龍湖，貍貓換太子

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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北京順義樓市，又一個新盤入場了。

7月17日，龍湖宸裕終于領取了預售許可證，22棟住宅樓、559套房源，一次性入市。

距離它公示報規圖，過去了213天；如果從拿地之日算，更長達506天。

原因，是要給它的兄弟龍湖宸翰，留出足夠的去化時間。兩者都是龍湖的代建樓盤。

后者2025年9月13日取得預售證，正式開盤的日子為9月24日。

截至目前，龍湖宸翰供應524套，網簽399套，成交均價4.04萬元/平，網簽金額19.03億元。

近10個月時間，去化率達到了76.15%，在當下的北京樓市，算很不錯的戰績。

此時龍湖宸裕續弦，也就水到渠成了。

不過，在價格上，龍湖宸裕野心凸顯——預售價4.47-4.53萬元/平米。

它的最低預售價格，要比龍湖宸翰高出4000多元/平米，主要體現在小戶型身上。

將龍湖宸翰的網簽拆細了看，它的三居戶型賣得太好了——供應294套，網簽280套。

其中99平米戶型供應110套，網簽109套；118平米供應176套，網簽163套。

目前所剩房源，集中在四居戶型中——138和165平米，存量仍有111套，去化率剛剛過半。

有了這些數據對比，龍湖宸裕在小戶型產品上漲價，也就不難理解了。

日照間距曲線達標

在體量上，龍湖宸裕和宸翰旗鼓相當。

前者占地3.62萬平米，地上建面6.7萬㎡；后者占地3.6公頃，地上建面6.64萬㎡。容積率都是1.8。

只不過，宸翰地塊進深大、方正；宸裕面寬大、西北角有幼兒園。

由于受幼兒園的擠壓，宸裕的實際樓體密度會大于宸翰。

宸裕規劃了22棟樓，除了第7棟和第8棟、剩余20棟全部采用設計手法曲線達標日照。

反觀宸翰采用非常規設計手法的樓棟，占比不足一半。

有關塔群，宸裕應用最為廣泛，舉一個例子：

龍湖宸裕南邊第一排有3對樓，分別是17#和18#，為11F；19#和20#，為11F；21#和22#，為8F。

它們在設計上，有一個共同的手法，兩兩之間留了約2米的寬度。它們在計算日照時，都是按塔樓參數。

此外，第1棟和第二棟、第3棟和第4棟，皆為板連塔設計，也是為了減少實際樓間距，讓日照曲線達標。

簡單來說，龍湖宸裕的日照都是達標的，但實際居住感受是，樓間距太密了。體感上，它要稍遜于宸翰。

取消花池背后

產品規劃上，龍湖宸裕也基本沿襲了龍湖宸翰的主力戶型。

它共分4款戶型：99平米、120平米、139平米和189平米。具體分配比例為：

99平米202套，占比36.14%；120平米231套，占比41.32%；139平米110套，占比19.68%；189平米16套，占比2.86%。

龍湖宸裕產品的亮點有：

1、189平米為全景艙戶型，在順義樓市，除了它外，另一個擁有全景艙戶型的項目，是懋源酈橒薹；

2、120平米較龍湖宸翰118平米，從三居升級為四居。

贈送尺度上，與龍湖宸翰比，取消了南向花池，但99平和120平在北向上，多了一處挑空+設備平臺組合。這如同"貍貓換太子"。

如此一來，整體得房率上，二者旗鼓相當，龍湖宸裕最高得房率，依舊突破了100%。

關于龍湖宸裕如何選房，花姐特意參照一房一價表，做了簡要分析，僅供參考。

一、99平米三室兩廳兩衛

分布在8#、13-14#、17-22#，整體在小區的南邊和西邊。

該戶型為純洋房戶型，最高11層，最低7層。

所有樓棟的一二層，價格一致，預售價分別為4.339萬元/平和4.439萬元/平，價差1000元/平。

頂層與次頂層之間的價差，為1500-2100元/平，主要差別在于，根據層數從低到搞，逐漸遞增。

中間樓層差價300-500元/平，底層邏輯和頂層次頂層一致。

對99平米戶型的選房攻略，花姐的建議為：

1、若從位置方面考慮，可優選13#和14#一單元，不臨街噪音較小。且該棟樓為7層洋房，產權得房率80.51%，為該面積段較高。

2、性價比最強的戶型，為8#一單元10層，與頂層價格居然一致，比9層足足便宜了1800元/平。

3、剩余樓棟中，17-18#、20-22#性價比較強，雖為11層洋房，但實際的產權得房率，與14#和8#之間，相差不到兩個點。

二、120平米四室兩廳兩衛

分布在1#、4#、7#、9#、12#、15-16#、10#一單元，以及11#二單元。

除了1#、9#為臨街樓棟外，其余均不臨街。

該戶型分為洋房戶型和小高層戶型。其中1#、4#、12#為洋房戶型，一套定價體系；其余樓棟層數在16-17層，另一套定價體系。

小高層戶型，從頂層至13層的價格，依次遞減，導致最貴戶型位于12層，預售價4.639萬元/平；一二層價差600元/平；其余中間樓層差價300元/平。

洋房戶型中，除1#外樓棟，頂層和次頂層價差2100元/平，一二層價差1000元/平，中間樓棟則為300元/平。

1#比較特殊，次頂層居然比9層還便宜190元/平，它的頂層和次頂之間的差價，為1610元/平。

產權得房率方面，120平米的小高層戶型在74.3%至75.75%，比洋房戶型少了約4-8個百分點。

120平米的選房攻略，花姐建議為：

1、小高層戶型，優選15-16#和11#西戶，非臨街樓棟，前后享受的綠地空間較大；其次為10#東戶；7#和9#主要面臨噪音困擾，前者北邊為幼兒園，后者臨街。

2、洋房戶型，則優選12#，11#洋房的產權得房率，居然達到了82.24%，在同類戶型中，堪稱優秀。其次為4#，主要問題是緊挨幼兒園。

3、從樓層方面看，小高層性價比最高的，為次頂層；洋房則為1#次頂層。

三、139平米四室兩廳兩衛

分布在2-3#、6#、5#和10#西戶，以及11#東戶。

該戶型也分為洋房和小高層戶型。2#8層，3#6層，剩余則均為17層建筑。定價邏輯和120平一致。

整體看，139平戶型占據了龍湖宸裕最好的位置，全部位于小區中央位置。

和120平米一樣，它的小高層戶型價格，也是從頂層至13層，依次遞減，12層為最貴房源，預售價也為4.639萬元/平。

小高層頂層與次頂層價差1800元/平；10-11#一二層價差600元/平，其余樓棟為300元/平；中間樓層價差300元/平。

洋房戶型，2#頂層與次頂層價差2000元/平，3#1500元/平；一二層價差1000元/平；中間樓層價差500元/平。

令人詫異的是，龍湖宸裕139平洋房戶型的產權得房率，居然只比小高層戶型，高出不到2個百分點。這令其性價比，大打折扣。

139平米戶型的選房攻略，花姐建議為：

1、優選6#和5#西戶。位于小區正中央，其中5#西戶的產權得房率76.7%，幾乎與3#持平。

2、其次則為10#西戶和11#東戶，最后考慮2#和3#。核心原因，產權得房率相差不多，但價格方面，中間層的差價為300元/平，比2#和3#少了200元/平。

四、189平米四室兩廳三衛

189平米為龍湖宸裕唯一的全景艙戶型，位于5#東單元，只有16套。

由于沒有其他可對標樓棟，選房方面只能比較樓層的優劣。

該戶型的定價邏輯，和120平和139平小高層一致，從頂層至13層，價格依次遞減。

這讓最具性價比的樓層，為次頂層，依次為15、14、13層。

畢竟，作為全景艙戶型，核心就是要欣賞到遠處的風景，如果層數過低，特點就發揮不出了。

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