北京買房：理清思路，購房建議1948

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是因為孩子在海淀上班，想在小西天今典花園給他買套能自住的，學區不用考慮太多，一居室小兩居都可以。主要是我們住通州，往返海淀太耽誤時間，而租房的話50平的一居室就要6000-7000元，感覺還不如交點首付后拿這錢當月供呢，以后還能落套房子。不知道您對這想法怎么看？

A：

1、既然您已經計算過投入了，那其實可以再算的細點兒，有了數字才好分析。

2、我剛看了一下今典花園的一居室，53平的均價420萬。假定以7000為月供，按現在3%的貸款利率的話對應最多170萬的貸款。那首付就要250萬，還不包括稅費和裝修的錢，這可不是“交點兒首付”了。

但假定是全款，以420萬為總價，如果存銀行的話，現在銀行利息是1.3%，高點兒的1.5%，每年利息6.3萬。買成房子則是每個月租金6/7000，一年房租在扣除了物業費取暖費和空置期之后，大致收入7萬多，多出銀行存款收益但也不算太多。

3、當然，這是因為海淀的房子都算學區房，房價中都包含學區溢價。小西天雖然不算熱門學區，但海淀學籍也是有價值的，所以房價中包含了15%左右的溢價率。

這溢價部分由于租客用不上學位，所以也就收不到租金。自住的話也是因為有溢價，所以性價比低于朝石豐的非學區房。而且隨著入學人數減少，溢價部分有一定的保值風險。

4、然后再說一句房價的漲跌。在我看來，既然北京的平均租金收益率已經超過同期銀行利率，甚至連帶溢價的學區房的租金都有一部分超過了，那大盤均價就沒什么下跌的空間了。以后漲不漲的不知道，但能說現在出于相對低價的時期。只是學區房溢價部分說不好，得看政策和行情。

5、簡單就這情況吧，我沒有明確建議，只能列出這些情況供參考，是否買房自己決定。

僅供參考。

二

Q:

我家目前住朝陽區十里堡老小區，是個頂樓兩居，格局不是特別好。在炫特公寓還有個40多平的開間出租，每年凈落租金5.5萬。請問如果出于改善和保值的目的，我這兩套房應該怎么規劃？是都賣掉還是賣掉其中一套置換？我手中還有150萬現金，貸款能接受1萬之內。

A：

1、這兩套房都價值多少啊？十里堡老小區兩居的面積一般60多平吧，按5萬一平價值300來萬，但這是頂樓，按300萬算吧。炫特40多平的應該價值在200來萬，加起來價值500左右。是這價值嗎？

然后月供能接受1萬就是貸款在200萬左右，加上手中的150，總共能買價值850萬左右的房子，是這預算吧？

2、然后是出于改善+保值的目的。常規建議就是買品質高的次新商品房唄，在朝青板塊內就行。三居室肯定能買到，有可能租金相對低些，但價格走勢+流動性都不吃虧。

3、如果只賣一套房，那如果長期持有就留著兩居，賣掉炫特。如果是短期持有，那就留著炫特，賣掉頂樓兩居。

因為炫特的優勢是租金收益高，而且流動性相對強，好賣。但劣勢就是公寓開間，一般不建議長期持有。這也就是在朝青，要在其他板塊的話價格早就走弱了。老小區的優勢是長期看來價格走勢必定跟隨大盤，即便是頂樓也未必吃虧。劣勢是流動性弱，出手時不好賣。

4、賣一套還是兩套由自己決定吧。因為您的要求是改善，這沒標準，幾百萬到幾千萬的都算改善，只能看自己的喜好。

僅供參考。

三

Q:

本人北漂，為了積分落戶無奈買房，不挑地段，只要求便宜，保值好，出租的話租金高些就行。全款的話50萬，貸款的話不超90萬，請推薦。

A：

1、北京沒有您要求的這種房子。因為您的要求太高了，現實中必須取舍，否則買不到，或許還能買到坑兒呢。

2、簡單說吧，既然北京的整體房價很貴，而房產的價值又是由地段兒決定，至少是大部分。那既然房子便宜，就說明地段兒至少不強，那保值方面就弱點兒了唄。

再一點，買房在各國都被歸入投資行為，而租房屬于消費，是被計入CPI統計的。也就是說這是兩個市場，相互有關聯和影響，但很難做到同步。

在大多數情況下，保值好的房子都價格高，但租金未必跟的上，收益也就偏低。而租金高的房子多數是因為漲的慢，或者是做不到全年滿租，所以才顯的收益高的。您這兩項要同步要求，我是找不到這種房的。

3、基本就這情況吧，我是推薦不了，要不您找中介問問吧。不過提醒一點，您的要求高，在中介看來就有可能給貼上不懂的標簽，他們就更敢忽悠了。所以少聽美好的推薦吧，有可能是不好租或不好賣的坑兒。

僅供參考。

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