一張圖紙難尋 百萬元置業投資遇困局

來源：滾動播報

（來源：百姓關注）

2015年時，貴陽的高女士花500萬，買下了觀山湖區大唐·東原財富廣場的兩間商鋪，本想坐享收益，可近年來，業主高女士卻一直難以正常使用商鋪。店內煙道持續反煙、設備噪音擾民，商鋪長期空置無法出租。這場持續多年的商鋪糾紛，背后權責究竟該如何劃分？

高女士說，2015年她和丈夫在觀山湖區大唐·東原財富廣場購置兩間商鋪，2017年正式從房開手中收房，當初正是看好片區商業潛力才出資500萬入手。收房后兩間商鋪分別出租給超市、餐飲商戶，幾年后兩家商戶先后退租。此前的餐飲商家搬遷至鄰近鋪面經營，仍沿用鋪設在高女士商鋪內部的油煙管道，這也成為矛盾的開端。

高女士回憶，當年收房由丈夫經手，沒有留意商鋪內部鋪設的大型油煙管道，埋下糾紛隱患。刺鼻的油煙和噪音讓商鋪失去出租價值，連續三年空置。她多次對接房開、物業，要求核實煙道歸屬并處理反煙問題，多方溝通始終沒有實質性解決方案。

高女士自行拆除商鋪內油煙管道的舉動，遭到物業強硬干預。物業聲稱煙道是“公共設施”并進場施工，而高女士商鋪內的油煙管道也在這個過程中出了問題，這才導致現在油煙“溢”了出來。雙方矛盾進一步激化，高女士曾報警、找相關部門協調，始終沒有達成滿意處理方案。

高女士說，多年來，她持續和房開、物業就煙道權屬爭執，對方始終無法給出合理解釋。高女士提出，想要厘清雙方責任，物業、房開必須出具帶有正規公章的工程竣工驗收圖紙。為核實雙方說法，記者陪同高女士來到了物業辦公室。

物業負責人 張賽：高姐這邊認為這個煙管是屬于她，作為業主這邊完全獨有的，但是我們的觀點就是那個是一個公共通道。我們認為如果這個煙管持續被封堵的這樣一個情況下來講，如果不能夠采取緊急的一個避險的措施，那我們的業戶影響會更大。所以當時我們根據前期的物業管理條例的十二條規定，我們在緊急情況就可以進門。

高女士：設計圖你隨便畫一個，這個東西我們。都做工程的，這個東西誰不了解？是不是？

物業負責人 張賽：那肯定不是隨便畫的，對呀，那不是我們隨便畫的。

高女士：再說了，你三年，張總，三年，我這里找個圖紙有這么難嗎？

物業負責人 張賽：確實現在公司內部是找。

高女士：我覺得你們到底是怎么回事呢？還有，你們把那個通道，不能這么干吧？還有撬鎖，你這什么性質？黑社會性質嗎？我一直在溝通這個事情，想玩死我們是不是？我幾百萬的倉庫放在這里/結果煙，煙道走我家里來了。我就問你，張總，是你，你愿意嗎？

雙方爭執核心集中在煙道屬性，物業堅稱煙道屬于公共設施，卻無法提供加蓋公章的竣工驗收圖紙佐證。張賽解釋，自己2020年才入職，多年前的工程資料房開并未移交物業，資料室多方查找均無相關存檔。同時他表示，若煙道確實影響高女士商鋪出租，物業愿意配合開展整改。

記者隨后將情況反饋至觀山湖區住建局，工作人員告知該項目由貴陽市住建局完成整體驗收，區級部門無備案存檔。住建局隨即聯系房開負責人，要求對方調取留存圖紙核對。物業負責人現場表態，后續會聯合房開工作人員共同查找正規圖紙，第一時間向高女士反饋結果，高女士表示愿意等待圖紙核查結果，再協商后續處置。

次日物業反饋，依舊未能找到相關竣工圖紙，這一結果讓高女士難以理解。記者陪同高女士前往貴陽市住建局，住建部門再次責令房開商限期調取原始圖紙，并表示圖紙一旦查實，煙道權屬、各方責任便能清晰界定。為厘清法律邊界，記者咨詢了貴州云初律師事務所律師沈琦琪。

貴州云初律師事務所律師 沈琦琪：首先，高女士通過購買已取得該商鋪的所有權，煙道若位于商鋪專有部分范圍內，她對商鋪及內部設施享有排他性的占有、使用、處分權。在確認該煙道對其商鋪正常使用造成妨礙，且拆除不會對相鄰商戶正常使用造成影響的前提下，高女士有權采取排除妨礙的措施，如封堵或拆除——但要注意保留證據，不能采取過激手段。當然，這種權利是有邊界的。如果拆除或封堵該煙道會導致兩旁餐飲商戶無法正常排煙、影響其合法經營，那高女士的拆除行為就可能構成相鄰侵權，此時她無權單方決定拆除。

律師同時指出，關于物業的相關處置行為存在明顯法律瑕疵。

貴州云初律師事務所律師 沈琦琪：物業和房開在未與高女士協商一致、也未取得她明示同意的情況下，不得擅自采取撬鎖、換鎖等過激手段限制業主進入自有商鋪。這種行為妨礙了所有權人正常使用及對外出租，若造成空置損失，物業和房開可能面臨相應的賠償責任最關鍵的證據在于圖紙。房開作為交付主體和建設主體，如無法提供竣工驗收圖紙或施工圖來證明煙道產生的時間先后及公用屬性，應承擔舉證不能的不利后果。不能僅憑主觀推定或強制行為認定煙道為公用。若房開持有圖紙卻拒不提供，并以此強行對商鋪上鎖施工，則涉嫌侵犯高女士的所有權。

一紙圖紙，成了解開這場商業糾紛的關鍵。它考驗的不僅是企業的檔案管理，更是面對歷史遺留問題時的責任擔當。而高女士商鋪長期受油煙困擾、資產閑置受損的遭遇同樣迫在眉睫。我們希望相關部門能夠主動靠前、盡快介入，加快圖紙核查進度，及時解決民生難題，也為市場經營秩序立好規范。