龍湖宸翰成現金奶牛，宸裕伺機調價

文/北京進深 林振興

拿地蟄伏500多天，龍湖順義代建盤——宸裕，總算要正式入市了。

近期項目動作密集提速，取預售證、案名官宣、展廳開放，一氣呵成。

全盤22棟住宅樓，共559套房源，擬售均價鎖定4.47-4.53萬元/㎡。

乍一看沒毛病，但你只要往隔壁瞟一眼就坐不住了。

隔壁是龍湖另一個代建盤——宸翰，共計17棟住宅樓524套房源，擬售均價4.02萬-4.57萬元/㎡。

注意，人家有10棟的擬售價都在4.4萬元/㎡以下，最低才4萬出頭，門檻友好不少。

再看具體位置對比，更有意思：

宸翰南側14-17#，97㎡起步戶型，擬售均價4.02-4.28萬元/㎡；

宸裕南側17-22#，99㎡起步戶型，擬售均價全線4.5 萬/㎡。

同樣的地段，起步門檻直接抬高一大截。

這還沒完，相較宸翰，宸裕南向客廳外的花池“消失”了。但后者部分戶型，多贈送了一個北向設備平臺。

再說回宸裕的身世，也是一波三折。

雖然它的總平圖和反饋意見在去年都發了，但之后卻像按下了暫停鍵，遲遲沒有動靜。

期間還傳出過轉機，曾有上市房企有意接盤，可惜最后還是黃了。

01

宸裕敢明目張膽漲價，底氣全來自隔壁兄弟盤的火爆去化戰績。

龍湖宸翰供應524套住宅，網簽已經沖到了399套，成交均價4.04萬/㎡，成交額突破19億元。

不光房子賣得火熱，車位都去化230個，收金超4600萬元。

要知道，這兩塊地才26億元，而宸翰憑一己之力，就收回總地價款超74%。

什么叫“現金奶牛”？這就是。

既然哥哥已經把板塊熱度烘起來了，口碑也立住了；那作為弟弟的宸裕，順勢“高開”，似乎也就成了龍湖順理成章的算盤。

龍湖宸裕和隔壁宸翰，幾乎是貼臉競爭。

兩者都由龍湖代建操盤，戶型面積段高度重疊，宸裕有四個面積段：99/120/139/189㎡。

其中，99㎡戶型202套，120㎡戶型231套，139㎡戶型110套，189㎡戶型16套，共計559套。

龍湖宸翰最大戶型建面是165㎡，宸裕大戶型做得更豪，但是數量不多，還是以120㎡及以下小戶型為主力。

宸裕頂配189㎡戶型非常搶眼，三面陽臺贈送，全景艙邊廳，正對大門口下沉庭院。

而龍湖宸翰早已搶先開盤，收割了順義一批購買力。

它的產品構成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款戶型。

但網簽數據也暴露了一個事實：戶型越大，賣得越慢（截至7月19日）。

138㎡戶型供應168套，網簽105套；

165㎡供應58套，網簽10套。

目前，龍湖宸翰仍有120多套房源待售。

02

龍湖宸翰和宸裕，本是同根生。它們是順義去年最好的地，沒有之一。

位置是真香，在順義老城核心板塊，屬于王者地塊，到順義地鐵站的直線距離不到500米。

地雖好，但卻沒人搶，最終被區屬國企——順義新城和天竺地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

它們分別由兩家不同的項目公司持有，龍湖宸翰為興竺地產，宸裕為城竺地產。

但，它們的大股東卻不同。

順義國資讓出了龍湖宸翰的大股東之位。

現在，興竺地產的大股東是北京宏琨城市開發建設（簡稱“宏琨城開”），持股70%；順義新城和天竺地產分別持股29.7%和0.3%，法人和董事長為黃曉峰。

宏琨城開幕后的股東陣容很豪華，包括上市公司申萬宏源（000166.SZ）、淮安市人民政府和上市公司遠東宏信（0336.HK）等。同時，還有崔力、安銳、李承質、王希樂等自然人股東。

二股東順義新城和三股東天竺地產，背后都是順義國資委100%持股。

而龍湖宸裕原本也想照葫蘆畫瓢，將60%股權賣給上市公司大龍地產。只不過后來夭折了，至今仍是純國資控股。

這兩家樓盤的關系，剪不斷、理還亂。但有一點很明確：背后都有順義國資坐鎮。

順義國資或許有意控制了推盤節奏，讓龍湖宸翰先跑，給宸裕出貨留出一個緩沖期。

03

龍湖宸裕，可謂命途多舛。

去年9月底，大龍地產曾高調官宣，控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司（簡稱“大龍有限”）擬收購順義新城發展持有的城竺地產60%股權。

城竺地產是順義東風商場093地塊（住宅即宸裕）、086地塊（幼兒園）的項目公司，它由順義新城和天竺地產分別持股99%和1%。

但僅僅不到三個月，這筆交易就被按下了終止鍵，大龍終止對城竺地產的股權收購。

收購為何告吹？大龍地產給出了兩個理由：

其一，雙方未能就主要交易條款達成共識；

其二，結合國資部門的反饋意見。尤其是這一句，意味深長。

大龍地產雖然做不成股東，但它卻以另一種身份參與宸裕的開發建設——從甲方到乙方。

1月15日，大龍地產控股子公司——北京大龍順發建筑工程，中標宸裕和托幼用地項目的施工總承包商，合同金額7.63億元。

這意味著，宸裕的房子，是由大龍方來造。

而隔壁，龍湖宸翰的總承包商則是北京建工集團。

眾所周知，選房子首先是看建筑商的水平，其次是看開發商。

承包商這一差異，是否會加劇購房者對宸裕的猶豫？

另外，從建筑設計單位上，龍湖宸翰為匯張思，宸裕為北京建筑設計研究院。

但上面這些鋪墊都只是次要因素，真正左右買房人下手與否的核心關鍵點，還是這次上調的定價。

至于市場買不買賬，開盤見分曉。