廣東
這兩天，一則新聞刷了不少人的屏。
東京23區(qū)中古公寓價格，時隔26個月，第一次出現(xiàn)回落。
根據(jù)東京KANTEI的數(shù)據(jù)，6月東京23區(qū)70㎡家庭型中古公寓平均掛牌價，環(huán)比回落0.8%。
很多人看到這里，第一反應(yīng)都是：東京是不是開始降溫了？ 但繼續(xù)往下看，會發(fā)現(xiàn)這次房價回調(diào)，并沒有看起來那么簡單。
首先，這里的數(shù)據(jù)統(tǒng)計的是掛牌價（希望售價），不是最終成交價。 其次，這0.8%的回落，也并不是整個東京23區(qū)一起下跌。
真正出現(xiàn)調(diào)整的，主要還是都心6區(qū)——千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷。
事實上，都心6區(qū)從5月就已經(jīng)開始調(diào)整，掛牌價環(huán)比下降0.4%；到了6月，降幅進一步擴大到1.3%，也成為拉低東京23區(qū)整體均價的主要原因。
相比之下，城南、城西6個區(qū)在6月份仍上漲1.1%，城北、城東11區(qū)也上漲0.5%。 也就是說，這次23區(qū)整體回落，主要是都心6區(qū)“拉下來的”，東京其他不少區(qū)域，價格依然在上漲。
為什么偏偏是都心？
報道提到一個很現(xiàn)實的數(shù)據(jù)。
目前都心6區(qū)平均掛牌價已經(jīng)達到1.85億日元，而研究機構(gòu)認為，大多數(shù)東京家庭真正能夠承受的購房預(yù)算，大約只有1.1億到1.2億日元。
賣家的心理價位，和買家的預(yù)算，開始出現(xiàn)越來越大的距離。
過去幾年，不少業(yè)主掛牌時，還會比周邊行情再高一點，希望遇到愿意買單的人。日本業(yè)內(nèi)把這種定價方式叫做“Challenge Price（挑戰(zhàn)價格）”。
而現(xiàn)在，這種“先掛高一點試試看”的情況，開始少了。
數(shù)據(jù)顯示，最近三個月，都心6區(qū)已經(jīng)有50.9%的掛牌房源下調(diào)了價格，在售房源數(shù)量也首次突破5000套。
與此同時，日本進入加息周期，融資成本比前幾年高了一些，房價上漲速度也沒有過去那么快。一部分依靠貸款投資，或期待短期升值的買家，出手自然沒有以前積極。一些沒有那么稀缺的高價房，逐漸開始了價格調(diào)整。
不過，這并不代表東京整體都在降溫。
報道最后也提到，城南、城西、城北、城東等區(qū)域，6月價格依然保持上漲。相比都心，這些區(qū)域本來就更多依靠自住需求支撐，當核心區(qū)越來越貴，一部分需求也開始向周邊成熟區(qū)域轉(zhuǎn)移。
所以，這次更像是一個市場信號。
不是東京突然不漲了，而是過去一路上漲的都心高價房，開始回歸更現(xiàn)實的定價。
如果關(guān)注都心6區(qū)，可以多留意掛牌價變化，未來議價空間或許會比前兩年更大；
如果關(guān)注其他區(qū)域，這次數(shù)據(jù)也說明，目前走勢依然相當堅挺，遇到合適的房源，無需過度觀望。
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