這個指標暴跌80%！中國經濟正在經歷一場信用大遷移

2026.07.23

作者 | 馬光遠

如果只選一個指標來觀察中國房地產、中國金融，甚至整個中國經濟發生的變化，我會選新增貸款，特別是居民中長期新增貸款。

因為這個指標記錄的不只是房貸，更記錄著整個社會的信心、居民的預期，以及中國信用流向的變化。

毫無疑問，過去二十多年，中國信用擴張最大的載體是房地產。而今天居民中長期貸款的斷崖式下降，不僅意味著房地產和居民財富周期的變化，更意味著中國信用正在發生一場歷史性的大遷移。

居民中長期貸款的大頭就是居民住房按揭貸款，因此，它是觀察房地產需求、居民加杠桿意愿最重要的指標之一。

2021年，居民中長期貸款新增6.08萬億元，達到歷史最高峰，然后開始直線往下。

2022年掉到了2.75萬億元，幾乎是斷崖式下跌；

2023年下降到2.55萬億元；

2024年跌破2萬億元；

2025年只剩下1.28萬億元。

更驚人的是，今年上半年，前六個月居民中長期貸款僅僅增加2200億元，如果按照目前的趨勢，全年新增規模很可能只有5千億元左右。

短短五年左右的時間，居民中長期貸款從歷史高點暴跌接近80%，這背后到底反映了什么？

居民中長期貸款的下降，在某種程度上就是居民住房貸款需求的大幅下降，最直觀的意義就是，居民加杠桿買房的時代基本結束了。

但又不僅僅如此，因為居民中長期貸款，既是中國房地產的晴雨表，更是中國居民信用擴張的晴雨表。過去，當房價上漲的時候，房子越來越值錢，居民擁有的抵押資產不斷升值，銀行愿意放貸，居民也愿意貸款買房。

居民貸款越多，房地產銷售越好；房地產銷售越好，房價越上漲；房價上漲以后，又進一步刺激居民繼續貸款買房。房地產、房貸和房價之間，形成了一個不斷強化的正循環。

從2016年到2021年，中國房地產經歷的，本質上就是一個房價帶動信用擴張、信用擴張再推動房價上漲的過程。

但是，今天，這個循環基本結束了。

居民中長期貸款從一年新增6萬億元下降到1萬億元左右，今年上半年更是只有2200億元。房價驅動中國居民信用擴張的時代，正在走向結束。

現在出現的，則是另外一個完全相反的循環：房價越往下跌，居民越不愿意買房；居民越不愿意買房，新增房貸越少；新增房貸越少，房地產市場恢復就越困難。同時，還有大量居民提前還貸，居民部門整體加杠桿的意愿持續下降。

所以，居民中長期貸款下降，表面上看是房貸減少了，本質上反映的是整個社會對于房地產未來預期發生了變化。

我一直說，房地產真正發生變化的，不是價格，而是預期。如果大家普遍認為房價還會繼續下跌，即使首付比例進一步降低，房貸利率進一步下降，也很難重新激發居民貸款買房的意愿。

因為沒有人愿意今天買房，明天資產繼續縮水。房地產市場真正恢復，不僅需要房價止跌，更需要預期止跌。只有當市場形成房價基本穩定、甚至溫和上漲的預期以后，居民貸款需求才可能逐步恢復，房地產市場才能真正進入新的良性循環。

那么，居民中長期貸款減少以后，這部分信用到哪里去了？

從這幾年信貸結構的變化可以看出：過去，居民部門特別是房地產按揭貸款，是新增信貸最重要的組成部分?，F在，越來越多的新增信貸流向企業部門，流向制造業，流向基礎設施，流向科技創新，流向AI以及其他戰略性新興產業。

這意味著，中國信用正在發生一場歷史性的遷移。

但是，一個新的問題也隨之出現。很多人認為，房地產貸款減少了，把錢投向制造業、投向AI，不是更好嗎？方向當然沒有問題。但是，房地產和制造業、AI最大的區別，并不僅僅是誰更先進，而是它們創造居民收入、帶動消費、形成信用循環的機制完全不同。

房地產高速發展的時候，一套房子從拿地、建設到交付，涉及建筑、鋼鐵、水泥、玻璃、家電、家具、裝修、物流、中介等幾十個行業，能夠帶動大量就業，也能夠形成比較廣泛的居民收入。

而AI、高科技屬于資本密集型、技術密集型產業，創造的財富更容易向頭部企業、核心技術人員以及資本集中，這是全球的規律！美國也是，中國也是！AI企業市值不斷創新高，但普通居民收入增長并沒有同步改善，收入“K型分化”更加明顯。也就是說，AI創造了大量財富，但財富并不一定同步轉化為大多數居民收入。非但如此，由于AI導致的失業壓力，對居民未來的收入預期造成了更大的負面影響。

更值得思考的問題還在后面：居民中長期貸款下降，對中國經濟真正的影響，并不僅僅是房地產賣得少了，也不僅僅是房貸減少了，而是過去房地產驅動信用擴張的模式正在發生改變：過去開發商一拿地，居民一按揭，銀行的信用就創造出來。

現在，這部分的信用創造沒了，居民按揭沒了，開發商也不大量拿地開發了。

信用主要流向制造業、流向AI、流向高科技，流向基建。表面上看，信用總量似乎沒有減少，但是信用最終只有轉化為居民收入，才能轉化為消費；消費恢復以后，企業才會增加投資，房地產市場才能真正進入良性循環。

如果新增信用始終停留在投資端，沒有最終進入居民部門，那么居民資產負債表就很難真正修復。

這才是當前中國經濟面臨的最關鍵的問題之一！

大量新增信貸從房地產轉向制造業、AI和其他新興產業。但是，這些新增信貸并沒有完全同步轉化為居民收入。特別是AI、高科技產業，在創造巨大財富的同時，也出現了比較明顯的收入”K型分化”。

一方面，頭部企業、核心技術人員和資本獲得了更多收益；另一方面，普通勞動者收入改善相對有限。

如果這種收入分化繼續擴大，居民收入預期就很難真正改善，消費恢復也會受到影響，居民資產負債表修復的速度自然也會放緩。

我的意思當然不是發展AI不對，投向高科技不對，我的意思是，在產業升級的同時，要更加注重收入分配，更加注重財政的錢如何流向居民，更多的“投資于人”改善居民的收入預期。投資于人不是簡單發錢，也不是搞福利主義，而是把更多資源投入到養老、醫療、教育、社會保障、職業培訓等領域，提高居民收入，完善社會保障體系，降低居民未來支出的不確定性。

很多居民今天不敢消費、不敢買房，并不僅僅是因為收入不夠，更重要的是擔心未來。

如果社會保障不斷完善，居民未來支出的不確定性下降，居民對未來更有信心，消費自然會恢復，住房需求也會更加穩定。所以，未來中國信用的大遷移，不僅僅是資金從房地產流向制造業、流向AI，更重要的是新增信用最終要更多轉化為居民收入。

當然，這并不意味著房地產不重要，恰恰相反，房地產仍然是居民資產負債表中占比最高的資產，房價穩住，并逐步形成穩定的預期，同樣非常重要。如果房價繼續下跌，即使居民收入有所提高，也會削弱財富效應，居民仍然可能繼續觀望。

反過來，如果房價真正止跌企穩，同時居民收入持續增長，就業不斷改善，居民對未來更有信心，居民資產負債表才能真正修復。

因此，未來房地產真正恢復健康，不是依靠房價重新暴漲，而是依靠三個條件共同實現：第一，居民收入持續增長；第二，房地產止跌企穩，形成穩定預期；第三，就業改善，居民對未來有信心。

回過頭來看，居民中長期貸款從一年新增6萬億元下降到2025年的1.28萬億元，今年上半年又只有2200億元，真正值得關注的，不是房貸減少了多少，而是中國過去依靠房地產驅動信用擴張的模式正在發生改變。房地產驅動信用擴張的時代正在走向結束，但這并不意味著中國信用擴張結束了，而是意味著中國必須建立一套新的信用循環。

未來，信用可以首先流向先進制造業，流向科技創新，流向AI等代表未來的新產業，這是產業升級的方向；但新增信用不能停留在投資端，而必須通過財政調節收入分配的作用，減少不必要的投資，最終更多轉化為居民收入、居民消費。

只有這樣，居民資產負債表才能真正修復，消費才能持續恢復，房地產市場才能真正進入良性循環，中國經濟才能建立房地產時代之后新的增長模式。

未來中國經濟最大的挑戰，不是創造更多信用，而是讓每一筆新增信用，最終都能夠轉化為居民收入、居民消費和居民信心。

房地產驅動信用擴張的時代正在走向結束，居民收入驅動信用循環的時代正在到來。誰能夠率先建立起這套新的信用循環，誰就能夠在下一輪發展中占據主動。