陜西
作者：周軍律師.
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很多人存在司法誤區：夫妻離婚協議中約定的房產歸屬，只要未辦理過戶登記，就僅為內部約定、不能對抗外部債權人，法院可正常強制執行登記在被執行人名下的房產。
那么，離婚關于房產歸屬的約定，哪種情況可以排除強制執行？
最高院入庫案例《鄭某訴宜賓某銀行股份有限公司及第三人李某良案外人執行異議之訴案》中明確：
對于夫妻離婚時約定共有房屋歸一方所有，但是因房屋設有按揭貸款抵押等權利負擔，無法及時辦理產權過戶登記，導致登記權利人與實際權利人不相符，從而引發執行異議之訴的情形，如果婚姻關系解除時點早于申請執行人的普通債權形成時間，且當事人不存在通過離婚財產分割協議惡意逃避債務的情況，實際權利人以離婚時已約定房產歸屬為由請求排除強制執行的，人民法院依法予以支持。
本案的爭議焦點為：鄭某享有的民事權益能否排除宜賓某銀行的強制執行申請。
對于因執行標的的名義權利人與實際權利人不相符而引發的執行異議之訴，在認定實際權利人的權利能否排除申請執行人基于其對名義權利人享有的普通債權而申請的強制執行時，不宜簡單地依據權利外觀而采取一刀切式的認定標準，而是應當考慮申請執行人的權利性質及形成時間、案外人未辦理產權過戶原因、財產分割協議是否系為惡意逃債而簽訂等因素綜合判斷。
本案中，根據《離婚協議》約定，案涉房屋已分割給鄭某與其女兒同住，但因案涉房屋系夫妻二人通過公積金按揭貸款購買，離婚時尚有按揭貸款未全部償還致使未能解除抵押，故而難以申請辦理不動產權屬變更登記，非因鄭某自身原因而導致房產權屬的名實不符。
李某良與宜賓某銀行的債權債務關系，晚于鄭某與李某良協議離婚及對案涉房屋約定分割近兩年，該筆債務顯然屬于李某良個人債務。宜賓某銀行在向李某良提供信用貸款時未就案涉房屋進行權屬調查，也未設立抵押，就案涉房屋不存在特定信賴利益，也沒有優先受償權。
訴訟中，宜賓某銀行未能舉證證明，鄭某與李某良有通過離婚時財產分割惡意逃避債務的行為。綜上，根據《辦理執行異議和復議規定》第二十四條之規定，應當認定鄭某享有足以排除強制執行的合法權益。
【裁判觀點簡析】
結合本案裁判要旨，離婚協議房產歸屬約定能夠排除后續執行，必須同時滿足三項核心條件，缺一不可。
第一，離婚財產分割事實早于涉案債權形成時間，不存在事后分割財產逃避債務的嫌疑。
第二，房產未過戶系抵押、查封等客觀原因導致，案外人對權屬未變更無任何主觀過錯。
第三，夫妻雙方無惡意串通、虛假離婚、轉移財產逃避債務的行為，財產分割真實合理。
周軍律師提醒，離婚協議已合法分割房產、未過戶系按揭抵押等客觀原因導致，且離婚事實早于涉案債務形成、無惡意逃債行為的，實際權利人可依據離婚房產約定，合法排除后續強制執行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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