人口增長(zhǎng)并未同步轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求：東莞“世界工廠”的居住體系之困

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

核心觀點(diǎn)

人口逆勢(shì)狂奔：2025年?yáng)|莞常住人口凈增22.96萬(wàn)人，增量居全國(guó)城市第二，創(chuàng)下常住人口突破千萬(wàn)以來(lái)的單年增量新高；其中機(jī)械增長(zhǎng)（凈流入）約20.82萬(wàn)人，是拉動(dòng)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)主力。

樓市深度探底：與人口高增長(zhǎng)形成尖銳反差的是，2025年?yáng)|莞新建商品住宅成交僅1.37萬(wàn)套，不足2020年峰值的20%；去化周期升至42個(gè)月以上，“人房分離”的供需悖論在這座城市體現(xiàn)得極為典型。

城中村是核心變量：全市常住人口中戶籍占比僅32%，近七成人口處于“流動(dòng)狀態(tài)”；城中村承載了過(guò)半人口的居住需求，構(gòu)成一套低成本、高彈性的替代性居住系統(tǒng)，是抑制商品房有效需求釋放的最獨(dú)特、最關(guān)鍵的一環(huán)。

一二手分化、土地財(cái)政收縮同步演繹：新房成交連續(xù)五年下滑，二手房“以價(jià)換量”確立存量主導(dǎo)格局，價(jià)格較峰值累計(jì)下跌40%；土地出讓金從2020年約621億元驟降至2025年約50億元，供需陷入“縮量螺旋”。

城市面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型陣痛：城中村既是制造業(yè)賴以生存的成本底座，又是商品房需求釋放的最大障礙——大規(guī)模改造可能推高用工成本、加速產(chǎn)業(yè)外溢；不改造，居住體系又無(wú)法匹配產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向。破局需要在改造節(jié)奏、保障性住房補(bǔ)位與產(chǎn)業(yè)用工成本之間實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式動(dòng)態(tài)平衡。

一、人口增長(zhǎng)：產(chǎn)業(yè)外溢與本地升級(jí)雙輪驅(qū)動(dòng)

1. 人口變動(dòng)軌跡：橫盤筑底后加速躍升

回顧東莞市常住人口變動(dòng)軌跡，可以清晰地看到一條“長(zhǎng)期橫盤、階段性回落、連續(xù)躍升”的曲線。

圖1 2010—2025年?yáng)|莞市常住人口及年度增量

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市統(tǒng)計(jì)局。

2020年末，東莞常住人口1048.36萬(wàn)人，較上年末增加2.86萬(wàn)人；2021年末增至1053.68萬(wàn)人，增量5.32萬(wàn)人。2022年末，受疫情沖擊、制造業(yè)訂單階段性波動(dòng)等因素影響，東莞常住人口出現(xiàn)階段性回落，降至1043.7萬(wàn)人，較上年末減少9.98萬(wàn)人。2023年末常住人口為1048.53萬(wàn)人，基本恢復(fù)至2020年末水平。

真正的躍升發(fā)生在2024年：當(dāng)年常住人口增至1057.08萬(wàn)人，凈增8.55萬(wàn)人——這一時(shí)點(diǎn)與2024年?yáng)|莞工業(yè)投資突破1200億元、重大項(xiàng)目集中投產(chǎn)的節(jié)奏高度吻合。2025年末，常住人口進(jìn)一步躍升至1080.04萬(wàn)人，凈增22.96萬(wàn)人，創(chuàng)下常住人口突破千萬(wàn)以來(lái)的單年增量新高。其中，自然增長(zhǎng)2.14萬(wàn)人，機(jī)械增長(zhǎng)（即凈流入）約20.82萬(wàn)人，是本輪人口躍升的絕對(duì)主力。

2. 產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)移承接：人口增長(zhǎng)的核心引擎

驅(qū)動(dòng)20.82萬(wàn)人機(jī)械增長(zhǎng)的核心動(dòng)能，主要是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移承接，特別是深圳等大灣區(qū)核心城市的產(chǎn)業(yè)與配套人口外溢。

圖2 “十四五”時(shí)期東莞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要成就

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市《2026年政府工作報(bào)告》，深度智聯(lián)。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，東莞擁有30多個(gè)制造業(yè)門類。據(jù)東莞市《2026年政府工作報(bào)告》，全市規(guī)上工業(yè)企業(yè)超1.4萬(wàn)家。“十四五”期間，工業(yè)“小升規(guī)”超9200家，增量居全省首位；國(guó)家級(jí)“小巨人”累計(jì)培育超300家，省級(jí)專精特新企業(yè)從140家增至3300多家，創(chuàng)新型中小企業(yè)從3193家增至6100多家，數(shù)量均居全省地級(jí)市第一；152家單項(xiàng)冠軍、32家百億元企業(yè)、3家千億元企業(yè)構(gòu)成的“雁陣”，支撐了東莞制造業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，并與深圳形成“研發(fā)—生產(chǎn)”緊密協(xié)作的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。新一代電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模已突破萬(wàn)億元量級(jí)，高端裝備制造業(yè)站上五千億元關(guān)口，新材料產(chǎn)業(yè)邁上千億元臺(tái)階，構(gòu)成"8+8+4"現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系下的三大支柱。智能化轉(zhuǎn)型同步提速：2025年?yáng)|莞投入運(yùn)營(yíng)全國(guó)首個(gè)制造領(lǐng)域城市級(jí)大模型中心，新增可調(diào)度智能算力超1萬(wàn)P，集成電路、AI服務(wù)器產(chǎn)量分別增長(zhǎng)69.7%、25.9%。

區(qū)域?qū)用妫瑩?jù)東莞市政府發(fā)布的《東莞市龍鳳新片區(qū)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2026—2035年）》，覆蓋鳳崗、塘廈、清溪、謝崗、樟木頭、黃江六鎮(zhèn)的龍鳳新片區(qū)，2025年GDP達(dá)2106.76億元，規(guī)上工業(yè)企業(yè)3217家，高新技術(shù)企業(yè)1914家，60%以上的規(guī)上企業(yè)深度嵌入深圳產(chǎn)業(yè)鏈，華為、蘋果供應(yīng)鏈企業(yè)超過(guò)120家，已成為深圳科技企業(yè)外溢的重要承載區(qū)域。產(chǎn)業(yè)能級(jí)的持續(xù)躍升，是理解東莞本輪人口躍增的底層邏輯。

3. 流入人口的質(zhì)量分層和空間分布

從就業(yè)結(jié)構(gòu)看，東莞市人社局2025年2月披露的數(shù)據(jù)顯示，全市用工規(guī)模約544萬(wàn)人，其中外來(lái)務(wù)工人員占比達(dá)92%。這表明，東莞就業(yè)人口的主體長(zhǎng)期由外來(lái)務(wù)工人員構(gòu)成，凈流入人口中絕大多數(shù)仍面向工廠和流水線崗位。

從人才結(jié)構(gòu)看，根據(jù)2025年?yáng)|莞高層次人才活動(dòng)周發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年末全市人才總量為330.8萬(wàn)人，高層次人才27.7萬(wàn)人。人才總量占同期常住人口的30.6%，但高層次人才僅占2.6%。東莞的人才儲(chǔ)備雖具規(guī)模，結(jié)構(gòu)卻呈明顯的金字塔形，高層次占比偏低。

圖3 2024年末東莞市常住人口規(guī)模區(qū)域TOP10及年度增量

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市統(tǒng)計(jì)局。

從空間分布來(lái)看，根據(jù)《2025東莞統(tǒng)計(jì)年鑒》，全市常住人口超過(guò)60萬(wàn)人的鎮(zhèn)街有4個(gè)：虎門鎮(zhèn)（84.7萬(wàn)人）、長(zhǎng)安鎮(zhèn)（81.52萬(wàn)人）、塘廈鎮(zhèn)（63.48萬(wàn)人）、東城街道（60.39萬(wàn)人）；40萬(wàn)—60萬(wàn)人的鎮(zhèn)街包括大朗、厚街、寮步、南城等。從增量上看，常住人口增長(zhǎng)最多的鎮(zhèn)街依次為：虎門鎮(zhèn)（+0.78萬(wàn)人）、長(zhǎng)安鎮(zhèn)（+0.75萬(wàn)人）、大朗鎮(zhèn)（+0.52萬(wàn)人）、塘廈鎮(zhèn)（+0.51萬(wàn)人）、東城街道（+0.46萬(wàn)人）。增量前列基本為東南臨深片區(qū)核心鎮(zhèn)街，人口空間分布與深圳產(chǎn)業(yè)外溢的地理指向高度吻合。

4. 戶籍人口增長(zhǎng)：政策松綁下的平穩(wěn)消化

圖4 2010—2025年?yáng)|莞市戶籍人口及年度增量

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市統(tǒng)計(jì)局。

2024年4月，東莞將穩(wěn)定居住就業(yè)入戶條件從“雙五”調(diào)整為“單一”（持有效居住證滿一年即可申請(qǐng)入戶），同時(shí)實(shí)行大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生“先入戶后就業(yè)”政策；2024年11月進(jìn)一步推出“有房即可入戶”政策。2025年末，東莞戶籍人口達(dá)345.28萬(wàn)人，比上年末增加18.33萬(wàn)人。

從更長(zhǎng)的時(shí)間維度看，戶籍人口增量是一條長(zhǎng)期平穩(wěn)上升的曲線。2021年至2025年，每年凈增在13萬(wàn)至19萬(wàn)人之間。若剔除2020年因第七次人口普查口徑調(diào)整導(dǎo)致的異常躍升（32.57萬(wàn)人），整體增速較為均勻。戶籍占比從2015年的約19.5%上升至2025年的32.0%——十年時(shí)間，僅提升約12.5個(gè)百分點(diǎn)。

圖5 2010—2025年?yáng)|莞市戶籍人口占常住人口比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市統(tǒng)計(jì)局。

需要指出的是，除普惠性戶籍放開外，人才引進(jìn)政策亦構(gòu)成東莞市人口增長(zhǎng)的重要推力。2025年?yáng)|莞出臺(tái)“1+6”人才政策體系，確立“70%以上資源用于產(chǎn)業(yè)人才”的改革導(dǎo)向，全年開展招才活動(dòng)213場(chǎng)，挖掘優(yōu)質(zhì)崗位超21萬(wàn)個(gè)，累計(jì)引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生超10萬(wàn)人。截至2025年末，全市人才總量330.8萬(wàn)人，較2016年的146萬(wàn)人凈增180萬(wàn)人。

二、城中村：人口蓄水池與購(gòu)房需求抑制器

理解東莞的人口與樓市關(guān)系，繞不開城中村。這座城市的居住體系與多數(shù)城市不同——商品房并非主流居住形態(tài)，城中村才是承載人口的最大居住載體。

據(jù)2023年?yáng)|莞市自然資源局發(fā)布的《東莞市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》，東莞人口居住類型呈現(xiàn)“262”結(jié)構(gòu)：村居占比56%，廠居占比20%，兩者合計(jì)高達(dá)76%，城鎮(zhèn)居住僅占比24%。隨著近年來(lái)人口加速流入和城市更新的推進(jìn)，實(shí)際比例可能已發(fā)生變化，但城中村作為東莞最主要居住形態(tài)的基本格局尚未根本改變。在東莞市已識(shí)別的城中村中，產(chǎn)業(yè)建筑面積接近2.23億平方米，相當(dāng)于東莞約一半的產(chǎn)業(yè)空間分布在城中村中——城中村是產(chǎn)業(yè)工人居住的主要載體，也是產(chǎn)業(yè)功能與村莊空間高度混合的產(chǎn)物。

空間分布上，據(jù)中國(guó)人民大學(xué)葉裕民團(tuán)隊(duì)2023年的研究，東莞的城中村數(shù)量達(dá)到439個(gè)，超過(guò)廣州和深圳，涉及人口超過(guò)500萬(wàn)。2024年11月，東莞市住建局發(fā)布《東莞市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2023—2035年）》，提出構(gòu)建“大圈—中圈—小圈”三級(jí)改造體系：劃定“大圈”片區(qū)405個(gè)作為規(guī)劃管控范圍，“中圈”片區(qū)220個(gè)作為近期重點(diǎn)推進(jìn)區(qū)域，2024年啟動(dòng)“小圈”項(xiàng)目103個(gè)。需要說(shuō)明的是，405個(gè)“大圈”是規(guī)劃管控口徑，與葉裕民團(tuán)隊(duì)439個(gè)的學(xué)術(shù)識(shí)別口徑不同，但兩者均指向同一事實(shí)：城中村在東莞城市空間中的體量極為龐大，正規(guī)城鎮(zhèn)住宅用地占比較低。

更為關(guān)鍵的是，東莞市城中村的擴(kuò)張并非無(wú)序，而是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式深度耦合。在“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”的工業(yè)化路徑下，村集體以土地和物業(yè)出租為主要收入來(lái)源，“重租金、輕質(zhì)量”的傾向普遍存在。廠房與宿舍相伴而生，產(chǎn)業(yè)工人就地居住，形成“以廠養(yǎng)村、以村容廠”的空間格局。這一模式以極低的土地和居住成本支撐了東莞制造業(yè)的全球競(jìng)爭(zhēng)力，但也將城市居住體系鎖定在以“非正規(guī)”為主的狀態(tài)。

綜合來(lái)看，城中村并非補(bǔ)充性居住形態(tài)，而是這座城市過(guò)半人口的實(shí)際居所，是“世界工廠”勞動(dòng)力再生產(chǎn)的空間底座。

三、樓市現(xiàn)狀：一二手分化與庫(kù)存高壓

1.新房市場(chǎng)：成交量大幅萎縮，價(jià)格高位回調(diào)

表1 2020—2026年H1東莞市商品住宅成交及同比情況

注：商品住宅包括普通住宅、別墅、酒店式公寓，下同。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

2020年，東莞新房成交71880套，達(dá)到歷史峰值。此后連續(xù)五年下滑，2025年成交僅13641套，較峰值累計(jì)跌幅達(dá)81.0%。2026年上半年成交7077套，同比增長(zhǎng)12.7%——但這一增幅是建立在2025年上半年已處于歷史低位的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，尚不能視為趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。

價(jià)格方面，全市新房均價(jià)從2020年的24647元/平方米持續(xù)上漲至2023年的34925元/平方米，四年累計(jì)漲幅達(dá)41.7%，其中2023年單年漲幅高達(dá)21.0%。但2023年呈現(xiàn)典型的“量?jī)r(jià)背離”——成交量已較峰值萎縮66.1%，價(jià)格卻創(chuàng)下歷史新高，市場(chǎng)基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。此后價(jià)格進(jìn)入下行通道：2024年降至34005元/平方米，2025年降至31061元/平方米，2026年上半年進(jìn)一步降至28744元/平方米，同比下跌11.1%，較2023年峰值累計(jì)回調(diào)17.7%。價(jià)格跌幅逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)仍處于探底階段。

表2 2026年1—6月東莞市各區(qū)域商品住宅供需情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

區(qū)域?qū)用妫瑩?jù)克而瑞2026年上半年數(shù)據(jù)，全市七大片區(qū)中，成交高度集中于松山湖、臨深、濱海、城區(qū)四個(gè)片區(qū)——四者合計(jì)成交5856套，占全市總成交的約87%。其中僅松山湖和臨深兩個(gè)片區(qū)即貢獻(xiàn)了全市總成交的54%。水鄉(xiāng)新城、東部產(chǎn)業(yè)園、濱海灣新區(qū)三個(gè)片區(qū)合計(jì)僅占13%。

價(jià)格梯度同樣清晰。城區(qū)片區(qū)以40624元/平方米居全市之首，客群以高凈值改善型為主，濱海灣新區(qū)38688元/平方米緊隨其后，反映新區(qū)的高端定位——兩者構(gòu)成第一梯隊(duì)；東南臨深片區(qū)27631元/平方米、濱海片區(qū)27472元/平方米、松山湖片區(qū)25372元/平方米構(gòu)成第二梯隊(duì)；東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)22003元/平方米、水鄉(xiāng)新城片區(qū)17430元/平方米處于第三梯隊(duì)。最高價(jià)與最低價(jià)之間價(jià)差超過(guò)2.3倍。

2.二手房市場(chǎng)：以價(jià)換量，存量主導(dǎo)格局確立

表3 2020—2026年H1東莞市二手房成交套數(shù)及成交均價(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)。

從成交量看，2023年?yáng)|莞市二手房成交套數(shù)躍升至29040套，首次超過(guò)新房成交套數(shù)。此后維持高位：2024年27449套、2025年31515套。二手房與新房成交套數(shù)比值也持續(xù)走高，2025年已達(dá)到2.31倍，2026年上半年進(jìn)一步擴(kuò)大至2.46倍。市場(chǎng)“存量房主導(dǎo)”特征顯著。

從價(jià)格看，全市二手房成交均價(jià)于2021年達(dá)到22062元/平方米的歷史峰值，此后連續(xù)四年下跌：2022年微降至21972元/平方米，2023年降至17500元/平方米，2024年16500元/平方米，2025年14637元/平方米。2026年上半年進(jìn)一步降至13080元/平方米，同比下降6.4%，較2021年峰值累計(jì)跌幅達(dá)40.7%。

將新房與二手房合計(jì)來(lái)看，全市住宅總成交從2020年的約9.8萬(wàn)套降至2025年的約4.5萬(wàn)套，五年累計(jì)跌幅約54%——其中新房承擔(dān)了絕大部分跌幅（-81%），二手房反而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升（+21%）。價(jià)格敏感型剛需群體被二手房市場(chǎng)大量吸納，改善型群體則支撐起新房的高端項(xiàng)目。但二手房?jī)r(jià)格的大幅回調(diào)，不僅反映了市場(chǎng)預(yù)期的走弱，也反過(guò)來(lái)對(duì)新房定價(jià)形成一定的下拉壓力。

3.庫(kù)存高壓：整體去化周期超40個(gè)月

圖6 2020—2026年H1東莞市商品住宅庫(kù)存及去化周期

注：去化周期=庫(kù)存面積/近12個(gè)月全市商品住宅平均月銷售面積。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

從全市層面看，2020年末東莞市商品住宅庫(kù)存約429.5萬(wàn)平方米，去化周期僅6.7個(gè)月，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。此后庫(kù)存持續(xù)攀升，2023年末達(dá)到622.7萬(wàn)平方米的歷史峰值。

2024年，在供給節(jié)奏放緩和降價(jià)促銷策略帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存降至455.3萬(wàn)平方米，去化周期縮短至25.7個(gè)月。但進(jìn)入2025年，去化壓力再度攀升，一方面2025年末庫(kù)存回升至559.5萬(wàn)平方米，另一方面銷售端持續(xù)承壓，商品住宅去化周期大幅延長(zhǎng)至42.4個(gè)月；2026年上半年末庫(kù)存約557.8萬(wàn)平方米，去化周期約41.5個(gè)月，未見明顯改善。

表4 2026年6月末東莞市各區(qū)域商品住宅庫(kù)存及去化周期

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

區(qū)域分化同樣極為顯著。其中，水鄉(xiāng)新城片區(qū)去化周期高達(dá)61.7個(gè)月，為全市最高；東南臨深片區(qū)46.6個(gè)月，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)41.8個(gè)月；松山湖片區(qū)（36.6個(gè)月）和城區(qū)片區(qū)（29.6個(gè)月）相對(duì)較短，但也遠(yuǎn)超健康水平（通常6—12個(gè)月）。

其中，東南臨深片區(qū)的數(shù)據(jù)尤其值得關(guān)注。該片區(qū)是深圳產(chǎn)業(yè)外溢的直接承載地，常住人口規(guī)模位居全市前列。人口流入與庫(kù)存高企并存，看似矛盾，實(shí)則指向一個(gè)更深層的問(wèn)題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性錯(cuò)配。2020—2021年?yáng)|莞樓市高峰期，臨深片區(qū)基于“深圳購(gòu)買力外溢”的樂(lè)觀預(yù)期集中推盤，大量項(xiàng)目定位為面向深圳投資客和跨城通勤高收入群體的中高端產(chǎn)品，戶型普遍偏大，單價(jià)一度突破3.5萬(wàn)元/平方米。然而，實(shí)際流入臨深片區(qū)的人口主體，是面向華為、蘋果供應(yīng)鏈企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人和技術(shù)人員，總體呈現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)小型化、收入水平有限、購(gòu)房預(yù)算不高等特征。當(dāng)投資需求退潮、深圳購(gòu)買力并未如預(yù)期般持續(xù)外溢，這些庫(kù)存與本地真實(shí)居住需求之間形成了結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。

4. 土地供需：規(guī)模顯著收縮

圖7 2020—2026年H1東莞市涉宅用地供需及成交樓板價(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC。

土地市場(chǎng)方面，2020—2021年，東莞市土地市場(chǎng)供需兩旺，供應(yīng)量均超660萬(wàn)平方米，成交轉(zhuǎn)化率高達(dá)84%，樓板價(jià)站穩(wěn)萬(wàn)元關(guān)口。此后市場(chǎng)進(jìn)入“縮量螺旋”：供應(yīng)從2022年的454.3萬(wàn)平方米持續(xù)減少至2025年的42.7萬(wàn)平方米，降幅超過(guò)九成。

關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2024年：當(dāng)年供應(yīng)150.4萬(wàn)平方米，成交僅52.1萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化率驟降至34.7%——近三分之二的地塊無(wú)人問(wèn)津。2025年，供應(yīng)進(jìn)一步收縮至42.7萬(wàn)平方米，全年涉宅用地實(shí)際成交僅6宗（含3宗安置房用地），成交金額約50.3億元。年初雖計(jì)劃供應(yīng)6宗、年中調(diào)整為13宗，但多數(shù)地塊未能如期掛牌或最終終止出讓。2026年上半年供應(yīng)47.3萬(wàn)平方米、成交17.5萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化率再度跌至37.0%，底部徘徊未改。

成交樓板價(jià)的波動(dòng)則折射出供地策略的主動(dòng)轉(zhuǎn)向。2020—2022年樓板價(jià)穩(wěn)定在9958—10460元/平方米，但溢價(jià)率從28.5%驟降至2.9%——價(jià)格堅(jiān)挺與熱度消退并存。2023年樓板價(jià)意外腰斬至4872元/平方米，實(shí)為外圍低價(jià)地塊集中成交的結(jié)構(gòu)性結(jié)果。2025年樓板價(jià)跳漲至11798元/平方米，溢價(jià)率回升至11.1%，但這并非市場(chǎng)回暖的信號(hào)——結(jié)合全年僅6宗的成交規(guī)模來(lái)看，政府將僅有的幾宗地塊集中于城區(qū)、松山湖等核心優(yōu)質(zhì)板塊，以稀缺性支撐地價(jià)，以地價(jià)維系市場(chǎng)最后的信心底線。剔除地塊結(jié)構(gòu)差異，全市土地實(shí)際價(jià)值仍在縮水。

土地財(cái)政的收縮效應(yīng)同樣顯著。土地出讓金從2020年約621億元降至2025年約50億元，跌幅超90%。供地收縮與需求萎縮之間形成相互制約的循環(huán)：土地收入減少制約了城市更新與公共投資的推進(jìn)節(jié)奏，而城市更新恰恰是釋放改善型居住需求、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要途徑；需求端的疲軟又反過(guò)來(lái)抑制了開發(fā)企業(yè)的拿地意愿與政府的供地動(dòng)力。這一循環(huán)能否打破，取決于城中村改造等系統(tǒng)性供給側(cè)改革的推進(jìn)力度。

四、需求衰減的“三道門檻”

將人口增長(zhǎng)與樓市萎縮置于同一框架下審視，東莞的商品房有效需求實(shí)際上要依次穿過(guò)三道門檻，方能真正轉(zhuǎn)化為購(gòu)房行為。

1. 第一道：金融審核門檻

東莞市已于2022年12月全域取消商品房限購(gòu)政策，購(gòu)房資格的獲取已不存在戶籍硬性限制。但門檻并未完全消失，而是在一定程度上反映在金融層面。

這道門檻的起點(diǎn)是城中村。大量外來(lái)人口居住在城中村，缺乏正規(guī)租賃合同和穩(wěn)定居住記錄。在銀行房貸審批體系中，這通常意味著無(wú)法提供正規(guī)租賃合同作為居住證明、缺乏穩(wěn)定的居住記錄佐證收入真實(shí)性、信用檔案中缺乏可追溯的居住軌跡等，使得非戶籍人口在申請(qǐng)房貸時(shí)面臨更嚴(yán)格的首付比例和利率審核。正規(guī)金融體系對(duì)“流動(dòng)身份”的審慎態(tài)度，構(gòu)成了一道隱性的篩選機(jī)制。城中村居民在這一道可能已經(jīng)大量流失。

2. 第二道：購(gòu)買能力門檻

據(jù)《2025年?yáng)|莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2025年?yáng)|莞市居民人均可支配收入為70803元，增長(zhǎng)3.7%，而同期GDP增速為4.0%——居民收入增速已連續(xù)兩年低于同期GDP增速。從收入結(jié)構(gòu)看，2025年工資性收入為50003元，占人均可支配收入的70.6%；財(cái)產(chǎn)凈收入為13173元，僅占18.6%。這意味著大多數(shù)居民的購(gòu)房能力改善主要依賴工資積累，而非資產(chǎn)增值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。

據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，東莞市常住人口戶均人口僅1.95人，若以一套面積為100平方米的住房、2025年?yáng)|莞市商品住宅成交均價(jià)31061元/平方米和70803元的居民人均可支配收入粗略計(jì)算，2025年?yáng)|莞市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)22.5，同口徑下在粵港澳大灣區(qū)主要城市中僅低于深圳，購(gòu)房壓力顯著。

此外，東莞市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的造富效應(yīng)同樣存在高度集中的特征。根據(jù)胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2024胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》，東莞擁有600萬(wàn)元凈資產(chǎn)的富裕家庭5.94萬(wàn)戶、千萬(wàn)高凈值家庭超2.52萬(wàn)戶、億元超高凈值家庭1490戶，均居全國(guó)前十。但高凈值人群集中而普惠性財(cái)富增長(zhǎng)有限，多數(shù)外來(lái)人口的收入增長(zhǎng)難以覆蓋房?jī)r(jià)門檻。

3. 第三道：購(gòu)房意愿和必要性門檻

(1) 定居意愿

據(jù)《2025年?yáng)|莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全市戶籍人口僅占32.0%，近七成常住人口在法律身份上仍處于“流動(dòng)狀態(tài)”。32.0%的戶籍占比，在珠三角主要城市中處于最低位——廣州57.1%、佛山55.3%，就連同樣以人口倒掛著稱的深圳也有34.6%。放眼全國(guó)萬(wàn)億GDP城市，東莞同樣處于末位。

當(dāng)一個(gè)城市超過(guò)三分之二的人口處于“無(wú)戶口”狀態(tài)時(shí)，外來(lái)人口對(duì)“是否在這里扎根”的自我身份認(rèn)同往往是模糊的。許多外來(lái)務(wù)工人員將東莞視為“打工地”而非“家”，其人生規(guī)劃中的置業(yè)目標(biāo)可能指向老家，而非工作所在地。政策的激勵(lì)可以解決“能不能入戶”的問(wèn)題，卻難以直接改變“想不想入戶”和“入戶后買不買房”的意愿。這種“身在東莞、心在故鄉(xiāng)”的身份認(rèn)同狀態(tài)，直接抑制了在本地購(gòu)置商品房的主觀意愿。

由此可見，入戶只是購(gòu)房的必要非充分條件。意愿的形成需要時(shí)間，也需要城市提供足夠體面的公共服務(wù)、公平的上升通道和穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境——而這些恰恰是東莞當(dāng)前仍在補(bǔ)齊的短板。

(2) 家庭結(jié)構(gòu)和公共服務(wù)

家庭結(jié)構(gòu)層面，據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，東莞常住人口中，平均每個(gè)家庭戶的人口為1.95人，比全國(guó)平均水平的2.62人少0.67人，是全國(guó)家庭戶規(guī)模最小的城市之一。大量外來(lái)人口處于單身、夫妻分居或子女未隨遷的狀態(tài)，家庭團(tuán)聚的比例較低。小型化的家庭結(jié)構(gòu)意味著居住需求以單間、一居室或合租為主，對(duì)三室兩廳等大宗商品房的需求天然偏弱。只有當(dāng)外來(lái)人口完成家庭團(tuán)聚、子女入學(xué)等人生階段的躍遷，才會(huì)真正產(chǎn)生“必須買一套房”的剛性動(dòng)力，而這一過(guò)程往往需要數(shù)年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

空間結(jié)構(gòu)層面，東莞的公共服務(wù)資源尤其是教育和醫(yī)療等核心配套，高度集中于城區(qū)片區(qū)和松山湖片區(qū)，外圍鎮(zhèn)街的配套相對(duì)薄弱。而人口流入最集中的區(qū)域恰恰是東南臨深片區(qū)的外圍鎮(zhèn)街（塘廈、鳳崗、長(zhǎng)安等），這些區(qū)域雖承載了大量產(chǎn)業(yè)人口，但優(yōu)質(zhì)學(xué)校、三甲醫(yī)院等資源的供給難以匹配新增人口的需求，也無(wú)法支撐高房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)的生活品質(zhì)預(yù)期。

(3) 城中村替代

城中村構(gòu)成的替代效應(yīng)是最后一道，也是東莞最為獨(dú)特、收效最強(qiáng)的一道門檻。在東莞，城中村不僅是“居住形態(tài)”，更是一套完整的低成本居住替代系統(tǒng)，其從三個(gè)層面抑制了商品房有效需求的釋放：

第一，極低居住成本延遲購(gòu)房決策。城中村居民月均居住支出遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。以一套總價(jià)200萬(wàn)元的商品房計(jì)算，30年期貸款月供約7000元；而城中村單間月租僅約500—800元，一房一廳月租也不過(guò)1000—1500元。這種數(shù)量級(jí)的成本差異，使得大量外來(lái)人口缺乏進(jìn)入商品房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)緊迫感，“攢首付、背房貸”的決策被顯著推遲。

第二，非正規(guī)居住形態(tài)削弱金融資質(zhì)與定居習(xí)慣。城中村居住模式不僅會(huì)對(duì)居民住房信貸產(chǎn)生影響，同時(shí)，頻繁搬家的居住習(xí)慣也削弱了“固定居所”的生活預(yù)期，降低購(gòu)房動(dòng)機(jī)。

第三，與制造業(yè)用工結(jié)構(gòu)的深度耦合，使替代效應(yīng)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性。東莞制造業(yè)以訂單驅(qū)動(dòng)為特征，用工需求隨產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)。城中村靈活的租期（可月租、可季租）和低廉的租金，恰好匹配了產(chǎn)業(yè)工人的流動(dòng)性需求。訂單旺季工人涌入，淡季快速退出，無(wú)需承擔(dān)房貸剛性約束。這種“即來(lái)即住、即走即退”的彈性居住模式，與東莞“世界工廠”的勞動(dòng)力再生產(chǎn)邏輯深度綁定，并非短期政策可以撬動(dòng)的臨時(shí)現(xiàn)象。

(4) 市場(chǎng)信心

樓市的下行周期持續(xù)削弱購(gòu)房者的入場(chǎng)意愿。根據(jù)央行2025年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶中預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的比例已升至25.6%，預(yù)期上漲的比例則降至8.5%，創(chuàng)歷史新低。“買漲不買跌”的市場(chǎng)規(guī)律在東莞表現(xiàn)得尤為明顯。新房?jī)r(jià)格自2023年峰值以來(lái)持續(xù)回落，二手房?jī)r(jià)格連年走低，潛在購(gòu)房者的觀望情緒趨于濃厚。即使具備購(gòu)房能力的群體，也傾向于等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。同時(shí)，部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與交付問(wèn)題，進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的謹(jǐn)慎態(tài)度。

市場(chǎng)信心是購(gòu)房決策在時(shí)間維度上的最后一道過(guò)濾——結(jié)構(gòu)性條件決定了“能不能買”“有沒(méi)有必要買”，但最終是否在這一刻做出決策，仍取決于購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)下行、交付風(fēng)險(xiǎn)存在時(shí)，“再等等”成為理性選擇，購(gòu)房行為可能會(huì)被進(jìn)一步推遲。

五、結(jié)論：結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型陣痛與漸進(jìn)式動(dòng)態(tài)平衡路徑

回顧東莞過(guò)去數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邏輯，可以概括為“人口規(guī)模驅(qū)動(dòng)型”——以低成本的土地、低成本的勞動(dòng)力、低成本的居住空間，承接外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，維持制造業(yè)的全球競(jìng)爭(zhēng)力。在這個(gè)邏輯里，人口是生產(chǎn)要素，不是服務(wù)對(duì)象。城中村正是這個(gè)模式最典型的產(chǎn)物。

但產(chǎn)業(yè)模式正在變化。深圳產(chǎn)業(yè)外溢、本地技術(shù)升級(jí)、先進(jìn)制造業(yè)投資大幅增長(zhǎng)等，使東莞的產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變——對(duì)技能水平和收入層次的要求持續(xù)提升。這部分人口往往對(duì)居住品質(zhì)、社區(qū)配套和公共服務(wù)有更高的訴求。然而，東莞市城市治理和居住體系仍然是面向低成本、高流動(dòng)性勞動(dòng)力設(shè)計(jì)的。城中村的影子供給仍然在起主要作用，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋仍然滯后于人口規(guī)模。整套居住體系的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向之間，存在系統(tǒng)性的錯(cuò)位。

當(dāng)視角從“個(gè)體為何不買房”拉升到“城市該如何轉(zhuǎn)型”時(shí)，一個(gè)更為棘手的深層結(jié)構(gòu)悖論浮出水面：東莞要釋放樓市的有效需求，就必須推進(jìn)城中村改造，打破廉價(jià)居住的替代效應(yīng)；但城中村恰恰是東莞制造業(yè)賴以生存的“成本底座”。若大規(guī)模快速推進(jìn)改造，直接的連鎖反應(yīng)將是外來(lái)務(wù)工人員生活成本飆升，制造業(yè)用工成本隨之水漲船高，本就利潤(rùn)微薄的傳統(tǒng)代工與配套產(chǎn)業(yè)可能加速外溢至東南亞或內(nèi)地中西部。一旦產(chǎn)業(yè)與人口流失，城中村改造所釋放出的新房供給，將面臨比當(dāng)下更為嚴(yán)峻的需求枯竭。

面對(duì)這個(gè)城市能級(jí)躍遷過(guò)程中典型的“結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型陣痛”，不能依靠“拆與不拆”的二選一，而必須將其轉(zhuǎn)化為“空間重構(gòu)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的同頻共振，通過(guò)分區(qū)時(shí)序管控、保障房階梯補(bǔ)位、資金來(lái)源多元化三位一體的操作框架，在保持制造業(yè)內(nèi)核穩(wěn)定的前提下，用時(shí)間換空間，漸進(jìn)式地解構(gòu)“低成本依賴”。

綜上所述，東莞市面臨的核心矛盾在于：人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)持續(xù)演進(jìn)，而既有居住供給體系仍以低成本、高流動(dòng)性為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，二者之間的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位日益突出。“三道門檻”的系統(tǒng)性作用，反映出當(dāng)前商品住宅需求衰減并非單一市場(chǎng)周期所致，而是城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型中的階段性特征。擺脫這一困境，需在城中村改造節(jié)奏、保障性住房供給與產(chǎn)業(yè)用工成本之間實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，其過(guò)程具有長(zhǎng)期性和漸進(jìn)性。這不僅關(guān)乎一座城市的未來(lái)，也為中國(guó)所有面臨“產(chǎn)業(yè)升級(jí)與居住成本”兩難的制造業(yè)城市，提供了一個(gè)極具分量的觀察樣本。