金地段、主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂、價格一路打折的超高層，沒有資本愿意出手？

答案或許不在價格，而在這棟樓本身。

為什么沒人接盤？

時間回到2010年前后。彼時，浐灞生態(tài)區(qū)還是西安最炙手可熱的新區(qū)之一，世園會、金融商務(wù)區(qū)、自貿(mào)概念、總部經(jīng)濟……幾乎所有關(guān)于未來城市的想象，都曾落在這里。

蘇陜·國際金融中心，就是那個時代最大的野心之一。

兩棟近200米高樓，總建筑面積超過20萬平方米，定位國際金融總部、五星酒店、高端商務(wù)辦公。

只是，理想很豐滿，資金鏈卻先斷了。

2014年主體封頂之后，背后投建方中登集團資金危機爆發(fā)，工程全面停擺。這一停，就是十多年。

十年間，西安的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上漲、調(diào)控、回落，浐灞從新區(qū)成長為成熟板塊，城市金融中心逐漸向高新區(qū)、曲江、中軸線分散。

唯獨這兩棟樓，始終停留在2014年的時間里。

今年1月，蘇陜·國際金融中心首次上架拍賣，終于有盤活的跡象。然而，這座地標經(jīng)歷了七輪掛牌，起拍價從7.48億元一路下調(diào)至5.49億元，累計降價近2億元，但七次均流拍，無人接盤。

蘇陜·國際金融中心經(jīng)歷了七輪掛牌，七次均流拍，無人接盤

很多人覺得，這么便宜為什么沒人買？因為大家看到的是拍賣價，開發(fā)商、投資機構(gòu)看到的是總成本。

根據(jù)管理人披露的數(shù)據(jù)，僅僅把這棟樓真正建成，還需要投入約4.7億元。

注意，這還只是續(xù)建成本。里面包括：因西安新的空域管控要求，原37層已經(jīng)拆至32層；已經(jīng)建好的結(jié)構(gòu)需要重新檢測；十多年風(fēng)吹日曬后的幕墻需要修復(fù)；機電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)幾乎全部重新安裝；內(nèi)部裝修基本為零。

資金鏈斷了后西安“雙子塔”爛尾

也就是說，買樓只是第一步。

真正的投資邏輯其實是：5.49億元買資產(chǎn)，再投入4.7億元建設(shè)，總成本已經(jīng)接近10億元。而且還要承擔(dān)時間成本、融資成本、招商成本。

對于任何開發(fā)商而言，這已經(jīng)不是“撿漏”，而是一場重新開發(fā)。

更關(guān)鍵的是，今天的辦公樓市場，早已不是2014年。

如今，全國寫字樓市場正在經(jīng)歷供給過剩，北上廣深如此，新一線如此，西安也一樣。

據(jù)多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布的市場報告，西安新增總部辦公、甲級寫字樓供應(yīng)持續(xù)釋放，高新區(qū)、曲江、浐灞國際港（后浐灞和國際港務(wù)區(qū)合并）等多個商務(wù)板塊競爭激烈。

與此同時，不少企業(yè)縮減辦公面積，遠程辦公、共享辦公越來越普遍。

于是，一個殘酷的問題擺在所有投資人面前：這棟樓建好之后，租給誰？這才是真正決定投資回報率的問題。

也就是說，今天困住“雙子塔”的，是變化了的市場。房地產(chǎn)時代，開發(fā)商拼的是融資能力。存量時代，投資人拼的是運營能力。

城市發(fā)展邏輯變了

如果把視角拉高一點，你會發(fā)現(xiàn)，真正流拍的背后，不是一棟樓，而是城市發(fā)展的邏輯變了。

2010年前后，西安幾乎同時啟動了幾個新的城市中心。高新區(qū)繼續(xù)向西，曲江向南擴張，經(jīng)開區(qū)發(fā)展北站，浐灞則提出金融商務(wù)區(qū)。

當(dāng)時的邏輯十分清晰，西安需要一個新的國際金融中心。

于是，大量金融辦公、高端商務(wù)、總部經(jīng)濟開始向灞河聚集。“雙子塔”就是那個時代最大的旗艦項目。

它承擔(dān)的不僅是一棟樓的功能，更重要的是一個信號：告訴市場，西安未來的金融中心在這里。

圖為俯拍的“雙子塔”

但后來發(fā)生的一切，改變了故事。城市不會按照規(guī)劃長大，而會按照產(chǎn)業(yè)聚集。

如果觀察最近幾年全國超高層的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)一個共同趨勢，越來越少的城市，再去追求"第一高樓"。越來越多的城市，開始討論產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)中心、算力中心、生物醫(yī)藥園。

過去城市比高度，今天大家比密度。比產(chǎn)業(yè)密度，比人才密度，比創(chuàng)新密度，比資本密度。

城市競爭的坐標，已經(jīng)發(fā)生改變，這是城市經(jīng)濟學(xué)過去十年最大的變化。

看看今天西安真正的“總部”在哪里。三星、華為、中興、比亞迪、隆基、奕斯偉、匯川、奇瑞，這些企業(yè)，幾乎都沒有選擇浐灞，它們最后都聚集到了高新區(qū)、西咸新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，以及制造業(yè)基礎(chǔ)更強的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

原因很簡單，總部辦公，不是看風(fēng)景，而是看上下游、看供應(yīng)鏈、看人才、看科研資源、看交通效率。

一家科技公司，不會因為窗外能看見灞河，就把總部搬過去。產(chǎn)業(yè)聚集，本質(zhì)上是一種成本選擇。

于是，一個結(jié)果慢慢出現(xiàn)。

浐灞擁有西安最漂亮的城市界面之一，卻始終沒有形成最強的產(chǎn)業(yè)集聚，漂亮的城市空間，并沒有自動轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟密度。

而CBD最需要的，恰恰是經(jīng)濟密度。“雙子塔”流拍，本質(zhì)上是城市發(fā)展邏輯變了。

所以，浐灞“雙子塔”真正值得討論的，不是它為什么沒人買。

而是它提醒了所有城市：一個CBD，不會因為蓋了一棟地標就自動形成；一個金融中心，也不會因為修了兩座高樓就自然長出來。

金融中心的底層邏輯，從來不是建筑，而是產(chǎn)業(yè)、資本和人才的長期聚集。

第八拍的機會？

其實，不僅是西安，很多城市都有自己的“停擺的地標“，它們共同見證了一個高速擴張時代留下的資產(chǎn)，也共同面對一個新的問題：當(dāng)城市從增量開發(fā)進入存量運營，一棟樓到底值多少錢？

對于蘇陜·國際金融中心，司法拍賣給出的答案，是5.49億元。市場給出的答案，卻是七次無人舉牌。

盡管七次流拍，管理人并沒有放棄，流拍后不到半個月，再次降價2700萬元，計劃于7月27日進行第八次拍賣。

管理人再次降價，說明他們?nèi)韵Ｍ袌瞿軌蛘业秸嬲馁I家。但真正的買家，大概率已經(jīng)不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商。

蘇陜·國際金融中心計劃于7月27日進行第八次拍賣

未來最有可能接盤的，反而可能來自三類資本：

第一類，是產(chǎn)業(yè)資本。如果能夠?qū)虢鹑诳萍肌⑷斯ぶ悄堋?shù)字貿(mào)易等總部企業(yè)，這棟樓或許還能重新定義。

第二類，是AMC或特殊機會基金。對于他們而言，真正價值不是辦公樓，而是不良資產(chǎn)重整后的資本運作空間。

第三類，是大型國企聯(lián)合產(chǎn)業(yè)基金。不是為了賣樓，而是圍繞城市更新重新組織資產(chǎn)價值。

也就是說，未來真正決定它命運的，不是建筑本身，而是誰能賦予它新的功能。

否則，它只是一個越來越便宜的拍賣標的。

對于蘇陜·國際金融中心而言，第八次拍賣最終是什么結(jié)果，是成交，還是繼續(xù)流拍繼續(xù)降價出售，尚未可知。

但事實上，蘇陜·國際金融中心最終會不會賣出去，其實已經(jīng)沒有那么重要。

重要的是，它或許讓西安，也讓所有仍在規(guī)劃CBD的城市重新意識到：一座城市最高的建筑，不一定是城市最高的價值；真正決定城市高度的，也從來不是天際線，而是產(chǎn)業(yè)線。

“雙子塔”可以重新點亮，但那個依靠地標建筑定義城市競爭力的時代，大概已經(jīng)不會再回來了。

*圖片來源：阿里資產(chǎn)拍賣