重磅！南通三區同步調規，釋放了什么城市信號？

7月中旬，南通市自然資源和規劃局集中發布了三則控制性詳細規劃調整公示，涉及開發區富民港單元、開發區中心區單元以及崇川區唐閘單元。公示期均為一個月，從7月中旬持續到8月中旬。

富民港：開發區主軸的實質性轉移

富民港單元的調整幅度最大。公示顯示，中央路東、星湖大道北側的工業用地和停車用地將被調整為居住用地及公園綠地。配套方面，地塊內將新增一條18米寬的南北向支路，復興路相應路段將從25米拓寬至30米。沿星湖大道設置50米寬綠化帶，中央路和復興路分別設置15米和10米綠化帶。同時配建黨群服務中心、居家養老服務站、嬰幼兒照護站和體育活動用房，總建筑面積不少于3000平方米。

調整后的居住用地指標為容積率≤1.5、建筑密度≤32%、綠地率≥30%、建筑限高60米。這是一組典型的低密改善型住宅指標。

這塊地本身的條件不差。緊鄰星湖大道，周邊已有星湖花園、萬科翡翠心湖等成熟社區，東方中學、星湖101、世茂廣場、永旺夢樂城等配套都在步行范圍內。富民港單元的原版控規早在2016年就已獲批，此次調整的背景是“加快推進開發區濱江灣區域城市更新轉型升級，建設通城活力新中心”。

值得關注的是，濱江灣的規劃動作不止于此。今年5月，南通市自然資源和規劃局開發區分局提出在濱江灣設立“青年科創產業園”，結合濱江產業騰退轉型背景，突出“還江于民”理念。

同月，濱江灣蘇通二通道沿線區域風貌整治與景觀提升規劃研究項目也發布了采購公告，恰逢“蘇通第二過江通道”規劃建設的歷史性窗口期。項目旨在以此重大交通基礎設施為契機，高起點、高標準打造承載城市發展戰略、展現江海門戶形象的世界級濱水公共空間。

從產業騰退到景觀提升，再到土地調規，濱江灣的城市更新正在系統推進。

開發區能達片區經過十余年開發，土地空間已趨近飽和。富民港單元的這次調規，某種程度上意味著開發區的發展重心正在向濱江灣方向遷移。

中心區單元：為“好房子”騰出空間

開發區中心區單元的調整相對簡單，但信號同樣明確。瑞興路北、龍騰路東側的地塊，在不改變居住用地性質的前提下，調整了開發指標。調整后容積率≤1.6、建筑密度≤32%、綠地率≥30%、建筑高度≤45米。

這與南通市2026年度經營性用地供應計劃中提出的方向高度吻合——該計劃明確提出“加大優質商品住房用地供給，推動安全、舒適、綠色、智慧的'好房子'建設”。低容積率、低建筑密度、限高45米，意味著未來這里將是以多層和小高層為主的低密社區。

值得注意的是，今年發布的年度供地計劃還特別強調要“精心挑選核心區域優質地塊上市”。中心區單元這塊地緊鄰龍騰路，區位條件本身不錯，調整后的指標也明顯指向改善型需求。從市場角度看，2026年南通市區新房市場的產品結構正在向低容積率改善型產品傾斜。這塊地的入市，剛好踩在這個節點上。

唐閘：歷史街區的“保護式更新”

崇川區唐閘單元的調整邏輯與前兩者不同。唐閘是南通核心的歷史文化街區，保留著完整的近代工業遺存和一河兩岸風貌。此次調整的核心訴求是“落實南通歷史文化名城保護要求，推動唐閘歷史文化街區保護與更新”。

具體調整包括：調整幸余路及匝道線型，取消西工房小區內部道路，沿西工房西、北側新增15米寬支路，西市街（大生路-惠生路段）由12米拓寬至15米；將幸余路南、通揚運河西側地塊由居住用地調整為商業用地，西工房北側的幼兒園及停車用地調整為綠地及停車混合用地；將大生路東、幸余路南側由商業用地調整為居住用地、商住混合用地。調整后居住用地控制指標為：容積率≤1.2、建筑密度≤43%、綠地率≥ 30%、新建建筑檐口高度≤24米；商住混合用地控制指標為：容積率≤1.2、建筑密度≤45%、綠地率≥25%、新建建筑檐口高度≤24米，地塊內增設居家養老及嬰幼兒照護服務用房，建筑面積不少于1000平方米。

唐閘的更新并非始于今日。過去十余年，這里一直在推進文創產業園打造和歷史風貌修繕。新修編的《南通歷史文化名城保護規劃（2025—2035年）》已將唐閘列為4片歷史文化街區之一。此次控規調整，是在保護框架下對土地利用的一次精細化梳理——路網優化解決的是通行問題，用地性質調整解決的是功能配比問題。

與開發區兩宗地塊不同，唐閘的調規不是為了賣地，而是為了在保護的前提下激活老城活力。但低至1.2的容積率同樣說明，即便在歷史街區范圍內，未來的居住產品也趨向低密方向。

三個板塊，同一個方向

三宗地塊，三種調整邏輯：富民港是“工改居”的城市更新，中心區單元是改善型住宅的指標優化，唐閘是歷史街區的保護式更新。但三者指向同一個方向——低密度、改善型、高品質。

這與南通市2026年度的供地計劃形成了清晰的呼應。根據計劃，2026年市區全域住宅用地計劃供應376.16公頃，均為商品住宅用地。其中開發區計劃供應13.87公頃。三宗地塊的調規公示，正是這一計劃從宏觀部署走向微觀落地的具體步驟。

這些調整公示之后，下一步就是土地掛牌、摘牌、開發。對于關注南通城市發展的人來說，這三個地塊未來的去向，值得持續跟蹤。

來源 | 通商薈

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