綠城，又要開辟新天地了？

2025年10月21日，綠城和龍湖，久違地在廣州，坐上了同一張牌桌。

放在牌桌中間的標的，是番禺黃沙島的一宗地。

1.1容積率、一線南向江景的底色，讓兩家房企淺拼了16輪，最終，綠城略勝一籌，笑到了最后。

即便溢價了18%，綠城摘下這宗地的代價并不高：

論樓板價，不過2.59萬元/㎡，論拿地總價，也僅有4.97億。

放在歷史總價地王高達255億、歷史單價地王也高達8.55萬/㎡的廣州，似乎還不夠塞牙縫的。

在拿慣了高價地塊的綠城體系中，也幾乎不值得一提。

但就是這么一個拿地價才5個億的項目，在綠城拿下后不久，就有消息傳出：

這塊地，綠城是用最高低密標準在打造的。

后來，在6月中旬時，綠城專門在廣州開了一場盛大的發布會，主題是《時間的臻藏》，主角就是從這個市郊江心島地塊之上誕生的綠城·臻園。

在這場發布會上，臻園被賦予了很多標簽：

近年來綠城華南首個低密項目、

綠城體系內首個江景純墅新盤、

綠城體系內首個嶺南風格純墅作品……

簡言之，即便是在用豪宅貫穿了整個企業發展史的綠城，這也是一個前無古人的產品。

真正的全國首發，從噱頭來說，已然是今年綠城最值得品鑒的產品之一。

而對于綠城廣州和華南來說，這個項目的分量，或許比很多人想像中的，還要來得更重。

01

綠城31年，關于低密的故事就講了31年。

這些故事中，桃花源、玫瑰園、廬系，都在不少城市，留下了濃墨重彩的一筆甚至是數筆。

但是過去，并沒有驚艷的一筆，曾留給廣州。

事實上，綠城在廣州也不是沒做過別墅，而是做過卻被很多人遺忘了。

綠城2008年首入廣州，做的第一件事就是為廣州帶來了一座桃花源。

0.99的容積率，又是綠城最擅長的產品線之一，只可惜，江南園林的故事并沒有在廣州引起共鳴。

作為華南首座桃花源，拖到2014年開盤，2021年才清盤——并不美麗的故事，也讓華南鮮少有人再記起過這座桃花源。

而這一次，綠城卻講了一個完全不一樣的低密故事，卻更適配華南、適配廣州地脈的故事。

臻園的地，最大的弱勢是地塊本身是先天受限的狹長三角異形地，但卻以嶺南園林代表余蔭山房3畝占地縮龍成寸的功力為模版，將本該最局促的銳角部分，通過庭院、水景、濃蔭的層層嵌套，聚合出了一個足夠驚艷的立體嶺南園林。

更巧妙的是，這個園林甚至可以和外部街景江景互為對景。

在臻園中最高的一棟建筑不是住宅，而是會所，其以獨特的嶺南風味，一層一層向外部的江面打開，最終，壯闊的江景，在這個如此低密的環境中，也能被引入到社交圈層的每一寸空間中。

整個臻園，將最難的銳角部分，鍛造出了濃蔭籠罩、隱秘卻又濃烈的入場和園林，剩下的部分，僅僅只規劃了54套別墅——放眼全廣州，這樣的純墅社區幾乎都已經斷供10年之久了。

值得注意的是，這54套別墅，光是外立面樣式都以嶺南風格為骨架，至少達到了三種，甚至在此之上還做到了：

套套都不重樣。

這么高強度的定制化，艷姐上一次看到是在上海的動輒30萬+的風貌別墅中，海派文化底蘊的加持下，自然推動了一棟一天地的獨特生態。

在臻園，這樣的形態卻幾乎完全是在開發商自行堅持下實現的，一個無論是體量還是貨值都有限的項目，卻偏偏用螺螄殼里做道場的精神造出了一番新天地。

在發布會上，綠城中國研發設計中心副總經理駱云甚至將臻園解讀為：

綠城別墅博物館的新藏品。

值得注意的是，這些別墅，雖沒有會所的高度，但是作為一線頭排江景墅區，依舊將居家生活和江景的鏈接感做得相當足。

比如建面約383㎡的頭排合院，既有地下雙層挑高+下沉式露天花園+地面花園的多重立體私享體驗，又有能在三樓做到貫通式陽臺+三開間朝南主臥大套房的奢闊視野，在家既有私享感，又能無遮擋將江景納入生活的每一面。

不難發現，即便在不缺好產品的綠城，臻園依舊有很高級的辨識度。

而這種“辨識度”，便是這個項目，最高的價值點。

在臻園的發布會上，綠城總結了過去31年在低密上的三大重磅作品系。

一是法式玫瑰園，二是中式廬系，三是臻園代表的嶺南系。

雖然才一個作品，但作為過去的綠城都從沒有嘗試過的創產品表達，也足以在綠城自成一系。

02

在地產界，一個好的故事，一定不能是開發商的自嗨，最重要的是，需要經得起市場的考驗。

對臻園來說，底色已經做足，而這場考驗，目前還在到來的路上，結果如何還無從得知。

但如果翻開綠城在廣州、在華南的史冊，這個結果，或許事關重要。

就像我們前面說的，過去這么多年，綠城在華南，一大遺憾就是還沒能成功踏出過一條低密探索之路，而臻園，將是打開這條路的關鍵。

這也是為什么，綠城幾乎傾注了過去31年的低密經驗，只為了成就這一座嶺南園林。

而站在廣州的角度看，過去的綠城，相較于在華東地區的風光無限，在廣州這樣的華南重鎮，卻在很長一段時間里，都幾乎沒有姓名。整體看下來，綠城在廣州經歷過幾個時期。

第一個時期是起步階段，廣州桃花源首戰折戟沉寂；

第二個時期是2017年左右重返廣州市場，但也僅低調開發了多個合作項目——如廣州柳岸曉風、廣州曉風印月、廣州桂語汀瀾、廣州美的江上沄啟……

但這些項目，顯而易見，并沒有發揮出綠城最擅長的造豪宅功力，在廣州的市場的影響力也相當有限，這也讓廣州市場一度成為了綠城內部最難攻破的硬骨頭之一。

值得注意的是，艷姐翻看了一下2020年以來的廣州年度TOP30房企榜單，到2024年為止，整整5個年度綠城的上榜率=0%，幾乎可以說是完全沒有發展。

而綠城在廣州發展的第三個時期，大約就是從2024年開始的。

從這一年開始，綠城在廣州再次調整策略，迄今已經陸續拿下4宗地，分別打造了馥香園、玉海棠、云樾和鳴、以及現在的臻園。

而隨著重新開始在廣州發力，2025年，綠城才以40.04億全口徑金額、26.5億權益金額分別位列廣州TOP18、TOP16。

今年上半年，也基本延續了這個成績，以19.63億全口徑金額、10.98億權益金額，分別排在TOP16、TOP21——但可惜的是，發力終歸有限，目前距離15強都還尚有一步之遙。

不過艷姐簡單算了一筆賬，過去，綠城廣州拿下的這4宗地，總共花了大約42.51億元，目前不包括還沒開盤臻園，銷售了也已有大約60億，至少已經把地價收回。

而接下來臻園的入場，或許不僅將是一次對華南低密的探索破局，更將成為綠城徹底打破在廣州發展局面的重要一環。

03

2024年以來，綠城在廣州迎來重要破局背后，離不開綠城團隊的努力:

值得注意的是，如今華南區域，除了是區域總經理，同時還身兼首席運營官、首席品牌官兩大要職，團隊上下一心也在過去幾年一路帶領著綠城在相對式微的華南市場逐漸走出了新面貌。

而放眼看如今綠城華南的版圖，截至去年，其土儲相對有限。

這些項目，有3個在佛山、1個在深圳，剩下的5個都在廣州——簡言之雖然廣州的路線更偏向于小盤開發，還包含了歷史遺留項目，但從數量來說，已然完勝。

而在整個華南地位都舉重若輕的廣州，近幾年新出街的幾個項目，幾乎都以華南區域主導下做了較大的發聲，而除了云樾和鳴，也都曾先后親自為各個單項目站了街。

比如去年，綠城就在廣州開了繁花雙新新品發布會。

今年6月時，又再次為臻園站臺。

值得注意的是，綠城臻園項目公司是由綠城華南區域廣州片區總經理劉亮亮親自掛帥的，據工商信息顯示，其一人身兼法人、董事長、經理、財務負責人多職。

而從拿地到造勢到核心高管們的動作中，都不難看出：

如今的綠城，大概是真的想要在廣州開辟出一片新天地。

有意思的是，前段時間，同在廣州番禺的洛浦街BA0206303地塊開拍，綠城和保利、中海、國貿同臺競拍，綠城舉著66號號碼牌，開場出價即秒跟。

甚至于全場74次競價，有33次，都是綠城出的價——

明眼人都看得出，綠城，饞這塊地饞得緊。

但可惜，天意弄人，笑到最后的，不是綠城，而是國貿。

國貿和綠城，這兩年在廣州，實則是肩并肩一起探路的兄弟，廣州今年上半年剛抬上桌的云樾和鳴，就是綠城和國貿聯手打造的。

不過，當年拿下云樾和鳴的，實則是綠城，國貿是中途上的車。

而這一次，拿地的成了國貿，綠城看著已經達到55%的溢價率，理智地選擇了退出比賽。

已經在華南摔過跟頭的綠城，在行業下行期，相較于勇猛的擴張，展露出了更謹慎的姿態。

但對綠城來說，想要在廣州在華南更進一層樓，光有臻園這樣的破局之作，也還遠遠不夠。

或許在今年，綠城終究還是會等到值得出手的“夢中情地”。

主編：張艷

責編：Nanako

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