廣東
文｜鄧浩志
金融城寫字樓出租，宣傳和實際之間的差異
前幾天我乘坐珠江夜游游船，下圖是前一晚八點出頭在金融城實拍的寫字樓群畫面。大家可以忽略樓宇外立面亮化燈光，室內亮燈區域基本能直觀反映已出租單元規模。
（金融城夜景）
前段時間有行業數據稱，廣州六成新增寫字樓租賃成交集中在金融城。這份數據要么統計口徑存在偏差，要么解讀方式有失客觀；或是全市整體新增租賃需求偏弱，金融城僅分流少量增量客戶。
從實拍畫面不難直觀判斷，金融城大量寫字樓空置體量偏大。后續我又拍攝了晚間九點半左右的琶洲寫字樓集群，即便多數企業已結束當日辦公，樓宇入駐氛圍仍明顯優于金融城。
（金融城夜景）
現場實景傳遞的結論十分清晰：金融城寫字樓實際去化表現不及宣傳口徑。無論如何截取局部數據反駁，實地直觀感受更具備參考價值。
市場出現這種反差，主要源于三點客觀因素：
1、宏觀市場環境下辦公物業整體需求走緩，企業普遍推行降本增效，優先置換租金更低、面積更精簡的辦公場地。近年北上廣深各大商務區寫字樓空置水平均有所抬升，而金融城新增供應恰好集中于本輪調整周期集中交付。
2、金融城寫字樓集中交付節奏偏晚。行業上行周期，新建項目硬件配套完善具備后發競爭優勢；市場調整階段，存量商務載體競爭加劇，原有成熟 CBD 持續吸納存量客戶，金融城現階段入市，市場競爭層面相對被動。
3、板塊區位存在客觀短板。市場常提及的 “珠金琶” 三區聯動更多是營銷層面概念，金融城地處主城東部相對邊緣地帶；南側臨江，東側、北側生活與產業配套成熟度不足，向西也未與珠江新城連片，難以共享成熟商圈的人流、產業資源紅利。
（琶洲夜景）
綜合來看，金融城住宅產品流通表現不及珠江新城、琶洲板塊，背后同樣存在上述區位、配套、產業導入節奏等客觀制約因素。
REITs 投資品漸多，投資者需留意幾點
商務部等九部門印發文件，支持符合條件的零售經營主體發行資產支持證券（ABS）與商業不動產 REITs，拓寬消費基礎設施多元融資渠道。REITs 全稱不動產投資信托基金，通俗理解：將商場、產業園區等具備穩定現金流的不動產資產打包掛牌上市，交易邏輯與股票相近；二者核心區別在于股票收益依托企業綜合經營利潤REITs 收益主要來源于物業租金與場地運營收入。
結合當前政策導向，今年商業不動產 REITs 發行節奏將明顯提速，后續市場會涌現大量同類產品，逐步成為大眾可接觸的標準化理財品類。這類產品賬面收益率普遍高于銀行定期存款，但有配置計劃的投資者，需重點關注五大潛在變量：
一是宏觀周期關聯風險。當前商業物業整體運營承壓，若消費市場修復節奏不及預期，底層物業租金、客流會同步承壓，直接傳導至 REITs 分紅收益。
二是線下商業長期承壓。電商持續分流實體消費，線下商業仍處在結構調整周期，現階段申報上市的商業 REITs 底層資產多為綜合購物中心，部分配套酒店、寫字樓業態，行業長期競爭壓力客觀存在。
三是運營管理能力分化。已上市商業 REITs 發行主體多為實力雄厚的央國企，主體信用穩健，但旗下商業板塊專業化運營能力普遍偏弱；對比市場化商業運營企業，運營效率存在差距，行業頭部商業運營商近年也在持續調整門店布局，中長期運營存在不確定性。
四是底層項目盈利結構需甄別。部分商業項目賬面收益存在財務調節空間，主營業務現金流偏弱，盈利存在一定補貼支撐，這類收益可持續性有待持續跟蹤。
五是資產估值與產品收益脫鉤。當前商業不動產處于周期調整階段，核心城市優質商用物業存在估值修復空間，但物業資產價格上漲并不會直接轉化為 REITs 當期分紅收益，二者不存在直接聯動關系。
個人觀點，僅供參考
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