無人接盤！南京江北寶龍城，5.7折“甩賣”

2020年底花10.5億拿的地，現(xiàn)在不到6億“甩賣”卻無人接盤，南京江北寶龍城，易主失敗！

阿里資產(chǎn)·司法拍賣官網(wǎng)顯示，江北寶龍城所在地塊于昨天正式拍賣，起拍總價(jià)5.9944億。今天上午，因無人出價(jià)而流拍。

在南京，拿地多年卻因種種原因擱淺，最終淪落到被拍賣境地的綜合體，并非個(gè)例。這些城市瘡疤，該何去何從？

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江北寶龍城，位于江核隧道口，緊靠地鐵10號(hào)線南工大地鐵口、浦口大道、江北大道快速路；周邊住宅區(qū)林立，地塊整體資質(zhì)還不錯(cuò)。

今年6月，江北寶龍城所在地塊上架阿里資產(chǎn)·司法拍賣網(wǎng)。

拍品名稱為南京市江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西（NJJBd030-08-08）地塊的土地使用權(quán)以及土地上現(xiàn)有工程、附著物。

土地不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢明細(xì)里，顯示拍品所有人為南京寶敬置業(yè)（由寶龍實(shí)際控股）。

于今年4月初提交的土地估價(jià)報(bào)告顯示：

江北寶龍城所在地塊土地面積約72197.55㎡，用途為商服用地、商務(wù)辦公用地，使用年限自2021年3月24日起、2061年3月23日止。

此前，地塊已進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，進(jìn)展為達(dá)到宗地紅線外“六通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。而后處于長(zhǎng)期停工狀態(tài)，雜草叢生。

地塊已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司，最高債權(quán)金額為4億元。由于巨額債務(wù)未償還，地塊已被南京江北新區(qū)人民法院查封、輪候查封。

截至2025年5月，地塊剩余土地使用年限為35.86年，評(píng)估價(jià)超8.56億。最終的起拍價(jià)，在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了7折，5.9944億起拍，然而因無人出價(jià)而流拍。

事實(shí)上，按照拿地總價(jià)來算，江北寶龍城地塊，是打5.7折“甩賣”。

2020年12月，寶龍以總價(jià)10.5億元拿下江核G19地塊，之后專門設(shè)立項(xiàng)目公司南京寶敬置業(yè)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

注意，2019-2020年是寶龍?jiān)谀暇┋偪衲玫氐臅r(shí)期，巔峰時(shí)手握12個(gè)項(xiàng)目，江北寶龍城是其跨江布局的重要?jiǎng)幼鳌?/strong>

根據(jù)土地出讓協(xié)議，江北寶龍城需建設(shè)建筑面積不小于8萬(wàn)㎡的集中式商業(yè)購(gòu)物中心，面積不小于2000㎡的美術(shù)館或藝術(shù)中心，要求需在交地后30個(gè)月內(nèi)完成商業(yè)綜合體滿鋪開業(yè)。

2021年9月，江北寶龍城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，除酒店式公寓、辦公樓外，還有超過10萬(wàn)方的購(gòu)物中心MALL(內(nèi)含不低于2000㎡的美術(shù)館或藝術(shù)中心)，由寶龍自持，將精品購(gòu)物、餐飲娛樂等功能融為一體。

按照約定，項(xiàng)目應(yīng)在2021年9月開工、2023年建成開業(yè)。然而，計(jì)劃不如變化，受寶龍暴雷影響，江北寶龍城按下了“暫停鍵”，銳評(píng)君為大家梳理了時(shí)間線：

2021年-2022年，寶龍地產(chǎn)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)；

2022年11月，南京寶敬置業(yè)因無法聯(lián)系被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，累計(jì)欠稅超1136萬(wàn)元，項(xiàng)目停工傳聞四起；

2023年12月，寶龍地產(chǎn)披露境外債重組方案，同時(shí)面臨退市危機(jī)，此時(shí)的江北寶龍城已陷入長(zhǎng)期停工狀態(tài)。

當(dāng)時(shí)，官方給出的回應(yīng)還是“寶龍正在積極尋找合作企業(yè)，并向集團(tuán)總部爭(zhēng)取項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金”；

2024年7月，南京寶敬置業(yè)因借款抵押江北寶龍城所屬地塊，后被中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份發(fā)布資產(chǎn)處置公告；

2025年7月，地塊因南京寶敬置業(yè)借款糾紛案，被查封、評(píng)估、上架阿里法拍網(wǎng)，評(píng)估價(jià)8.3861億、起拍價(jià)5.8702億，后因故撤回；

2026年1月，江北寶龍城地塊出售公告發(fā)布，列出三種項(xiàng)目投資方案：① 參與司法拍賣，②債權(quán)轉(zhuǎn)讓，價(jià)格優(yōu)惠并有較大價(jià)差空間，③與寶龍合作開發(fā)，利用政府紓困政策降低投資成本，并強(qiáng)調(diào)可在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅；

2026年6月，地塊重新估價(jià)后再次掛牌，評(píng)估價(jià)和起拍價(jià)，都較首次上架略漲。然而，這塊地最終因無人出價(jià)而流拍。

拍攝于2026年3月

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江北寶龍城，并非南京首個(gè)被拍賣的綜合體（地塊）。

今年5月，位于河西元通商圈的奧體蘇寧廣場(chǎng)，評(píng)估總價(jià)約28.11億，打7折以約19.68億拍賣，但無人問津。

隨后，6月上旬，奧體蘇寧廣場(chǎng)地塊降至約15.74億元進(jìn)行第二次拍賣，仍以流拍告終。目前，該標(biāo)的物轉(zhuǎn)為變賣，總價(jià)與二次拍賣時(shí)一致，預(yù)計(jì)8月30日結(jié)束。截至發(fā)稿，吸引了61人關(guān)注、13387人圍觀。

這座城市綜合體拿地近18年，規(guī)劃有超400米摩天地標(biāo)，但蹉跎至今仍在曬地皮，令人惋惜。關(guān)于它的時(shí)間線，銳評(píng)君此前精簡(jiǎn)梳理過：

2008年9月，蘇寧置業(yè)與嘉里建設(shè)激烈PK，最終以4.29億拿下項(xiàng)目所在地塊（NO.2008G27）。

2011年5月，奧體蘇寧廣場(chǎng)正式開工奠基。在當(dāng)時(shí)，這座城市綜合體的“壯志雄心”是憑借高達(dá)400米的主體結(jié)構(gòu)，刷新南京摩天大樓高度，成為“江蘇第一樓”。

2017年9月，蘇寧置業(yè)牽手恒大，確定共同開發(fā)奧體蘇寧廣場(chǎng)。

2018年4月，項(xiàng)目開發(fā)主體生變，蘇寧置業(yè)與南京卓域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

天眼查顯示，該公司的股東為持股80%的深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司、持股20%的蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司，深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司，則由中信信托100%持股。

2018年8月，在回復(fù)網(wǎng)友咨詢項(xiàng)目進(jìn)度的帖子中，河西管委會(huì)網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人明確：“奧體蘇寧廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2018年12月開工，合作商是恒大，恒大建設(shè)商辦和酒店式公寓，蘇寧建設(shè)商業(yè)和酒店。”

2019年1月，奧體蘇寧廣場(chǎng)最新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，報(bào)審總面積約50.6萬(wàn)平方米，容積率11.3；綠地率≥20％；建筑密度≤40％；地上總建筑高度419.8米，地上99層地下5層；功能主要包括商業(yè)、辦公、酒店、酒店式公寓和配套地下停車場(chǎng)等。

當(dāng)時(shí)，有消息稱項(xiàng)目將由國(guó)際大師墨菲揚(yáng)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，整個(gè)大樓設(shè)計(jì)為“陸地之艦”的形態(tài)，未來可能會(huì)引進(jìn)JW萬(wàn)豪酒店，并配置5A級(jí)甲級(jí)寫字樓與重奢購(gòu)物中心。

2020年10月，中建一局集團(tuán)第三建筑有限公司官微發(fā)文稱：南京奧體CBD蘇寧恒大中心項(xiàng)目正式動(dòng)工，已進(jìn)入深基坑作業(yè)環(huán)節(jié)，完成第二道支撐施工和第二層土方開挖。

隨后的幾年，雖然屢屢上榜南京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大項(xiàng)目計(jì)劃，甚至一度框定建設(shè)起止年限為2021年至2026年，可奧體蘇寧廣場(chǎng)，終究放了南京人鴿子。

2022年8月，有消息稱奧體蘇寧廣場(chǎng)將被政府回收，建設(shè)單位組織了回填工作。

2023年10月，銳評(píng)君實(shí)探發(fā)現(xiàn)奧體蘇寧廣場(chǎng)的基坑回填工作已完成，規(guī)劃的超400米摩天地標(biāo)“搖身變成”街角公園。

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無論是今年的江北寶龍城、奧體蘇寧廣場(chǎng)，還是前幾年的寶能金融中心、啟迪國(guó)際冰雪科技城等，南京一批高開低走、最終擱淺的城市綜合體，流轉(zhuǎn)到拍賣市場(chǎng)，均無人接手。

歸根結(jié)底，是行業(yè)持續(xù)深度洗牌，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值邏輯已經(jīng)發(fā)生了系統(tǒng)性重構(gòu)，疊加多重風(fēng)險(xiǎn)因素，“新玩家”已不敢貿(mào)然入場(chǎng)。

一方面，商業(yè)地產(chǎn)供需嚴(yán)重失衡。

當(dāng)下，全國(guó)商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心已嚴(yán)重飽和，南京作為高能級(jí)城市，競(jìng)爭(zhēng)更是白熱化。德基、景楓、華潤(rùn)萬(wàn)象天地等IP已強(qiáng)勢(shì)出圈，一個(gè)歷經(jīng)停工波折的新項(xiàng)目，很難從激烈角逐中走出獨(dú)立行情。

況且，不少擱淺的項(xiàng)目往往在規(guī)劃之初就盲目樂觀，并普遍存在拿地周期較長(zhǎng)、與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)的情況。

另一方面，企業(yè)暴雷帶來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，勸退投資人。

寶龍、寶能、啟迪等，都是暴雷企業(yè)。與他們相關(guān)的拍賣項(xiàng)目，可能存在抵押、借貸等情況，通常與巨額債務(wù)掛鉤。

接盤方接手的第一件事，大概率不是直接開發(fā)，而是得處理一攤子遺留問題，風(fēng)險(xiǎn)極大，且增加不少隱形開發(fā)成本。如此一來，誰(shuí)敢出手呢？