商務樓宇調研 || 廣州部分低效樓宇可臨時利用為保租房、養老、酒店等

近日，廣州市住房和城鄉建設局聯合廣州市規劃和自然資源局出臺《關于推進低效樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），盤活存量空間、推動城市更新。

《實施意見》明確，對于符合一定條件的低效樓宇，支持其功能轉換或臨時利用為科技創新、研發設計、保障性租賃住房、養老、酒店、文娛、醫療健康等，設立最長15年（含延期）的使用過渡期及后續有償使用路徑。

集體土地商辦物業可參與

鼓勵自主更新

《實施意見》主要支持國有建設用地上，有合法權源證明，存在安全隱患、設施老舊、能效低下、空置率高等問題，以辦公、商業服務業等功能為主的既有非居住建筑；集體土地上合法商辦類物業也可參照執行。

《實施意見》支持采取局部拆建、外立面整飾、內部改造、空間優化、設施完善等更新方式，涉及歷史文化遺產的需按要求做好保護。同時，鼓勵物業權利人自主更新，也支持通過產權收購、權益入股、合作經營等市場化方式，引導各類市場主體和專業機構參與改造與運營。

可轉換為保租房

設立15年使用過渡期

針對共性難題，《實施意見》提出系列務實舉措，明確功能轉換支持方向，設立最長15年（含延期）的使用過渡期及后續有償使用路徑。對于房屋所有權登記超過5年，符合一定條件的低效樓宇，支持其功能轉換或臨時利用為科技創新、研發設計、保障性租賃住房、養老、酒店、文娛、醫療健康等。

在保障安全前提下，《實施意見》允許部分指標按改造后不低于現狀水平控制，包括建筑間距、建筑退線、建筑密度、日照時間、綠地率、機動車停車位等指標。針對無法完全滿足現行消防標準的項目，《實施意見》創新提出編制防火安全保障方案，經審批后可作為投入使用依據。《實施意見》明確不同類型更新項目配建人防工程要求。此外，針對因歷史原因導致的產權登記或用途不一致難題，可由區政府指定部門出具場地使用證明辦理登記。

推動“樓宇—街區—商圈”聯動

實現綜合效益

《實施意見》不僅關注單體樓宇改造，更強調片區聯動實現綜合效益，推動“樓宇—街區—商圈”聯動，統籌優化公共空間，鼓勵開放樓宇底層及附屬空間，支持商業外擺、休閑活動及夜間經濟發展，整體提升街區活力與品質。

為支持更新實施，低效樓宇增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯、停車（含電動自行車）充電等配套設施用房的，可按規定不計入容積率。鼓勵產權人利用現有房屋場地，優先將符合條件的場所轉為社區嵌入式服務設施。

《實施意見》支持市區建立片區更新實施運營平臺，推進整體更新與統一運營。同時，引導樓宇更新改造聚焦特色化、品質化發展，通過引入知名品牌、首店、旗艦店、體驗中心，打造體驗式、沉浸式消費場景，塑造主題鮮明、運營專業的特色樓宇品牌，提升樓宇資產價值與區域影響力。

國企自有物業更新

租賃期限可延長至20年

《實施意見》明確堅實的保障機制，強化組織與資金支持，由市城市更新工作領導小組加強統籌，各區政府承擔屬地責任；積極爭取中央預算內投資、超長期特別國債等資金優先支持納入年度計劃的項目。

同時，發揮國企示范帶動作用，加快推進國企自有物業更新，支持延長租賃期限至最長20年。此外，構建數字化信息共享機制，鼓勵依托樓宇臺賬實現全周期管理，賦能招商推廣、企業服務與運營管理。

《實施意見》的出臺，標志著廣州市低效樓宇更新進入了系統化、精細化推進的新階段。政策既回應了市場主體的實際訴求，也體現了城市發展方式從增量擴張向存量提質轉變的重要導向，將為廣州持續煥發老城市新活力、推動經濟社會高質量發展提供堅實支撐。

《關于推進低效樓宇更新提升的實施意見》

全文如下：

為貫徹落實中央城市工作會議精神，落實《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》等要求，助力實現老城市新活力，推動市場向活、產業向新、經濟向強，鼓勵支持實施低效樓宇更新提升，提出本實施意見。

一、明確對象方式，鼓勵多元參與

（一）適用對象。本意見適用于本市國有建設用地上，有合法權源證明，以辦公、商業服務業等功能為主的既有非居住建筑，支持通過更新提升，著力消除安全隱患，升級老舊設施，提升能源效率，降低空置率。集體土地上權屬清晰、合法合規的商辦類物業，可參照執行。

（二）優化更新方式。在保障建筑安全、不影響相鄰關系和遠期規劃功能、不改變樓宇主體結構的前提下，支持采取局部拆建、外立面整飾、修繕排危、公共空間或環境整治、配套設施和消防設備完善、內部裝修改造、空間布局優化等方式開展更新提升。更新過程中涉及不可移動文物、歷史建筑等歷史文化遺產資源的，應遵循相關法律法規及保護規劃要求。

（三）支持多元主體參與更新。鼓勵物業權利人及其委托方作為實施主體，開展更新提升工作。支持通過產權收購、產權置換、權益入股、租賃托管、合作經營等市場化方式歸集物業權益，引導各類市場主體依法參與更新改造與運營服務，充分調動社會力量參與的積極性。

二、暢通實施路徑，簡化審批流程

（四）建立動態臺賬和便捷申報通道。各區人民政府建立本區低效樓宇動態管理臺賬，涵蓋建筑年代、使用狀況、產權、安全等信息，開展樓宇體檢評估，為精準施策提供支撐。支持實施主體主動向項目所在區低效樓宇更新主管部門申報更新需求。由區人民政府對申報項目組織評估論證，對條件成熟的項目，優先申請納入城市更新年度計劃。

（五）推行實施方案一站式聯審聯驗服務。由實施主體編制低效樓宇更新實施方案，方案應包含更新內容、功能轉換或臨時利用需求、設計方案、實施計劃等。區人民政府組織相關部門開展方案聯合審查。涉及其他利害關系人的，應當在聯合審查前公示實施方案（公示期不少于10個自然日）。方案經區人民政府審定后，由各區低效樓宇更新主管部門出具實施方案批復，實施主體依據批復文件以及相關規定申請辦理相關行政許可或備案。項目完工后，由區人民政府組織相關單位對實施方案落實情況開展聯合驗收。各區人民政府應做好項目全周期服務與動態監管。對于簡易裝飾工程，可按本市相關規定實施備案管理，簡化手續。

三、加大政策支持，破解更新堵點

（六）支持功能轉換與臨時利用。在保障安全和公共利益優先的前提下，對于房屋所有權登記超過5年，符合一定條件的低效樓宇，支持其功能轉換或臨時利用為科技創新、研發設計、保障性租賃住房、養老、酒店、文娛、醫療健康等。其中，經行業主管部門認定用于發展國家支持產業、行業的項目，可依法依規享受在5年內不改變用地主體和規劃條件、繼續按照原用途和土地權利類型使用的過渡期支持政策，無需繳納土地年收益。過渡期滿前符合產業發展方向、履約監管要求，且符合存量建筑用途轉換正面清單的，可辦理永久轉換相關手續；或申請臨時使用延期（每次延期不超過2年，連同首次批準的期限在內總年限不超過15年）。具體功能轉換和臨時利用事宜，由區人民政府在實施方案聯審中一并論證明確。方案論證通過后，房屋所有權人與屬地區人民政府或其指定行業主管部門簽訂監管協議，約定產業類型、監管和退出等要求；與屬地規劃和自然資源部門辦理合同變更程序或簽訂臨時利用合同，并依約繳納所涉土地價款。

（七）優化技術標準適用要求。對于因現狀條件限制，低效樓宇更新項目的建筑間距、建筑退線、建筑密度、日照時間、綠地率、機動車停車位等指標無法達到現行標準的，在保障公共安全的前提下，可按照改造后不低于現狀水平控制。

（八）優化消防安全保障。樓宇更新改造原則上應執行現行國家工程建設消防技術標準。不改變現有使用功能的，可按原建造時的標準進行設計，但建筑裝飾裝修材料須符合現行國家工程建設消防技術標準。對于因客觀條件限制無法滿足上述標準的項目，實施主體應編制防火安全保障方案，內容包含防火安全現狀分析、防火加強措施、消防安全管理措施、消防安全監管要求及抽查檢查頻次等。防火安全保障方案納入項目更新實施方案，經區人民政府聯合審查并批復后，同意該項目投入使用。

（九）優化人防建設要求。低效樓宇更新項目涉及新建建筑物或新增地下空間開發利用的，按規定配建人防工程。保留原有主體結構及地下基礎不變，僅對地上部分改造且不增加建筑面積的，可不列入修建防空地下室范圍；增加建筑面積的，按新增部分的5%計算應建防空地下室面積，可按規定申請易地建設。改造如涉及防空地下室的，向區級人防主管部門辦理審批手續。

（十）支持特殊情形商事登記。對因歷史原因未取得不動產登記或登記用途與更新后實際用途不一致，導致辦理商事登記存在困難的，可由區人民政府指定部門出具場地使用證明，區市場監管部門憑此證明辦理登記。該登記不作為產權合法性確認及征收補償依據。

四、優化運營服務，提升更新效益

（十一）推動街區融合更新與品質升級。鼓勵“樓宇—街區—商圈”聯動更新，促進存量資源整合與成片提升。結合樓宇更新，統籌優化街區公共空間、綠化景觀、慢行系統與城市家具，鼓勵開放樓宇底層及附屬空間，支持商業外擺、休閑活動及夜間經濟發展，整體提升街區活力與品質。為支持更新實施，低效樓宇增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯、停車（含電動自行車）充電等配套設施用房的，可按規定不計入容積率。鼓勵產權人利用現有房屋場地，優先將符合條件的場所轉為社區嵌入式服務設施。

（十二）提升片區綜合運營效能。市、區兩級可探索建立片區更新實施運營平臺，統籌推進片區功能性項目建設與長效管理，推動樓宇與片區整體更新、統一運營。通過專業化運營賦能，全面提升片區及樓宇在綠色運維、智慧管理、物業服務等方面的綜合水平。

（十三）支持品牌塑造與價值提升。引導樓宇更新改造聚焦特色化、品質化發展，通過引入知名品牌、首店、旗艦店、體驗中心，打造體驗式、沉浸式消費場景，塑造主題鮮明、運營專業的特色樓宇品牌，提升樓宇資產價值與區域影響力。

五、強化實施保障，凝聚工作合力

（十四）加大組織與資金支持力度。市城市更新工作領導小組加強統籌協調，各區人民政府承擔屬地責任，區級低效樓宇更新主管部門具體組織實施。市、區人民政府加強資金統籌，積極爭取中央預算內投資、超長期特別國債等政策性資金，優先支持納入城市更新年度計劃的項目。鼓勵金融機構創新金融產品，支持項目資產證券化，開發覆蓋運維全周期的保險產品。鼓勵實施綠色低碳改造，對改造后符合本市相關標準、能效顯著提升的項目，可按《廣州市促進綠色建筑和建筑節能發展資金支持實施辦法》等政策申請綠色建筑節能發展資金補助。

（十五）發揮國企示范帶動作用。加快推進市、區屬國有企業自有物業更新提升，將完善業態、提高出租率等納入工作目標。鼓勵國企優化市場化招商決策機制，在確保國有資產保值增值前提下，賦予運營企業更大的經營自主權。支持國企依據項目有效批復文件延長物業租賃期限，最長不超過20年。深化國企在運營管理、招商引資等方面的能力建設，發揮國企示范引領作用。

（十六）構建數字化信息共享機制。鼓勵各區依托樓宇底數臺賬，探索構建數據驅動的全周期管理機制，對樓宇數量、入駐企業、物業服務及配套設施等核心信息進行動態維護與智能分析。支持建設集成智能安防、能耗管理等功能的智慧樓宇管理數據底座，促進數字技術在招商推廣、企業服務、運營管理等領域的深度應用，打造智慧樓宇標桿，為科學決策與精準服務提供支撐。

本意見與《廣州市既有建筑調整使用功能免于申領建設工程規劃許可正面清單》（穗建消防〔2025〕241號文）不一致的地方，以本意見為準。其余未盡事宜，按國家、省、市相關規定執行。

來源｜廣州日報新花城、廣州市人民政府門戶網站

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法