宜家進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)近30年，開(kāi)啟最大規(guī)模自持資產(chǎn)集中處置！8處資產(chǎn)已全面清空，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？

進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)近30年，宜家正在進(jìn)行規(guī)模最大的一次自持資產(chǎn)集中處置。

近日，仲量聯(lián)行披露，已獲得宜家母公司英格卡集團(tuán)獨(dú)家銷(xiāo)售委托，將宜家位于上海、廣州、天津、哈爾濱、南通、徐州、貴陽(yáng)及寧波的8處資產(chǎn)出售。

“上述資產(chǎn)目前已全面清空，無(wú)租約限制，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀即時(shí)交付，為投資者提供了極具靈活性的收購(gòu)契機(jī)與資產(chǎn)再定位窗口。”仲量聯(lián)行表示，“本次推出的8處資產(chǎn)均位于各城市成熟商圈或重點(diǎn)發(fā)展板塊，建筑體量完整、產(chǎn)權(quán)清晰，具備轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)、文旅綜合體或企業(yè)總部等多種用途的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”

對(duì)于潛在接盤(pán)方、未來(lái)是否發(fā)行REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等更多細(xì)節(jié)，仲量聯(lián)行方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）表示暫時(shí)無(wú)法回應(yīng)。

7月20日，每經(jīng)記者實(shí)地探訪了其中一處被處置資產(chǎn)——宜家原上海寶山商場(chǎng)。這個(gè)“藍(lán)盒子”位于中環(huán)路滬太路西北角，從地鐵大場(chǎng)鎮(zhèn)站出發(fā)，步行6分鐘即可到達(dá)原商場(chǎng)入口。目前商場(chǎng)外行人稀少，一樓各個(gè)行人出入口全部封閉，原先繁忙的車(chē)道、出租車(chē)候車(chē)點(diǎn)空無(wú)一人，整個(gè)“藍(lán)盒子”空空蕩蕩。

上海寶山原宜家商場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

這個(gè)“藍(lán)盒子”于今年2月2日正式停止運(yùn)營(yíng)。每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，仍然有外賣(mài)小哥和居民從停車(chē)場(chǎng)走出，其中一位路過(guò)的女士告訴記者：“商場(chǎng)早就關(guān)了。”

宜家方面則回復(fù)稱(chēng)，近期，宜家委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)部分已停運(yùn)商場(chǎng)的自持物業(yè)開(kāi)展后續(xù)處置工作。這是宜家在“生長(zhǎng)+”戰(zhàn)略指引下，持續(xù)評(píng)估并優(yōu)化全渠道生態(tài)系統(tǒng)的舉措之一，旨在以更聚焦、更靈活的方式實(shí)現(xiàn)更高效的運(yùn)營(yíng)，以更好地服務(wù)消費(fèi)者需求。

實(shí)探曾經(jīng)的亞洲最大宜家門(mén)店

每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前上海寶山“藍(lán)盒子”一樓停車(chē)場(chǎng)約90%的車(chē)位已停放了車(chē)輛，出入口墻上有停車(chē)收費(fèi)說(shuō)明和付費(fèi)二維碼，但現(xiàn)場(chǎng)未看到保安和管理人員。

上海寶山原宜家商場(chǎng)內(nèi)停車(chē)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者注意到，停車(chē)場(chǎng)開(kāi)放了汶水路和滬太路出入口，而立體停車(chē)庫(kù)通向二樓的入口已經(jīng)關(guān)閉。馬路對(duì)面即紅星美凱龍汶水商場(chǎng)，原先與宜家直面競(jìng)爭(zhēng)。從交通情況來(lái)看，該商場(chǎng)緊鄰上海中環(huán)出入口，交通極為便利，曾經(jīng)是其亞洲最大門(mén)店。

根據(jù)仲量聯(lián)行透露，“8處資產(chǎn)均已空置，無(wú)租約限制，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，可實(shí)現(xiàn)簽約后迅速過(guò)戶(hù)；優(yōu)越的空間結(jié)構(gòu)與完好的建筑基底，允許投資者根據(jù)戰(zhàn)略需求靈活改造”。

其中，7座賣(mài)場(chǎng)位于上海寶山、廣州番禺、天津中北、南通、徐州、寧波及哈爾濱，對(duì)應(yīng)宜家中國(guó)于2026年2月2日同步停止線下運(yùn)營(yíng)的7家大型商場(chǎng)；貴陽(yáng)商場(chǎng)則早在2022年就已停止運(yùn)營(yíng)，此次統(tǒng)一納入資產(chǎn)處置包。

從推介內(nèi)容看，上海寶山物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約10.5萬(wàn)平方米，寧波與天津物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積也分別達(dá)到9.6萬(wàn)和7.9萬(wàn)平方米，哈爾濱物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約6.6萬(wàn)平方米，徐州物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約6.2萬(wàn)平方米，貴陽(yáng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約3.6萬(wàn)平方米，廣州番禺物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約3萬(wàn)平方米，南通物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約2.4萬(wàn)平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，如此大體量的單體建筑，對(duì)任何潛在接盤(pán)方而言，無(wú)論改造為長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，都意味著不菲的工程與時(shí)間成本投入。這批資產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下屬于“優(yōu)質(zhì)存量殼資源”，但改造成高流動(dòng)性或高收益業(yè)態(tài)的難度較大，更適合具備長(zhǎng)期持有與城市更新能力的資本介入。

上海寶山原宜家商場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從地塊規(guī)劃與建筑形態(tài)來(lái)看，上述8處待售物業(yè)呈現(xiàn)出較為明顯的屬性撕裂。如仲量聯(lián)行在推介內(nèi)容中所言，這批資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于均位于各城市成熟商圈或早年規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展板塊，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)租約限制，然而，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“藍(lán)盒子”作為宜家標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)式大賣(mài)場(chǎng)，層高、柱距、動(dòng)線及卸貨區(qū)均為零售倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)量身定制，這一專(zhuān)用性決定了其功能轉(zhuǎn)換面臨較高的物理與成本約束。

接盤(pán)方會(huì)是誰(shuí)？

宜家在全球一度以“重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式聞名，偏好自持土地，投資建設(shè)“藍(lán)盒子”式大型倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)。但曾經(jīng)靠土地增值與低頻大宗采購(gòu)撐起的護(hù)城河，如今變成固定成本高企、坪效持續(xù)下滑的沉重包袱。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次一次性剝離8處資產(chǎn)，并非僅是財(cái)務(wù)報(bào)表層面的“止血”，更是英格卡集團(tuán)全球戰(zhàn)略從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，宜家中國(guó)2024財(cái)年銷(xiāo)售額?111.5億元?，同比下滑?7.6%?，較2019年峰值（157.7億元）?縮水超29%?；客流增長(zhǎng)但客單價(jià)驟降，企業(yè)正通過(guò)關(guān)店壓縮重資產(chǎn)、轉(zhuǎn)小型店與線上即時(shí)零售自救。??

對(duì)于宜家為什么選擇委托出售而不是嘗試轉(zhuǎn)型為自營(yíng)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃等形式，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，核心原因在于業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)基因的不可復(fù)制性以及投入產(chǎn)出比的嚴(yán)重失衡。家居賣(mài)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)邏輯在于低頻、高客單價(jià)的展示性銷(xiāo)售，而倉(cāng)儲(chǔ)租賃（物流地產(chǎn)）與微度假（文旅商業(yè)）則屬于高頻或?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)賽道，二者在客戶(hù)運(yùn)維、供應(yīng)鏈管理及流量獲取上邏輯完全不同，宜家并無(wú)顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“同時(shí)，對(duì)已閉店物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模功能改造并自營(yíng)，其風(fēng)險(xiǎn)高于直接出售變現(xiàn)。此舉明確顯示，在非核心一線城市，傳統(tǒng)超大體量家居大店模式在運(yùn)營(yíng)層面已難有翻盤(pán)可能，戰(zhàn)略收縮是理性選擇。”嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示。

在社交平臺(tái)，山姆、開(kāi)市客都是宜家撤場(chǎng)后下一個(gè)接盤(pán)方的熱議對(duì)象，但嚴(yán)躍進(jìn)指出，“從商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)角度審視，險(xiǎn)資、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金及本地國(guó)企城投才是更具現(xiàn)實(shí)性的接盤(pán)方”。從匹配度上看，險(xiǎn)資與不動(dòng)產(chǎn)基金匹配度較高，可接受較長(zhǎng)回報(bào)周期，具備將大店改造為長(zhǎng)租公寓或社區(qū)商業(yè)樞紐的專(zhuān)業(yè)能力；而對(duì)本土國(guó)企城投而言，行業(yè)降溫背景下，通過(guò)收購(gòu)存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)功能補(bǔ)缺是現(xiàn)實(shí)路徑。

打包為REITs底層資產(chǎn)是否可行？

每經(jīng)記者注意到，2025年12月，英格卡購(gòu)物中心宣布與高和資本合作成立專(zhuān)項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，共同持有無(wú)錫、北京、武漢三座薈聚聚會(huì)體驗(yàn)中心。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，該操作屬于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表與資金回籠的同時(shí)，英格卡仍保留品牌所有權(quán)和獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)。這一案例為后續(xù)其他存量資產(chǎn)的證券化路徑提供了新的實(shí)踐思路，亦在一定程度上驗(yàn)證了在當(dāng)前制度框架下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)金融工具實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑的可操作性。

那么，這次8處物業(yè)的資產(chǎn)包，是否存在打包為REITs底層資產(chǎn)的可能？“在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)于2025年末正式啟動(dòng)的政策環(huán)境下，若將該批資產(chǎn)打包為REITs底層資產(chǎn)或采用股權(quán)式交易安排，從操作層面看具備一定可行性，且在估值邏輯上亦存在較賬面價(jià)值提升20%~40%的溢價(jià)空間。”嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示，“但需注意的是，該類(lèi)路徑仍面臨嚴(yán)格的合規(guī)門(mén)檻，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、權(quán)屬清晰度及運(yùn)營(yíng)成熟度均有硬性要求。”

“中國(guó)始終是宜家最重要的戰(zhàn)略市場(chǎng)之一，我們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期承諾堅(jiān)定不移。”宜家方面也向每經(jīng)記者透露了相關(guān)計(jì)劃，宜家正持續(xù)積極地開(kāi)設(shè)新店、拓展新渠道，以北京、深圳為重點(diǎn)市場(chǎng)，未來(lái)兩年內(nèi)將新開(kāi)超過(guò)10家小型門(mén)店——其中宜家東莞商場(chǎng)、北京通州商場(chǎng)已相繼開(kāi)業(yè)，位于北京朝陽(yáng)區(qū)的宜家北京常營(yíng)商場(chǎng)也將于今年內(nèi)開(kāi)業(yè)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這一定位調(diào)整的本質(zhì)，是從“單一大店輻射全城”的舊模式，轉(zhuǎn)向“多觸點(diǎn)、高頻率觸達(dá)消費(fèi)者”的新模式，是對(duì)中國(guó)新一輪消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分化、分層化趨勢(shì)的積極適應(yīng)。“總體來(lái)看，宜家是以更輕、更靈活的方式繼續(xù)深耕這一市場(chǎng)，其對(duì)中國(guó)家居消費(fèi)基本盤(pán)的長(zhǎng)期判斷并未動(dòng)搖。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，以及多元化高品質(zhì)住宅等市場(chǎng)的興起，也將為后續(xù)家居市場(chǎng)帶來(lái)新的需求。”