商場空鋪率飆升，主動招調如何“化危機為優勢”？

來源：市場資訊

在商業地產存量競爭加劇的當下，空鋪率攀升已成為購物中心最直觀的經營痛點。面對空鋪，許多項目采取“撤一補一”的被動應對方式，結果往往是品牌級次下滑、租金收益走低、客流進一步流失。

真正有效的解決方案，是將招調從“救火動作”升級為“常態化戰略工具”，即主動招調。本文從被動與主動招調的本質差異出發，系統拆解冷熱區調整、鋪位劃分、功能改造三大核心手段，為運營者提供一套可落地、可追蹤的實操框架。

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認清兩種招調模式：

被動是“止虧”，主動是“增值”

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被動招調：商戶撤場后的應激反應

• 典型表現：商戶合同到期不續約或提前解約，運營團隊臨時啟動招商，以“填鋪”為首要目標，往往降低租金條件或引入與項目定位不匹配的品牌。

• 核心弊端：缺乏前期規劃，調整周期長、空置期損失大；新進品牌與周邊業態協同性差，容易形成新的冷區；長期陷入“撤場—填鋪—再撤場”的惡性循環，資產價值持續折損。

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主動招調：基于經營數據的戰略性提前干預

• 邏輯起點：將招調視為常態化工作，每季度或半年度依據商戶銷售坪效、客流貢獻、租售比、租約到期分布等數據，預判風險點位與機會區域。

• 操作特征：提前6-12個月制定調整方案，主動與在營商戶溝通優化方向，對低效區域進行業態重組、面積重劃或功能改造；甚至在商戶經營尚可時，主動引入更高坪效或更強引流能力的品牌進行“升級置換”。

• 核心價值：降低空置期、提升整體租金坪效、優化客流分布、強化項目差異化標簽。

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三大核心手段

冷熱區、鋪位劃分、功能改造的實操要點

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冷區變熱區：動線改造與引流業態植入

冷區的形成，本質上是消費者“不愿意走過去”或“沒有必要走過去”。因此，激活冷區需要從動線優化和業態內容兩方面同步入手。

（1）動線改造的基礎方法通過調整主通道走向、在冷區入口增設主題美陳或休息節點，形成強制動線，引導消費者自然轉向。對于位于高樓層兩端的冷區，可考慮增設跨層扶梯或觀光梯，縮短物理距離。

同時拆除冷區與熱區之間不必要的實體隔墻或高柜，改用通透的玻璃隔斷，使消費者在熱區就能看到冷區內的店鋪形象，消除“盡頭感”。

（2）引流業態的精準植入冷區最適合布局目的性極強的業態，如兒童培訓、密室逃脫、美容美發、健身工作室等——消費者愿意為這些服務專程前往，從而主動為冷區輸送客流。另一種策略是在冷區起點設置奶茶、烘焙、零食集合店等高頻低消業態，利用“順路買一杯”的心理逐步培養路徑習慣。

更高階的做法是將冷區相鄰的兩三個鋪位統一規劃為主題微街區（例如“日式生活館”或“寵物友好專區”），通過場景差異化形成打卡效應。最后，務必更新全場導視系統，在熱區通往冷區的每一個交叉口清晰標明冷區內品牌名稱和步行距離，這種細節引導往往能顯著提升到訪轉化率。

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鋪位劃分：大鋪劃小與小鋪合并

鋪位面積的合理性與租金收益和品牌穩定性直接相關。針對大面積退租鋪位和頻繁空置的小面積鋪位，需要采取相反的調整策略。

（1）大鋪劃小的判斷與執行當一個大面積鋪位退租后，最簡單的做法是繼續尋找同等面積的品牌，但這在現實中越來越困難——除超市、影院、快時尚等少數業態外，絕大多數品牌對面積的需求正在縮小。

更優的策略是“切鋪”，即分割為多個中小鋪位。

判斷是否適合切鋪有三個條件：

• 原大鋪的租金坪效顯著低于同樓層中小鋪的平均水平；

• 該位置客流基礎較好，分割后多個小鋪共享客流仍能存活；

• 可以引入三到五個品類互不重疊但客群相近的品牌（如運動戶外搭配輕食和數碼配件），形成集群效應。

執行時需注意技術細節：

• 每個小鋪面寬不小于3米，進深控制在8-12米，避免出現“長條暗鋪”；

• 新設內部通道寬度不小于3米以滿足消防疏散要求，每個鋪位須有獨立防火分區和煙感噴淋；

• 原大鋪的后場區域（倉儲、空調機房、配電間等）需重新劃分歸屬，明確公用設施的管理界面和費用分攤方式。

從收益角度看，一個千平米級別的鋪位切分成六到八個中小鋪后，總租金收入通常能提升30%-80%。

（2）小鋪合并的觸發條件當相鄰的幾個小鋪頻繁更換租戶或長期空置時，合并成一個中型鋪位反而是更穩健的選擇。觸發合并的典型信號包括：連續兩個租期內，三四個相鄰小鋪的租售比均超過35%且銷售額同比持續下滑；這些小鋪多為個體經營的低端飾品店、手機殼店或美甲店，抗風險能力弱；同時商圈正在消費升級，中型連鎖品牌（如潮流雜貨店、國潮美妝店、樂高授權店）更傾向于選擇200-400平米的標準鋪位。

合并后的大鋪可以引入標準化連鎖零售、輕餐飲集合（主題食集），或者復合體驗空間如書店加咖啡。

施工時注意確認隔墻是否為承重結構，合并后的大鋪應保留至少兩個分別面向主次通道的出入口，避免形成新的動線盲區。

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功能改造：零售改餐飲或體驗

將經營不善的零售鋪位改為餐飲或體驗業態，是見效最快的招調手段之一，但硬件條件必須過關。

（1）改為餐飲的硬件要求如果要改為重餐飲（中餐、火鍋、燒烤），必須確認原鋪位是否具備獨立油煙管道及符合環保要求的凈化設備；沒有獨立煙道時可考察能否接入樓層的“共享排煙”系統（要求物業提前預留容量）。燃氣方面，多數零售鋪位沒有燃氣接入，強行引入成本較高，此時可考慮全電廚房，只做輕餐或烘焙。給排水方面，餐飲需獨立上水、下水及隔油池，如無預留需勘查同層最近管井位置，鋪設管道時注意坡度和防漏。

消防改造最容易被低估——餐飲的防火分區、疏散寬度、廚房專用自動滅火裝置要求均高于普通零售，改造方案必須報消防部門二次審核。

（2）體驗業態的替代方案如果硬件條件不允許改餐飲，可以改為對排煙無要求的體驗業態。

例如：

• 瑜伽館、舞蹈室、乒乓球館，需大空間和高天花，并具備更衣室和淋浴的上下水條件。

• 劇本殺、棋牌室、推拿采耳等休閑娛樂業態對隔音要求較高，適合設置在動線末端或高樓層。

• 生活服務類業態如口腔診所、植發中心、證件照拍攝，需要獨立水電及相應資質，但租約穩定且租金承受力較強。

無論選擇哪種方向，在投入工程費用前必須做經濟測算：改造后的預期租金減去改造成本分攤，對比原零售鋪位繼續經營的收益，只有凈收益明顯提升時才值得推進。

主動招調的這三類手段——冷熱區調整、鋪位劃分重構、功能改造——并非孤立操作，而應放在同一張鋪位平面圖上統籌考慮。一個鋪位可能同時涉及面積分割和功能變更，一條冷區可能同時需要動線改造和業態置換。

運營者需要建立“鋪位價值動態評估”的機制，每半年審視一次所有鋪位的租金坪效、客流貢獻和商戶健康度，主動制定調整計劃。當主動招調成為常態，空鋪率自然會下降，資產收益也會隨之穩步提升。