廣西
在房地產(chǎn)市場的波瀾起伏中，“爛尾樓”無疑是無數(shù)購房者心中最深的痛。長期以來，面對樓盤停工、遙遙無期的交房日，購房者往往陷入“房財兩空”的絕境：房子沒拿到，卻還要繼續(xù)背負(fù)沉重的銀行房貸。如果選擇斷供，不僅面臨銀行的起訴，還會導(dǎo)致個人征信受損。然而，隨著最高人民法院將一則關(guān)于“爛尾樓”糾紛的案例正式納入人民法院案例庫，這一困擾無數(shù)家庭的死局終于迎來了破題的曙光。這份堪稱偉大的判決，不僅為購房者指明了維權(quán)的新路徑，更從法律層面確立了“誰違約、誰擔(dān)責(zé)”的公平底線。
2021年底，江蘇省鹽城市購房者陸某、張某千與鹽城融某置業(yè)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了一套總價約118萬元的期房。按照合同約定，兩人支付了43萬余元的首付款，剩余75萬元由開發(fā)商指定，向某銀行鹽城分行辦理了按揭貸款。在此后的兩年多時間里，兩人一直按時償還月供，累計已支付貸款本息近20萬元。然而到了合同約定的交房期限，開發(fā)商卻遲遲未能交房，且項目工程長時間停工，開發(fā)商也坦言短期內(nèi)已無交付可能。面對無望的等待，陸某夫婦選擇將開發(fā)商和銀行一并訴至法院，要求解除購房合同和貸款合同，并主張由開發(fā)商承擔(dān)剩余的貸款本息。
一審法院全面支持了購房者的訴求，銀行不服提起上訴。最終，江蘇省鹽城市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。法院明確判決：解除購房者與開發(fā)商的《商品房買賣合同》以及與銀行的《個人購房借款/擔(dān)保合同》；開發(fā)商需向購房者退還首付款、已還貸款本息并支付違約金；最關(guān)鍵的是，剩余未還的銀行貸款本金及利息，全部由開發(fā)商直接向銀行返還，購房者不再承擔(dān)任何還款責(zé)任。
這份判決徹底打破了以往“買賣合同”與“貸款合同”相互獨立的傳統(tǒng)困局。在過去，部分銀行和開發(fā)商常以“貸款合同獨立存在”為由，要求購房者繼續(xù)還貸。但法院明確指出，在貸款購房的商業(yè)模式下，商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同雖然相互獨立，卻構(gòu)成了一個完整的商品房買賣交易整體。當(dāng)開發(fā)商嚴(yán)重違約導(dǎo)致房屋爛尾、短期內(nèi)無交付可能時，購房者買房和貸款的目的均已無法實現(xiàn)。此時若繼續(xù)要求無過錯的購房者履行貸款合同，顯然權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。因此，購房者有權(quán)在同一案件中一并解除這兩份合同，而開發(fā)商作為根本違約方和資金的實際占有方，理應(yīng)承擔(dān)返還購房款及剩余貸款的兜底責(zé)任。
盡管有了最高法的入庫案例作為指引，但法律專家依然提醒廣大購房者，這絕不意味著可以隨意“斷供”。未經(jīng)法定程序擅自停貸，依然屬于違約行為，極易導(dǎo)致個人征信受損甚至被銀行起訴。正確的做法是，當(dāng)確認(rèn)樓盤爛尾且無交付希望時，購房者應(yīng)主動出擊，通過訴訟途徑主張“法定解除權(quán)”。如果開發(fā)商在訴訟期間“突擊竣工”達到毛坯交付條件，法院可能會認(rèn)定合同目的基本實現(xiàn)而不予解除。因此，購房者應(yīng)盡早通過法律途徑固定證據(jù)，將退房、退款、免除剩余貸款的訴求合法化。
律師指出，爛尾樓案件的執(zhí)行往往面臨重重困難。開發(fā)商既然已經(jīng)資金鏈斷裂，其名下可供執(zhí)行的財產(chǎn)通常十分有限。即便法院判決開發(fā)商退還首付并承擔(dān)剩余貸款，購房者最終能否實際拿回真金白銀，仍取決于開發(fā)商的資產(chǎn)狀況。因此，在當(dāng)前的政策導(dǎo)向下，推動項目復(fù)工交房依然是降低購房者損失的最優(yōu)解。許多爛尾樓已被列入政府的“保交樓”或“白名單”項目，通過紓困資金的注入有望重啟。購房者在維權(quán)時，也可以主動介入，通過主張違約金、要求信息公開等方式與開發(fā)商博弈，促使項目早日復(fù)工。
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