廣東
南山蛇口這套破產(chǎn)清算房產(chǎn)，價(jià)格虛高、無正規(guī)紅本產(chǎn)權(quán)，連最基礎(chǔ)的清場收房保障都沒有，集齊各類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不禁讓人想問：這樣的房源拿出來拍賣，意義究竟在哪里？
最近蛇口一套破產(chǎn)清算標(biāo)的在圈內(nèi)引起熱議，標(biāo)的位于南山區(qū)蛇口海灣花園海凌閣 6A、6B，兩套物業(yè)合并處置，總面積合計(jì) 332㎡，起拍總價(jià) 1925.6 萬元，折算單價(jià)達(dá)到 5.8 萬 /㎡。參考當(dāng)前小區(qū)二手市場行情，同小區(qū)正常成交價(jià)普遍在 4 萬 /㎡區(qū)間，大面積大戶型流通性偏弱，實(shí)際成交單價(jià)還要更低，單看起拍價(jià)就已經(jīng)明顯脫離市場水平。
但高昂的起拍價(jià)僅僅是第一道門檻，標(biāo)的潛藏的多重硬核風(fēng)險(xiǎn)才最值得警惕。首先，這套房產(chǎn)自始至終沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，沒有紅本，現(xiàn)存憑證只有 1989 年的買賣公證書。即便早年受時(shí)代政策限制無法辦證，時(shí)隔數(shù)十年，現(xiàn)在想要完善產(chǎn)權(quán)、完成過戶，競買人需要自行承擔(dān)補(bǔ)繳地價(jià)、額外繳納契稅等一系列成本，補(bǔ)證流程復(fù)雜，額外支出無法預(yù)估。
其次重點(diǎn)區(qū)分：破產(chǎn)清算資產(chǎn)拍賣，和常規(guī)法院司法拍賣規(guī)則完全不同。這類標(biāo)的拍賣公告基本都會(huì)明確約定，交易過程產(chǎn)生的一切欠費(fèi)、買賣雙方全部稅費(fèi)，統(tǒng)一由買受人全額承擔(dān)，不存在稅費(fèi)各自承擔(dān)一說。物業(yè)屬于公司名下破產(chǎn)資產(chǎn)，原始登記價(jià)僅僅 92.5 萬元。按照差額方式計(jì)稅，增值稅、土地增值稅、契稅疊加在一起，會(huì)產(chǎn)生一筆數(shù)額驚人的稅費(fèi)，這一大筆開銷全部要競拍成功者自行消化。
除此之外，土地使用年限也存在短板，該地塊使用權(quán) 2038 年到期，剩余使用年限只剩下 12 年。
最棘手的核心難題：房屋目前存在實(shí)際使用人，法院以及破產(chǎn)清算小組明確不負(fù)責(zé)清場交付。意味著即便成功拍下房產(chǎn)，后續(xù)騰退房屋、協(xié)商清場、處理占用糾紛全部需要買受人自行處理，沒有官方兜底，收房難度、時(shí)間成本、潛在糾紛不可預(yù)估。
從業(yè)多年，很少見到風(fēng)險(xiǎn)如此集中的法拍標(biāo)的。滿身隱患、條條都是大坑，尚且可以理解是處置不良資產(chǎn)；但難以認(rèn)同的是，定價(jià)還顯著高于二手市場行情。依法推進(jìn)破產(chǎn)資產(chǎn)處置我完全認(rèn)可，假如起拍價(jià)貼合市場行情，很多話我不必多說。可如今風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給買家，定價(jià)卻沒有相應(yīng)讓步，難道房屋內(nèi)部裝修鑲嵌黃金？
最后想問一句，集齊這么多雷點(diǎn)的標(biāo)的上架拍賣，意義到底在哪？真的，人在無奈的時(shí)候確實(shí)會(huì)想笑。
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