招商蛇口城市更新實踐 “產(chǎn)商住”一體深筑“護城河”

今年5月，《城市更新“十五五”規(guī)劃》正式出臺。這是城市更新領(lǐng)域第一部國家級專項規(guī)劃，標志著我國城市建設(shè)從“增量擴張”正式轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的新階段。“十五五”明確“堅持把擴大內(nèi)需作為構(gòu)建新發(fā)展格局的戰(zhàn)略基點”，城市更新被中央經(jīng)濟工作會議納入“堅持內(nèi)需主導(dǎo)、建設(shè)強大國內(nèi)市場”的主要部署。

據(jù)《求是》雜志7月1日發(fā)表文章，按發(fā)改委規(guī)劃，“‘十五五’期間我國城市更新行動將作為擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的關(guān)鍵抓手，預(yù)計直接投資總規(guī)模達12萬億元至15萬億元，年均投資約2.5萬億元至3萬億元。”發(fā)改委在6月國務(wù)院會議中，正式發(fā)布今年工作安排，2570億元中央資金安排及“兩重”8000億元大盤。

各地方政府積極跟進，在政策、融資等方面予以主動安排。北京、上海、廣州、深圳等均推出切實、高效的落地方案及配套政策。

目前，值房地產(chǎn)企業(yè)從“高周轉(zhuǎn)開發(fā)”向“長期運營服務(wù)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之際，城市更新探索從模式、運營、資金等實踐已全面啟動。招商蛇口作為央企龍頭房企，在城市更新領(lǐng)域長袖善舞，獨具特色，在高端居住、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商業(yè)體驗的綜合運營能力方面，走出一條堅實而穩(wěn)健的發(fā)展模式。

綜合開發(fā)運營能力

全鏈條復(fù)合落地 筑不可復(fù)制壁壘

招商蛇口作為蛇口片區(qū)的開發(fā)者與運營者，歷經(jīng)四十余年迭代升級，將蛇口從傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為萬億級產(chǎn)城融合標桿。蛇口工業(yè)區(qū)自1979年建立以來，歷經(jīng)五次產(chǎn)業(yè)升級。第一次以改革開放“第一炮”為起點，引進“三來一補”企業(yè)，開啟外向型工業(yè)進程。第二次伴隨工業(yè)崛起，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點布局南海石油后勤、港口物流等配套服務(wù)。第三次實施“騰籠換鳥”，淘汰低端加工業(yè)，轉(zhuǎn)向信息產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等新興領(lǐng)域。第四次引入高科技企業(yè)，推動“制造”向“智造”轉(zhuǎn)型。第五次依托前海蛇口自貿(mào)區(qū)片建設(shè)，發(fā)展生命科學(xué)、海洋經(jīng)濟、低空經(jīng)濟以及高端服務(wù)業(yè)，推動新一輪產(chǎn)業(yè)升級。

深圳蛇口海上世界

蛇口片區(qū)五次產(chǎn)業(yè)升級，始終與頂層設(shè)計同頻。依托蛇口40余年片區(qū)開發(fā)基因，招商蛇口是國內(nèi)唯一同時覆蓋整片產(chǎn)城更新、歷史風(fēng)貌住宅、老街商業(yè)活化三大更新場景的房企，形成可復(fù)制的專業(yè)能力體系，同時手握核心片區(qū)增量土儲，構(gòu)建起從能力輸出到資源儲備的完整閉環(huán)。

歷經(jīng)多次迭代，如今的蛇口從初代工業(yè)區(qū)延伸至海上世界、太子灣、前海片區(qū)連片改造，招商蛇口已完成超10平方公里老舊工業(yè)區(qū)整體更新。通過廠房功能置換導(dǎo)入高新科創(chuàng)、濱海文旅、高端居住復(fù)合業(yè)態(tài)，片區(qū)年產(chǎn)值突破千億元，常住人口和企業(yè)數(shù)量較改造前提升超3倍，真正達成產(chǎn)業(yè)升級與城市活力雙向激活的發(fā)展成效。

蛇口片區(qū)“統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)、長效運營”的成片更新模式，區(qū)別于碎片化改造，實現(xiàn)規(guī)劃、開發(fā)、運營的全鏈條統(tǒng)籌。住建部認證的“全國城市更新示范樣板”表明，其在土地整備、功能統(tǒng)籌、利益協(xié)調(diào)方面形成了可復(fù)制方法論——通過前瞻性產(chǎn)業(yè)布局（如低空經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟等賽道）、一二級市場聯(lián)動開發(fā)（土地整理、項目落地）、全生命周期運營（郵輪母港），構(gòu)建起“開發(fā)、培育、收益”的閉環(huán)（SIDO），破解傳統(tǒng)更新“重建設(shè)輕運營”的痛點。

正是慢工細作，因此招商蛇口在蛇口本部留存大量可連片開發(fā)的存量更新土地，儲備了未來5-10年大型綜合城市更新項目的開發(fā)空間，為持續(xù)深耕片區(qū)更新、釋放區(qū)域價值奠定堅實基礎(chǔ)。

招商蛇口的城市更新獨特之處在于，通過戰(zhàn)略迭代、空間創(chuàng)新、全周期運營與資源整合，破解了城市更新中“產(chǎn)業(yè)空心化”“功能碎片化”“運營短期化”等共性難題。這樣立體而多層多面的發(fā)展模式，構(gòu)成了招商蛇口深厚而寬廣的護城河，難以復(fù)制。

上海歷史風(fēng)貌項目

文脈保護與高端人居平衡樣板

當(dāng)城市治理，從“拆改留”轉(zhuǎn)向“留改拆”，文脈保護成為城市更新的重要選項，留住城市記憶，就是留住城市的根。聯(lián)合國教科文組織《城市歷史景觀建議書》指出，歷史空間承載的社會認同感，是城市韌性的文化基礎(chǔ)。

招商蛇口始終以“美好生活承載者”為品牌主張，將城市更新作為賦能城市發(fā)展的重要抓手，并探索出以“保護歷史文脈、煥新城市活力”為核心的獨特路徑。由上海弘安里、靜安里、桐安里組成的“江河三里”系列項目，是這一理念的標桿之作。

“江河三里”各具亮點，共同展現(xiàn)了歷史文脈保護與當(dāng)代居住需求的創(chuàng)新融合：

弘安里作為首發(fā)之作，遵循“保護、延續(xù)、匠心、新生”原則，復(fù)原“一街坊、多組團”肌理，打造121棟歷史風(fēng)貌別墅，在延續(xù)原有建筑語言基礎(chǔ)上重構(gòu)生活空間，使石庫門建筑群從文物故宅而煥新為當(dāng)代高端居住載體。

靜安里以“蘇河風(fēng)貌區(qū)”為核心定位，規(guī)劃上延續(xù)百年“南市北里”的原生格局，融合石庫門風(fēng)貌商業(yè)與高端居住業(yè)態(tài)，打造222席純風(fēng)貌別墅，將歷史底蘊與當(dāng)代摩登巧妙融合，締造海派盛境。這種“修舊如舊”的實踐，為上海風(fēng)貌歷史街區(qū)的更新提供了方法論。

桐安里擇址楊浦濱江，以“新復(fù)古主義”引領(lǐng)風(fēng)貌別墅下一階段探索，實現(xiàn)新舊交融、底蘊與潮流的對話。招商蛇口在海派居住文化與工業(yè)主義文明的基礎(chǔ)之上，桐安里以“新復(fù)古主義”實現(xiàn)新與舊、底蘊與新潮的融合。通過新精致圖案、新復(fù)古元素、新摩登場景、新奢享材質(zhì)的融合，讓工業(yè)遺存煥發(fā)新生。

“江河三里”統(tǒng)一遵循《上海市城市更新條例》要求，完整保留石庫門建筑肌理與海派文脈，容積率低至1.1，實現(xiàn)了文物保護與居住產(chǎn)品力的平衡。精致而用心的產(chǎn)品，贏得了市場的正面反饋：弘安里入市后持續(xù)領(lǐng)跑上海高端改善市場；同系產(chǎn)品安瀾上海2025年底首開銷售額達90.77億元，2026年一季度登頂上海全市網(wǎng)簽金額TOP1。目前上海內(nèi)環(huán)總價3000萬以上高端豪宅成交房源中，每3套就有1套來自招商蛇口歷史風(fēng)貌更新項目，市場占有率凸顯。

非標商業(yè)老街活化

存量商業(yè)長效運營標桿

2025年以來全國購物中心存量超6000座，普遍存在體驗均質(zhì)化及品牌重疊度高的趨同現(xiàn)象。在“十五五”城市更新規(guī)劃中，明確指出“老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升約1500個”，“摒棄同質(zhì)化、做在地差異化”的“非標街區(qū)”，成為關(guān)鍵的突破方式。

招商蛇口在“非標街區(qū)”探索方面，做出了有序而積極的探索。從深圳海上世界、重慶長嘉匯到寧波秀水街，深度結(jié)合在地文化打造差異化街區(qū)業(yè)態(tài)，構(gòu)建起濱海藝術(shù)、濱江文旅、古街文商等產(chǎn)品范式。

深圳海上世界以明華輪超級IP為核心，融合濱海景觀、藝術(shù)策展與夜間經(jīng)濟，打造國際化、無邊界的藝術(shù)商業(yè)公共場域。升級改造后全新開幕，年接待量達4500萬人次，成為輻射華南的城市微度假目的地。招商蛇口凝練出了海上世界“文商旅高度融合”和“沉浸式體驗”的產(chǎn)品標簽，因地制宜、尊重歷史，以獨特的特色IP和品牌商業(yè)，除深圳外，還在廈門、上海落地兩大代表項目，尊重城市記憶，煥新公共生活，成功實踐了城市更新下的文商旅融合新范式。

寧波秀水街

寧波秀水街是寧波主城八大歷史文化街區(qū)之一。千年古巷在保護性煥新后，以“文脈肌理+潮流商業(yè)”的雙向融合姿態(tài)亮相，陳慶恒故居、帶鉤博物館（全國首館）等等，秀水街“秀水十二季”以“微演藝+微社群”串聯(lián)全年，年鋪排近2000場社群活動，2026年5月29日正式開街后，開業(yè)三日累計客流突破60萬人次，社交媒體話題曝光量超8000萬次，銷售額超1100萬，迅速成為存量資產(chǎn)活化領(lǐng)域的焦點樣本。

重慶長嘉匯改造老舊濱江廠房與老街巷，常態(tài)化輸出非遺展演、兩江光影秀、城市記憶展，聚焦巴渝人文愛好者，開業(yè)至今年均客流穩(wěn)定超1200萬人次，商業(yè)租金年復(fù)合增長率維持6%以上，形成“舊街巷改造——長期運營——持續(xù)客流留存”的成熟商業(yè)更新模式。

三大項目均以“城市特色公共場景”替代“標準化商業(yè)盒子”，通過“產(chǎn)品稀缺性、運營內(nèi)容化、服務(wù)全域化”的系統(tǒng)性能力，重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價值創(chuàng)造方式，解決了傳統(tǒng)舊改商業(yè)低效難題。在地產(chǎn)行業(yè)從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量運營”宏觀背景下，這種能力重構(gòu)不僅是招商蛇口的差異化競爭壁壘，更可能成為整個行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展樣本。

核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲，筑牢長期發(fā)展戰(zhàn)略縱深

近年深圳持續(xù)優(yōu)化城市更新政策體系，持續(xù)釋放制度紅利，為片區(qū)連片整體更新創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。2025年印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》（深建規(guī)〔2025〕4號），進一步強化城市更新項目統(tǒng)籌管控、規(guī)范實施流程；2026年2月，深圳市住建局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》（深建規(guī)〔2026〕3號），明確未完成規(guī)劃審批的城市更新項目原則上可豁免保障性住房配建，大幅降低存量更新項目開發(fā)成本、提升項目開發(fā)效率。

依托政策紅利加持，招商蛇口憑借深耕蛇口四十余年的先發(fā)優(yōu)勢，在深圳核心城區(qū)有優(yōu)勢機會獲得大規(guī)模、可連片整體更新的優(yōu)質(zhì)存量土地，與多數(shù)房企零散化、碎片化的舊改土儲格局形成本質(zhì)差異，具備持續(xù)落地大型綜合更新項目的長期能力，擁有充足的戰(zhàn)略發(fā)展縱深。

南山區(qū)招商街道愛榕園片區(qū)城市更新項目，是招商蛇口土地儲備與政策紅利落地的典型代表。該項目為2024年深圳全市唯一立項的舊住宅區(qū)改造項目，拆除用地面積68848.2平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積60435.7平方米，規(guī)劃容積率由初期5.7優(yōu)化至2.9，核心規(guī)劃功能為居住，總規(guī)劃容積約24.1萬平方米。同時，該項目是深圳2026年舊改新政落地后，首個豁免保障性住房配建的大型舊住區(qū)更新項目，政策紅利兌現(xiàn)路徑清晰、價值確定性極強。

隨著深圳城市更新政策持續(xù)優(yōu)化、蛇口片區(qū)連片更新價值持續(xù)釋放，招商蛇口本部核心土儲的稀缺性與價值將持續(xù)提升，未來5-10年乃至更長周期內(nèi)，大型綜合更新項目將持續(xù)落地，招商蛇口長期發(fā)展?jié)摿εc價值想象空間充足。

招商蛇口2026年1-6月，公司累計簽約銷售金額962.45億元，銷售面積305.18萬平方米；6月單月銷售金額達202.10億元，去化節(jié)奏平穩(wěn)。核心10城銷售占比超70%，同比提升4個百分點，其中北京、上海、杭州、深圳等高能級城市單城銷售額均超百億元。

公司2025年期末貨幣資金充裕，三道紅線持續(xù)綠檔，現(xiàn)金短債比保持健康水平。綜合融資成本降至2.74%，較年初下降25BP。通過經(jīng)營性物業(yè)貸款、REITs擴募等工具盤活存量資產(chǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均債務(wù)期限達5.3年。已構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、商業(yè)房托三大REITs平臺，成為境內(nèi)REITs品類最全的房企，2025年啟動蛇口產(chǎn)園REIT二次擴募（首單混包資產(chǎn)擴募），加速存量資產(chǎn)變現(xiàn)。

結(jié)語：

“十五五”開局之年，新舊動能轉(zhuǎn)換，以長期主義、可持續(xù)經(jīng)營為基點，融合新質(zhì)生產(chǎn)力，多方面探索城市更新發(fā)展之道，是領(lǐng)軍企業(yè)肩負的責(zé)任。招商蛇口立足綜合開發(fā)運營，在蛇口打造了連片產(chǎn)商住文旅旗艦；在上海“江河三里”轉(zhuǎn)譯在地文化，將傳統(tǒng)文脈注入新生活方式；在深圳、重慶、寧波等非標商業(yè)，重構(gòu)商業(yè)價值鏈條，深耕用戶價值，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供新范式。在資本層面，已構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、商業(yè)房托三大平臺，率先跑通“投融建管退”閉環(huán)的REITs全鏈條。在城市更新模式探索中，招商蛇口走出了一條可持續(xù)、可復(fù)制、可循環(huán)的發(fā)展之路。

（作者 時見）