從拼多多連續買下兩座辦公樓說起

今年6月21日，拼多多正式完成簽約，在雄安新區購置了一座總高12層的辦公樓，成為國內首家在雄安購置辦公樓的互聯網企業。7月9日，又宣布已經完成對上海陸家嘴星展銀行大廈的整棟收購，斥資33億元。短短半個多月，兩次出手買樓！這不僅引發了投資圈的注意，也引發了電商行業乃至整個互聯網行業的注意。要知道，拼多多一直是一家固定資產規模較小的互聯網公司，截止2026年第一季度末，資產負債表上的“物業、設備與軟件資產”凈值僅為11.5億元；就連位于上海長寧區的總部大樓，迄今為止也仍是租賃的。也就是說，拼多多最近的兩次出手，添置的物業資產達到了當前凈值的3倍乃至更高，而且改變了自從創業之日以來一貫的“當租戶而不是當業主”的風格。

不是所有人都贊成這樣的轉變，很多人直白地表示“看不懂”。我看到有人從ROI（投資回報率）的角度分析買樓是否比租樓更劃算，這當然是一個有趣的視角，不過我更希望先從業務的視角看問題。從公開信息看，拼多多對這兩座辦公樓的用途定位是比較明確的：

• 雄安新區的辦公樓，主要用于中臺運營、客服、國內數據分析等；

• 上海陸家嘴的辦公樓，主要將用于Temu，以及剛剛啟程不久的“新拼姆”。

先說雄安的那棟樓。拼多多再次顯示了自己驚人的執行效率：6月21日完成簽約，7月12日就已投入使用，首批500名員工很快將入駐辦公；拼多多雄安公司的員工數量目前已突破2000人。新一階段的招聘工作已經啟動，未來一年計劃為雄安新區提供5000個工作崗位。拼多多的計劃是把雄安公司打造為“數據處理服務中心和傳統制造業高質量發展中心”。根據年報數據，截止2025年底，拼多多員工總數約為2.5萬人；此時此刻，雄安公司的員工數量已經超過總人數的7%，可想而知，這絕不是裝點門面，而是很嚴肅的經營決策！

我覺得，隨著平臺規模的持續擴大，商家與商品結構日益復雜，數據分析和客服員工人數增加是大勢所趨。對于這些工作，雄安是個不錯的地點：首先，它位于華北的核心地區，交通便利、人力資源豐富、自然環境也不錯。其次，過去多年的建設，大幅增強了它的基礎設施與辦公條件，使其符合互聯網行業的辦公需求。第三，它周邊有多個華北地區的制造業基地、農業基地，具備承接“傳統制造業高質量發展中心”的客觀潛力。還有就是，它離北京很近，而拼多多在北京本來就有不少人馬，協同起來也比較方便。我有一個好朋友就在雄安有工作室和住所，經常往返于北京和雄安之間，總體上是很喜歡雄安的工作環境的。

互聯網大廠把一部分重要業務放在一線城市之外的地方，本就不罕見。例如，小米在武漢設置了多家重要工廠，京東在宿遷有很多支持業務，騰訊、網易等很多游戲大廠則把一部分自研業務放在成都，還有不少大廠在海南三亞設置了辦事機構。雄安的物質條件已經很不錯了，如果這一次拼多多做好了示范效應，或許會帶動更多的互聯網公司把業務放到雄安去？

再說上海的那棟樓。拼多多要做新拼姆，未來三年投入1000億元“再造一個拼多多”，這早已是一張人盡皆知的明牌。目前位于長寧區的拼多多總部，肯定難以承擔如此龐大的新增辦公需求，尋找新的辦公場地在所難免。相對于1000億的投入計劃，買樓花的33億只占一個微小的比例。上海是拼多多的大本營，又是長三角的核心，能夠整合江浙滬乃至整個長江中下游的外向型制造業，新拼姆的總部放在這里再合適不過。但是我相信，在珠三角等出口導向型產業密集分布的地區，新拼姆肯定也會保留一定的人力物力，不會放松對它們的覆蓋，這是由業務需求決定的。

拼多多買下的星展銀行大廈，位于上海自貿區范圍內，在進出口、跨境金融、外匯管理等方面，具備“先行先試”的制度優勢，周圍還密布著數以百計的國內外金融機構——對于發展跨境電商業務來說，這些優勢的意義十分顯著，更何況還有交通便利、配套設施齊全等優勢。新拼姆以陸家嘴核心地段作為主要辦公場所，應該說是一個大家都能理解的選擇。

有人會問：“說了這么多需要，為什么要買樓呢？租樓不行嗎？”從一個前金融業打工人的視角，我想說：還真不一樣！記得當年我在上海某國資券商工作，辦公樓是公司自有的，專門修建了一座小樓用作食堂和健身房，集團還有自己的會展中心供重要會議使用，那種感覺讓人很舒服。很可惜，我只在那里工作了一年多，后來任職的單位都是租樓，再也沒有這么好的生活待遇了。還記得在北京金融街工作時，有一段時間寫字樓空調出問題，夏天苦不堪言，找物業怎么修都解決不了，說出去人家都不信——甲級寫字樓怎么會出這種低級問題呢？可是這就是發生了，誰叫我們只是租客呢。

后來，我曾以分析師的身份拜訪過騰訊、阿里、百度、京東、小米……等多家互聯網大廠的總部，騰訊濱海大廈的休閑區給我留下的印象特別深刻，尤其是籃球場和攀巖區，只要預約了，大家都可以用，我還觀摩過一場員工籃球賽（其中好像還有管理層上陣）。當然，阿里西溪園區的環境也不遑多讓，尤其是會議中心的條件非常好，能夠舉辦很高水平的發布會、晚會等。自有物業，意味著巨大的自由度。一方面，公司能為員工提供更高水平、更符合實際需求的福利；另一方面，在舉辦對外的大型活動時，也可以游刃有余，多一分選擇的空間。相信很多打工人會跟我有同感。

拼多多雄安公司的辦公樓，不但配備了大型會議中心、培訓中心，還有母嬰室、休閑區、員工食堂……等福利設施。上海星展銀行大廈還不知道未來會如何改造，但它有19層、建筑面積高達4.6萬平方米，顯然具備很高的提供全面員工福利的可能性。網上經常有人吐槽說，拼多多員工雖然薪酬高，但是工作壓力大、工作環境條件有限云云——壓力大不大我不知道，但是工作環境很大程度上是取決于辦公樓而不是公司本身。這兩次買樓，是一個信號：拼多多愿意為了良好的辦公條件而投資，這個條件不僅是為了搞好業務，也是為了提升員工的工作體驗。

從財務角度，我還想補充幾句。截止2026年一季度末，拼多多的現金和限制性現金之和達到了人民幣1992億元，短期投資則為3130億元。如何使用這筆財務資源，一直是投資者關心的問題。拼多多管理層反復強調了未來將加強對供應鏈的投入、對跨境電商的投入、對制造業和農業的投入。關鍵在于，具體怎么投入呢？固定資產肯定是其中不可或缺的一部分，而在我看來，購買辦公樓只是固定資產投資的一個“先行指標”。

接下來，在物流、倉庫、技術基建乃至生產等領域，如果拼多多進行一定程度的固定資產擴張，我不會感到奇怪。這個擴張當然不會是亂擴張，既會講究業務必要性，也會講究投資的性價比。具體會選擇哪些方向、哪些領域添置固定資產，那就不是我們現在能夠預言的了。

我想強調的是：究竟是“租樓”還是“買樓”、固定資產占比究竟是低還是高，對互聯網公司的競爭力沒有直接影響，不存在孰優孰劣可言。曾經有一段時間，硅谷科技大廠多是輕資產公司，最近幾年則隨著AI數據中心的建設熱潮而越變越重，資本開支規模連年大幅增長——但是這既不影響它們的盈利能力，也不影響資本市場對它們的估值。因為市場上大部分人認為，這些投資用到了正確的地方，能夠增強長期競爭力，是應該歡迎的。拼多多也能讓市場相信這一點嗎？此時此刻，至少我是相信的。