天津
2026年，棋至中盤，天津樓市已交出半年報。
>> 新房成交328萬平米，和去年同期的327萬平米幾乎復刻粘貼
>> 二手房半年賣出7.7萬套，同比漲9%
>> 土地成交從去年上半年的273萬方，直接掉到今年的76萬方
下半年，行情怎么走？
還有政策嗎？
坦白說，政策的有無已經不重要了。
買賣雙方對常規政策幾乎“脫敏”。
上半年天津出的政策，水花基本為零。
聽其言，不如觀其行。
下半年，最值得期待，也是最有效的，就是“收購二手房”
市里專門組織三大國企開過會，但企業意愿都不強。
現在的市場，只有拿錢收房才是打破僵局、打通置換鏈條最有效的手段。
上海、廣州干得熱火朝天，天津不可能無動于衷。
據了解，生態城最有可能打響第一槍，率先試水收購二手房。
新房成交量漲or縮？
上半年新房成交328萬平米，去年上半年成交327萬平米。
去年月均53萬平米，今年上半年月均54萬平米。
穩的夠冷靜，丁點情緒沒有。
天津的新房市場完全自住托底，需求穩定持續釋放。
天津1300多萬人，現在新房銷售面積0.5平米/人/年，已是底線。
一年成交守住650萬平米，妥妥的鐵底。
下半年再怎么樣，300多萬平米的成交量不成問題。
房價如何？
下半年，影響房價有三大核心因子。
① 土地出讓斷崖下跌
上半年，土地出讓面積同比下降72%，新盤供應即將萎縮。
但財政壓力擺在那，下半年必然會逼出一批壓箱底的頂級地塊。比如河西小白樓地塊、和平南市地塊、紅橋大胡同地塊和R3地塊……
賣好地，才能好賣地。
寶藏地塊，會被請出來撐場子，打造高端產品。
這對核心區產品力不強的豪宅，是巨大的壓力，得趕緊跑量了。
② 城市更新踩剎車
上半年城市更新項目明顯縮水，背后原因不展開。
非市場化的供應減少，無形中托底新房價格。
③ 得房率管控收緊
最近有幾個新盤的規劃被駁回，禁止得房率再飆高。
這有利于穩住“非新規”盤的房價下降。
由此可預判下半年的樓市行情：
·新房“雙邊市場”，有漲有跌
當然，漲價僅限于局部。
一種是靠產品力硬核溢價，比如金茂觀棠、保利津門天珺。
一種是像南口路片區，抓住市場空白點起勢。
還有一種，有產業、有人口導入的板塊，房價有上漲空間。
比如117片區、團泊西、南站……
未來能定義房產價值的，不是學區、產品，必然是產業。
產業的本質，是帶來有穩定高收入的購買力。
房價天花板，歸根結底是由人的收入水平決定。
·二手房開啟“降落傘模式”
上半年成交7.7萬套，同比漲9%。
量在漲，跌幅在收窄。
價格不再是前兩年的急墜，而是打開降落傘，開始緩慢下降。
先從急跌到緩跌，才能止跌。
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