陜西
作者：周軍律師.
咨詢請關注，私信必復。
房產交易中，“工抵房”因價格優勢備受關注，但多數購房者存在重大顧慮：工抵房經過開發商、施工方、后手買家多次轉抵流轉，且房屋往往設有銀行抵押，一旦遭遇強制執行，購房者權益必定無法保障。
那么，“工抵房”多次轉抵的，買房人能排除銀行抵押執行嗎？
最高院在《中國東方資產管理股份有限公司甘肅省分公司、孔德彬等案外人執行異議之訴上訴案》中明確：
房地產開發企業以商品房抵頂工程款，經多次轉抵后由購房人實際取得房屋，購房人符合《執行異議和復議規定》第二十九條全部要件的，即便案涉房屋已辦理在先抵押登記，購房人作為商品房消費者的權利仍可優先于抵押權，其對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
本案爭議焦點為：孔德彬是否對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
首先，《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，目的是確認雙方之間交易商品房的真實意思表示，防止給被執行人與案外人通謀逃避執行以可乘之機。
蘭州二建在2016年3月26日就與華屹置業公司簽訂以房抵款協議書，約定華屹置業公司以9套房屋抵頂蘭州二建的工程款，對該事實東方資產甘肅分公司亦予以認可。之后華屹置業公司將案涉房屋抵頂給華升公司、華升公司又將該房屋抵頂給言信公司，最終由孔德彬母親從言信公司股東劉欽濤處購得，華屹置業公司與孔德彬之間簽訂了《商品房購買合同》。華屹置業公司為孔德彬出具的收據上所載明的房號、款項金額及收款事由等事項與《商品房購買合同》約定的內容相吻合。此時，雖然收款收據載明收款方式為“工程款抵房款”，但并不因此改變孔德彬與華屹置業公司之間直接建立商品房買賣法律關系的性質。
因華屹置業公司出賣案涉房屋的時間早于被查封時間，在東方資產甘肅分公司未提供證據證明各方存在惡意串通規避執行的行為的情況下，孔德彬的情形可以視作符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定。
其次，根據不動產登記信息查詢結果(家庭住房狀況)證明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已經辦理了入住手續。
第三，孔德彬已經向劉欽濤支付了全部購房價款，有銀行轉賬憑證以及收條證明。
綜上，孔德彬對案涉房屋提出的執行異議滿足《執行異議和復議規定》第二十九條的全部要件，可以排除人民法院的執行。
周軍律師提醒，剛需居住權益優先于抵押擔保權利。多次轉抵的工抵房并非法律禁忌，只要交易真實、權屬清晰、符合消費者保護要件，購房者即可依法排除抵押強制執行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
普及法律常識，幫您維護權益。
點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
