中國經(jīng)濟網(wǎng)研判：7月樓市“政策底”已顯現(xiàn)，當(dāng)下適合入手房產(chǎn)嗎？

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最近后臺收到大量讀者私信，大家對買房這件事看法完全割裂，兩種觀點各執(zhí)一詞。

一部分人堅持觀望，擔(dān)心房價繼續(xù)下行，生怕現(xiàn)在入場就高位套牢；還有不少人盯著七月密集落地的樓市新政，覺得政策紅利難得，打算抓緊看房入手。

兩種看法都有現(xiàn)實依據(jù)，但多數(shù)普通人都沒能看透當(dāng)下樓市的核心邏輯。經(jīng)濟日報旗下中國經(jīng)濟網(wǎng)近期發(fā)布市場研判，給出清晰判斷：經(jīng)過持續(xù)數(shù)年的行業(yè)調(diào)整，7月六大部委聯(lián)合推出一攬子樓市調(diào)控方案，本輪地產(chǎn)調(diào)整周期的政策底，已經(jīng)明確出現(xiàn)。

但這里藏著一個極易踩坑的認知偏差：政策落地見底，不等于市場行情立刻全面回暖。如今樓市分化格局早已定型，不同城市、不同地段、不同品質(zhì)房源，未來走勢天差地別。今天我們結(jié)合官方政策、統(tǒng)計局數(shù)據(jù)與真實城市案例，把買房時機、購房選擇一次性講透徹。

三大硬核依據(jù)，印證7月確立樓市政策底

業(yè)內(nèi)判斷政策底有三條公認標(biāo)準，逐條對照本輪新政，就能看清政策托底的力度與持續(xù)性。

第一，頂層多部委協(xié)同出臺系統(tǒng)性政策，區(qū)別于過往地方零散松綁。

七月住建部、央行、財政部、金融監(jiān)管總局、稅務(wù)總局、自然資源部六大主管部門同步出臺配套細則，覆蓋購房信貸、交易稅費、土地供應(yīng)、存量房盤活、保障房建設(shè)全鏈條，全國統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準。過去幾年樓市調(diào)整期，各地基本都是單獨出臺小幅放松政策，力度分散、持續(xù)性弱，很難扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。而本次自上而下的統(tǒng)一政策組合拳，直接修復(fù)了市場長期存在的悲觀情緒。

第二，政策工具全面覆蓋市場各類主體，剛需、改善、房企均能享受到紅利。

購房信貸層面，除一線核心城區(qū)外，全國首套房最低首付比例降至15%，二套房首付25%；商業(yè)銀行主流房貸利率區(qū)間穩(wěn)定在3.05%-3.45%，公積金貸款利率低至2.6%，融資成本創(chuàng)下近三年新低。

交易稅費迎來大幅減負，二手房增值稅免征年限由五年縮短至兩年，一套總價300萬的二手房，僅增值稅一項就能省下十余萬；賣一買一個稅減免政策延續(xù)至2027年末，全國全面推行帶押過戶，置換家庭不用提前結(jié)清原有貸款，大幅減少資金周轉(zhuǎn)壓力。

市場管控層面，除北上廣深核心片區(qū)外，各地逐步取消限購、限售、行政限價等干預(yù)手段，讓房價回歸市場供需定價。

更關(guān)鍵的存量托底政策，央行3000億元保障性住房專項再貸款已于7月全額投放，依托信貸杠桿撬動萬億資金收購城區(qū)優(yōu)質(zhì)存量現(xiàn)房，轉(zhuǎn)化為保障性住房。廈門就是典型落地案例，當(dāng)?shù)赝椒砰_購房限制、加大存量房源收儲、下調(diào)公積金貸款門檻，多重政策疊加后，二手房帶看量環(huán)比明顯上漲，市場企穩(wěn)信號清晰。

土地端也配套調(diào)節(jié)機制，根據(jù)城市庫存動態(tài)調(diào)整供地規(guī)模，從源頭避免新增房源過剩。

第三，本次政策以長效制度為主，不存在短期收緊的可能性。

不管是延長至2027年的個稅優(yōu)惠，還是長期落地的保障房專項貸款、市場化定價機制，均屬于常態(tài)化制度安排，并非短期刺激手段。官方多次公開表態(tài)，不會依靠大水漫灌拉動地產(chǎn)，核心目標(biāo)搭建商品房、保障房并行的雙軌住房體系，長期穩(wěn)定居民置業(yè)預(yù)期。

回看2008年穩(wěn)地產(chǎn)、2015年去庫存兩輪周期，同樣是多部委聯(lián)合出臺完整政策后，還要等待三至六個月傳導(dǎo)，市場才會企穩(wěn)。但本輪政策和前兩次存在本質(zhì)區(qū)別，過去政策以短期拉動房價上漲為目標(biāo)，本次重在構(gòu)建行業(yè)健康長效發(fā)展框架，地產(chǎn)長期發(fā)展環(huán)境更穩(wěn)定。

簡單來說，七月出臺的系列政策不是臨時救市措施，而是房地產(chǎn)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)舊模式的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，樓市整體持續(xù)下行的空間，已經(jīng)被政策牢牢封住。

分清政策底與市場底，別誤判行情節(jié)奏

很多人看到政策底出現(xiàn)，就誤以為房價馬上普漲，這是最普遍的誤區(qū)，我們先理清兩個核心概念的區(qū)別。

政策底代表頂層調(diào)控力度觸底，行業(yè)最差的政策環(huán)境已經(jīng)過去，自住購房者迎來成本友好的窗口期；市場底依托二手房成交量、真實成交價、居民購房信心等交易數(shù)據(jù)形成，天然比政策底滯后三到六個月。

本輪市場回暖節(jié)奏會更平緩，背后有三層現(xiàn)實原因。

一是居民家庭理財觀念轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷多輪調(diào)整后，大家主動降低房產(chǎn)杠桿，儲蓄意愿提升，不會再像從前一樣大規(guī)模加杠桿買房；二是住房市場進入結(jié)構(gòu)性過剩階段，全國住房總量充足，需求分化嚴重，不再有全面普漲的基礎(chǔ)；三是保障房收儲僅吸納主城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，遠郊、老舊房源缺少政策托底，市場自然走向兩極分化。

從最新官方數(shù)據(jù)來看，樓市K型分化特征十分突出。一線、強二線主城區(qū)次新房，連續(xù)四個月成交量、成交價穩(wěn)步修復(fù)，中介門店帶看、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)持續(xù)走高；國家統(tǒng)計局6月數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積連續(xù)四個月回落，6月末同比下降0.9%，三年以內(nèi)短期庫存降幅達3.5%，去庫存效果持續(xù)釋放，萬億收儲資金持續(xù)托舉核心地段房產(chǎn)保值能力。

反觀人口持續(xù)流出的三四線城市、城市遠郊大盤、房齡老舊小戶型，房屋流通性偏弱，短期增值空間有限，只適合自住，完全不適合投機持有。

整體市場將進入長期溫和磨底階段，周期大致維持至2027-2030年，不會出現(xiàn)全面暴漲行情，但核心城市優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)率先走出下行通道，自住需求可以擇機規(guī)劃購房。

后續(xù)配套政策持續(xù)落地，托底力度只會加強

七月出臺的政策只是起點，后續(xù)還有一系列配套措施逐步落地，持續(xù)夯實市場底部支撐。

其一，存量房收儲細則全國鋪開，庫存壓力較大的城市會新增專項債，擴大主城區(qū)優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房收購規(guī)模，為市場提供穩(wěn)定承接需求；

其二，存量房貸利率存在下調(diào)空間，縮小新舊房貸利息差距，減輕已購房家庭月供壓力；

其三，一線城市核心區(qū)域有望出臺精準放松政策，針對性釋放改善型住房需求；

其四，土地供應(yīng)熔斷機制常態(tài)化，商品房去化周期超過36個月的城市暫停新增土地出讓，從源頭緩解庫存積壓；

其五，房地產(chǎn)稅試點擴圍節(jié)奏延后，針對低價老舊房源增設(shè)豁免條款，穩(wěn)定多套自住家庭預(yù)期。

所有政策始終堅守“托而不舉”的核心基調(diào)，守住行業(yè)下行底線，同時抑制房價過快上漲，為剛需、改善群體打造長期低成本置業(yè)環(huán)境。

不同人群購房實操參考，按需選擇不盲目

結(jié)合當(dāng)前政策紅利與市場分化現(xiàn)狀，給不同購房需求的讀者清晰參考。

剛需自住人群：一線、強二線主城區(qū)穩(wěn)定工作、長期定居的剛需，當(dāng)下是近三年難得的置業(yè)窗口。首付、利率、稅費三重優(yōu)惠疊加，新房議價空間充足，優(yōu)先選擇央企、國企開發(fā)現(xiàn)房，地鐵、學(xué)校配套完善的小區(qū)，規(guī)避延期交付風(fēng)險。人口持續(xù)外流、庫存高企的三四線城市剛需，可以暫緩入場，等待庫存進一步消化。

改善置換人群：未來半年是置換黃金周期。依托賣一買一退稅、帶押過戶政策，置換成本大幅降低，置換務(wù)必遵循先賣后買，規(guī)避資金斷裂風(fēng)險。建議出清手里遠郊、老舊流通性差的房產(chǎn)，置換主城品質(zhì)改善住宅，兼顧居住體驗與資產(chǎn)保值。

房產(chǎn)投資人群：房產(chǎn)普漲時代徹底結(jié)束，投機炒作沒有生存空間。只有一線城市核心地段稀缺住宅具備長期保值屬性，多套房持有者可逐步減持非核心城市、偏遠地段房源，普通投資者不建議新增房產(chǎn)投資。

2026年7月多部委聯(lián)合出臺樓市政策，標(biāo)志國內(nèi)房地產(chǎn)正式邁入商品房與保障房并行的全新發(fā)展階段。

政策底落地，意味著樓市深度調(diào)整階段已經(jīng)結(jié)束，大范圍下跌行情不復(fù)存在。不必幻想全國房價統(tǒng)一上漲，但持續(xù)落地的降息、減稅、松綁政策，實實在在降低了自住買房的門檻。

對自住購房者而言，不必長期恐慌觀望，找準核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，就能把握住本輪政策帶來的置業(yè)紅利。

樓市未來的機會，永遠集中在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。