增速之王｜戰略轉型后規模領跑：城家做對了什么？

行業背景：2026年住房租賃行業呈現鮮明“國進民退” 格局：各地國資安居平臺憑借低成本資金、政策紅利集中投放低價保租房，民營公寓普遍遭遇客源分流、融資收緊、租金差持續收窄三重經營壓力，傳統二房東包租模式盈利邏輯逐步失效。

在此行業背景下，城家走出一條逆勢差異化增長曲線：2026上半年新增簽約房源9579套、簽約項目51個，整體管理規模達77816套，業務覆蓋全國 55座城市，新增房源規模位列民營公寓行業第一。

圖：2026上半年公寓民企規模增長實力企業

URI城市租住梳理城家上半年全維度動作可見，其增長并非單純靠規模堆量，而是依托華住集團完整產業體系，重倉服務式公寓賽道、搭建長短租閉環、落地多類型存量物業標準化改造模型，走出一條不靠低價內卷、以優質產品與高效運營構建競爭力的民企突圍路徑。

本文依托URI城市租住獨家披露的城家官方核心數據，多維度完整拆解城家2026上半年逆周期增長底層邏輯，供行業參考學習。

圖：城家2026上半年核心數據披露

01 數據全景復盤

規模激增 業務與城市結構分化明顯

1.1 規模擴張總覽

2026上半年，城家新增簽約項目51個、新增房源9579套；全域管理房源總量77816間，布局全國55城。業務分為服務式公寓（公寓酒店）、長租公寓兩大板塊，形成“一攻一守”均衡發展結構，核心拓展數據匯總如下：

發展特征解讀：

核心抓手：服務式公寓業態·擴張核心增長引擎

數據顯示，城家超80%服務式公寓新項目布局商圈、寫字樓配套物業，偏好大體量標的，依托成熟規模化運營經驗落地成效顯著，主打5天-3個月中長期商務旅居客群。該市場化業態租金溢價優勢明顯，可規避保租房低價競爭，是公司營收增長核心動力。

從數據看，很明顯，城家的業務布局放生了偏向，這里不得提城家放棄長租公寓內卷價格戰，重倉服務式公寓的三重原因：

第一，傳統長租租金差模式失效。國資保租房資金成本極低，可長期維持市場化機構無法跟進的低價租金，民營企業在剛需低價賽道完全喪失競爭優勢。傳統二房東依靠低價收房、分租賺差價的商業模式被持續壓縮，必須切換高溢價細分賽道。

第二，集團頂層戰略明確。2025年的華住大會上，創始人季琦將服務式公寓提升至集團核心戰略，明確由城家作為唯一孵化載體。區別于傳統酒店 “一晚住宿” 定位，服務式公寓承接中長住需求，填補集團產品空白，形成“酒店 +服務式公寓”雙輪布局。

圖：季琦于2025年華住伙伴大會

第三，“多人多日” 萬億級藍海需求爆發。城家CEO莊松成披露一組數據：國內中長住（5天-3個月）多人多日市場基礎 GMV達2400億元，2025年對應出行 5300萬人次、5900萬訂單、11.4億間夜；伴隨人口流動、異地辦公、陪讀、銀發旅居、異地就醫需求擴容，預計5年后市場規模擴容至3600億元。該客群不敏感于基礎租金，核心訴求是完整居家生活空間，愿意為廚房、獨立辦公區、酒店標準化服務支付溢價。

抓手二：長租公寓業態·經營穩定壓艙石

據URI城市租住調研，目前市面上可獲取的優質大體量存量物業供給稀缺且競爭激烈。上半年，城家長租公寓新增數量受限，但單項目房量為服務式公寓的4倍，僅9個項目即撐起近半數新增房源，可見城家瞄準的均為大體量社區。客群定位以城市剛需長期租住人群為主，租期穩定、受淡旺季波動影響小，是企業穩定經營、夯實利潤的核心壓艙石。

URI總結其雙輪驅動戰略核心價值有四：

1，業態全覆蓋：長短租打通幾天到數年全周期住宿場景，平滑全年經營波動；

2，拓店模式互補：多點布局模式拉動增量、大型大盤守住存量，雙向平衡；

3，風險分散：新增房源體量接近對半拆分，弱化單一賽道經營風險，構建攻守兼備的穩定業務模型。

4，集團資源利用：城家依托華住集團資源，源自酒店業態孵化，具備成熟酒店運營體系，天然適配長短租混合運營模式。

1.2 服務式公寓城市布局呈三級梯隊

數據顯示，城家2026上半年新增服務式公寓房源5169套、共計42個項目，布局23城，依托其獨創的五維量化選址模型（商圈成熟度、人口聚集度、競爭飽和度、客群消費力、交通通達性）執行一城一策分級拓店策略，整體形成“龍頭聚焦—腰部中堅—長尾下沉”三級市場格局：上半年聚焦北京核心商旅商圈作為主力基本盤，以部分區域重點城市做標桿支撐，其余下沉文旅/地級市采用輕資產模式快速布局，兼顧核心收益與全域網點覆蓋，整體布局集中度較高。

URI銳評

在城市布局上，城家搭建“核心聚焦、腰部中堅、長尾輕網點”三級布局體系，按城市層級差異化布局物業：一線核心城市精細化多點深耕商圈存量，區域城市落地標桿大單，文旅地級市輕資產單店試水并淘汰低效點位，集中資源投向高潛力城市區域以攤薄運營成本。該分層布局策略貼合存量物業與商旅住宿行業現狀，同步實現規模擴張與盈利質量提升。

02 戰略迭代與轉型節點

四階段完成業態、布局、模式全革新

城家自2015年成立，歷經了四大戰略迭代，完成賽道升級，發展重心從粗放擴規模轉向精細化提品質，實現業態、布局、模式全方位革新。

目前，其長短租混合運營體系已成熟，服務式公寓GOP率76%、長租出租率穩定在95%、續約率達65%，有效對沖了行業淡旺季波動：整體呈現長租筑牢穩定基礎現金流，服務式公寓則挖掘中高端商旅溢價，搭建起強抗周期的資產運營體系。

布局層面則告別單一長租社區、單城聚焦模式，形成雙業態均衡發展、全國多城全域滲透新格局；主動縮減傳統大體量長租不賺錢項目的擴張，重點深耕服務式公寓賽道，全面轉向高質量可持續增長。

URI銳評

對比同行純長租公寓品牌，城家依托四輪戰略轉型率先跳出規模內卷，不同于競品業態單一、易受季節行情沖擊（空置率高）、扎堆聚焦單一城市大盤模式，其長短租互補、全國雙業態均衡布局的打法抗周期能力更強，同時深耕高溢價服務公寓實現穩健高質量增長，憑借酒店運營基因打造出獨有競爭優勢。

03 標準化存量改造落地驗證

五大標桿覆蓋全物業類型

從項目落地成效來看，城家2026上半年的存量盤活表現亮眼。URI城市租住篩選出其五大標桿項目，業態覆蓋多元存量資產，包含高端酒店綜合體、產業園區配套公寓、歷史文保建筑、城郊文旅物業、老城老舊樓宇五大類型，物業基底復雜、改造難點各有差異。

面對各類改造條件受限、運營難度突出的疑難存量物業，城家依托成熟運營體系，實現短周期煥新改造、項目落地即可穩定盈利，并沉淀出一套可落地的實操改造運營方法論：例如，創新同樓棟長短租雙品牌錯峰運營模式、歷史文保建筑無損模塊化改造工藝、老舊樓宇低成本輕量化改造快速入市方案等。經過城家的標準化資產診斷與改造運營，存量物業實現價值重塑，大幅拓寬了長租公寓存量更新的適配邊界。

客群定位層面，五大標桿精準分層客群畫像，針對性填補產業園務工群體、文旅旅居人群、下沉城市剛需租客的租住供給空白，補齊細分租住市場缺口。多元物業改造路徑+分層客群運營經驗相結合，共同構建出城家獨有的、可全國復制落地的《全品類存量物業一體化標準化解決方案》。

這一整套成熟打法，也直觀印證：城家跳出單一酒店業態的收益天花板，通過長短租融合的復合經營模式，為各類存量資產構建起穩定性更強、確定性更高的盈利模型。

▲城家部分存量改造實戰案例

04 借華住構筑競爭壁壘

核心啟示：民企需走特色化路徑

綜合上文研判，URI城市租住在此做出總結：城家能跑出差異化存量盤活成效，核心依托其獨有的集團底層資源稟賦，這套底層支撐具備不可復制性。

城家背靠深耕酒店行業二十余年的華住集團完整產業生態，手握四大獨家核心壁壘資源：超3億會員私域流量、200億規模集采供應鏈、上萬級酒店加盟商拓店渠道、成熟標準化酒店運營體系。四大資源分別從客源獲取、改造成本管控、門店拓展渠道、日常精細化運營四大關鍵環節構建護城河，是同行難以復刻的核心優勢。

在此資源底座之上，城家進一步完成三維業務模式創新，堅持輕資產擴張路徑，無需大額資金自持房源即可快速落地門店。這套組合打法輕車熟路，既能盤活各類高難度存量資產，抬升單店全年綜合收益；又依托龐大的會員復購與穩定續租留存租客，持續瞄準長期商旅租金溢價的增長空間。

結合當前行業發展現狀，URI城市租住建議：住房租賃行業格局已趨于穩定，國資安居平臺依托低成本資金優勢，牢牢守住剛需平價租賃市場；對民營租賃企業而言，單純依靠低價內卷、價格廝殺的粗放路線已無生存空間，走差異化、特色化經營之路才是突圍關鍵。

城家的先天資源壁壘行業無法全盤照搬。各類民營租賃企業可借鑒其底層戰略思考邏輯，立足自身資源稟賦與核心競爭力，量身打造適配自身發展的差異化戰略并長期堅持落地，這也是“城家模式”留給整個住房租賃行業最核心的啟示。