北京
文/上海進深 嚴明會
近日，國貿虹口北外灘項目計方案正式公示。
國貿曲線進入內環的首個項目，終于揭開面紗。
此次公示涉及兩個地塊：
其中，hk196-08地塊為住宅用地，容積率6.2，用地面積3707㎡，限高100米，建面約2.3萬方。
規劃顯示，該地塊將建設2幢29 2F的超高層住宅，并配建社區配套設施。
旁邊的hk196-06地塊，為C2C3商業文化用地，容積率1.39，用地面積6582㎡，建面約9.1萬方，規劃建設具有歷史風貌特色的商業文化設施，需100%自持。
未來這里將融合勝利電影院、醬園弄等周邊歷史元素，復原石庫門城市場景，打造影視文化與商業體驗融合空間。
項目采用“影視 居住”復合開發模式，在更新提升中統籌歷史風貌保護與功能建設，成為國貿地產在上海布局的首個核心區城市更新類復合項目。
中小套占比40%
從規劃圖來看，由于地塊面積有限，住宅區域幾乎是貼著用地紅線建的。
占地面積僅3707㎡，而標準的11人制足球場面積是7140㎡，前者大約是后者的一半。
消防登高場地，甚至部分借用了兩個地塊之間的海寧路。
出讓要求規定，中小套型住宅面積須占住宅總建筑面積40%以上，全裝修比例100%，裝修標準不低于4000元/㎡。
戶型方面，網傳將以110㎡3房，130㎡3房，145㎡4房，170㎡4房為主。裝標在5000-7000元/㎡。
新規之下，附贈率可能有驚喜。
不過，出讓條件規定中小套型須占住宅總建面40%以上，在核心區新房起步面積持續膨脹的當下，這批中小戶型反而成為稀缺品，買入門檻相對友好。
北外灘目前已經是競爭紅海，金茂璞元、綠城潮鳴外灘、華潤外灘瑞府、中糧·北外灘壹號……頭部房企的王牌產品線在這里悉數集結，每一個拎出來都是各自體系的標桿之作。
大戶型拼尺度，風貌別墅拼調性，產品上限被一輪輪推高。
國貿地塊自身受容積率、中小套型配比、歷史風貌保護等多重約束，發揮空間有限，周邊競品又個個能打。
如何在一個重度內卷的板塊找到差異化切口，讓客戶買單，這是國貿從郊區跨入核心區主戰場必須邁過的一道坎。
曲線入內環
國貿拿下這個項目，走的不是常規土拍路徑，而是一場股權收購。
2025年5月，北外灘集團旗下上海頎頎開發建設有限公司以底價21.57億元摘得該組合地塊，綜合樓板價約67133元/㎡，其中住宅88000元/㎡，商業文化14699元/㎡。
到了2025年12月，北外灘集團掛牌轉讓項目公司“上海坤昇開發建設有限公司”100%股權及債權，整體轉讓底價不低于21.76億元。
今年2月，底價調整至約21.62億元。最終，國貿地產接盤。
這也成為國貿地產在上海核心區域的一次關鍵落子。
過去幾年，國貿在上海大多布局外環，集中于松江、青浦等區域，開發過國貿天悅、國貿梧桐原、國貿佘山原墅等項目。
去年入市的西派海上，位于中環，是和中鐵建聯合打造的，主要由中鐵建操盤。
此次進入北外灘，意味著國貿開始從外圍改善市場，向上海核心區城市更新賽道切換。
而這個項目，也恰好發生在國貿上海公司管理層調整之后。
去年11月，國貿地產上海公司迎來總經理更替，鹿兵正式接任。此前，鹿兵主要負責風控、內控與法務相關工作。
對于鹿兵而言，這個集歷史風貌保護、影視商業運營與超高住宅開發于一體的復合項目，顯然不是一道輕松的考題。
文化底牌
這塊土地的價值，并不只在于住宅屬性。
項目位于四川北路板塊，緊鄰北外灘與瑞虹新城，距離地鐵10號線四川北路站約300米。
從城市格局來看，這里既是北外灘向南延伸的重要節點，也是上海中央活動區（CAZ）的組成部分。
地塊所在區域擁有濃厚的城市文化基因。
電影《醬園弄》曾在此取景，乍浦路一帶也長期承載著上海影視文化發展的記憶。
此前項目圍擋更新時釋放的主題，也透露出開發商對于區域價值的理解：
上海摩登生活的想象，從此開源。
先于時代的文化思潮，于此覺醒。
從釋放的信息來看，國貿并不是簡單做一個住宅項目，而是要將商業文化空間與住宅開發結合，探索一種城市更新型復合開發模式。
這類項目難度很高。
如何讓歷史文化資源轉化為商業價值，如何讓文化空間具備長期運營能力，將成為后續操盤的關鍵。
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