上半年掃貨超千億港元，內地買家涌入香港樓市

界面新聞記者 | 王妤涵

2026年，香港樓市在“撤辣”政策（指撤銷香港住宅物業的需求管理措施）落地兩周年之際迎來全面復蘇，此前長期被壓抑的置業需求集中釋放，推動市場走出調整陰霾，量價齊升。

香港土地注冊處統計數據顯示，上半年香港整體樓宇買賣登記共計49955宗，交易總額達4102.89億港元，成交宗數創下2021年上半年以來五年新高，交易金額更是突破四年半峰值，市場回暖力度遠超行業預期。

這輪行情中，內地置業群體扮演了至關重要的角色。

據香港中原地產統計，2026年上半年，香港樓市內地買家（以買家姓名的拼音鑒別）登記量高達9776宗，對應交易金額突破1071億港元，宗數、金額雙雙刷新歷年同期最高水平。折算下來，內地買家上半年人均入市金額達到1097萬港元，強勁的購買力，為香港樓市復蘇注入了關鍵動能。

內地買家歷年登記宗數及成交金額走勢圖 圖源：中原地產 內地買家成主力

從市場結構來看，內地資金在新房與二手市場同步鋪開。據中原地產統計，上半年內地買家一手住宅成交4704宗、金額614.5億港元，同比分別增長25%和22%；二手住宅成交5072宗、金額456.5億港元，金額增幅高于宗數，折射出內地買家正從“只買新房”向“一二手并重”轉變，置業策略更加多元。

界面新聞記者實地走訪啟德新區、西半山、灣仔等熱門片區多家中介門店時發現，內地買家的置業偏好高度一致：優先選擇核心地段、交通便捷、配套成熟的樓盤，目標非常明確。與本地買家不同的是，他們的決策節奏明顯更快——多數人出發來港前已通過線上資訊做足功課，無需反復實地看房，短時間內即可敲定交易。

與此同時，內地客群的來源地也在持續拓寬，不再局限于大灣區。當前赴港置業的內地買家，主要來自北京、上海及江浙等經濟發達地區，高凈值人群的占比穩步上升。

香港灣仔區街頭貼滿房源海報的中介門店 界面新聞記者拍攝

從成交分布來看，啟德新區憑借完善的配套規劃與區位優勢，成交宗數、金額雙雙領跑，成為內地買家赴港置業的首選片區；何文田成交宗數雖位列全市第五，但成交金額穩居第二，直觀反映出內地高凈值群體對傳統豪宅地段的堅定偏好。

內地客群為何在今年集中涌入？第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿在接受界面新聞采訪時分析了四重原因：

第一，當前香港樓市經歷深度調整后，性價比重新顯現。吳睿指出，香港樓價自2021年歷史高位已累計下調相當幅度，部分此前市場存在分歧的豪宅項目，如今價格已回落至更合理的區間。更重要的是，當前市場上出現了一些過去數十年難得一見的放盤機會——部分業主因各種原因出貨，這類房源在市場高峰期根本不可能拿出來交易。對于具備長線眼光的投資者而言，這是一個“折價入手核心資產”的時間窗口。

第二，香港住宅租金持續上揚，讓持有資產的回報率更具吸引力。吳睿觀察到，香港住宅租金近期錄得可觀漲幅。與內地主要城市當前的租金回報水平相比，香港樓市的租售比更具優勢。這意味著，即便從現金流的角度衡量，持有香港豪宅的成本正變得更加可承受。

第三，“新香港人”剛性需求集中釋放。過去幾年，香港特區政府通過優才計劃、高才通計劃等已累計吸引超過30萬名內地專業人士來港，其中相當比例為舉家遷居。這批"新香港人"正經歷從租房到買房的居住升級。加之“撤辣”之后，此前因高額印花稅而被抑制的購房需求正在陸續釋放。吳睿強調，七成的占比背后不全是投資需求，其中有相當一部分是真實的自用需求。

最后，全球資產配置視野下，香港具有不可替代性。吳睿認為，對于內地高凈值人群而言，在全球范圍內配置豪宅資產，香港是目前最理想的目的地。新加坡向外國買家征收高額額外印花稅，且房價未見明顯回調；中東市場地緣政治不確定性上升；歐美市場同樣面臨多重擾動。反觀香港，普通法體系、聯系匯率制度、資金自由流動、與內地的經濟文化紐帶，這些要素疊加在一起，構成了其他市場難以復制的“國際化+在地化”獨特優勢。

豪宅市場領跑

內地資金的大規模入場，不僅有效托舉香港整體樓市穩步回暖，更直接引爆高端豪宅賽道。2026年上半年，香港頂豪市場交易活躍度、整體成交規模同步大幅走高，接連刷新多年市場紀錄。

中原地產研究部監測數據顯示，2026年上半年，香港總價2000萬港元以上的高端私人住宅，一二手累計成交2372宗，總交易金額高達1113.18億港元，該半年度成交金額創下1995年下半年以來31年半的歷史峰值。即便對比已然回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗數、金額仍分別實現25.5%、24.8%的環比增長，高端市場上漲勢頭穩固。

以香港傳統豪宅片區山頂南區為例，上半年合計錄得121宗一二手豪宅成交，創下2021年以來近五年新高，成交金額高達151.38億港元，較去年同期激增165.2%，刷新2018年以來近八年同期紀錄。

買家結構方面，據中原地產高級資深營業董事何兆棠透露，上半年山頂南區豪宅成交中內地買家占比已攀升至約七成，較過往五成左右的比例進一步提升；本地客約占兩成，以老牌家族換樓或長線資產配置為主。受地緣政治及外圍金融市場波動影響，香港物業的避險吸引力提升，歐洲資金亦有回流，占比約一成。

山頂南區成交對比圖 圖源：中原地產

此外，近期各路名人、企業家扎堆扎堆入局香港頂豪市場，也讓本輪樓市熱潮備受市場關注。今年6月，華語樂壇天王陳奕迅斥資1.82億港元，購入港島南區壽臣山一棟獨棟洋房，折合單價每平方米高達70萬港元；高瓴資本創始人張磊的妻子張子麗，以5.626億港元拿下石澳道老牌獨立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房單筆成交紀錄。

“名人及企業高管密集入市，本質上反映的是高凈值人群對香港豪宅資產的信心回升，‘風向標’意義是存在的，但不宜過度解讀。”吳睿對界面新聞指出。“實際上，從25年開始，香港豪宅市場就已經出現了明顯的復蘇跡象——成交量在回升、議價空間在收窄、市場活躍度在提高。特別是在一些頂豪地段，在過去一年多時間里，我司已促成多宗5億以上的豪宅交易。”

走勢審慎向好

上半年的強勢行情過后，下半年香港樓市將如何演繹？業內主流判斷偏向審慎樂觀。

談及下半年市場走勢，吳睿向界面新聞給出預判：“我對下半年香港豪宅市場的整體判斷是‘延續回暖，但漲幅趨于平緩’。”吳睿對界面新聞表示。

在他看來，這種判斷基于幾個原因：一方面，支撐市場的基本面因素依然存在——低息環境、人才持續流入、內地資金配置需求、租金上漲等，這些都會為市場提供底部支撐；另一方面，需要警惕一些風險因素，特別是美聯儲的貨幣政策走向。如果美聯儲的降息周期放緩，甚至出現政策轉向，對香港樓市會帶來直接且迅速的影響。因為香港的利率環境與美元掛鉤，資金成本的變化會直接影響購房者的支付能力和投資意愿。

“下半年隨著大批人才來港發展以及全面‘撤辣’政策效應的持續顯現，樓市的置業需求將持續釋放。再加上內地資金繼續南下流入香港市場，開發商將保持積極的推盤節奏以搶占市場份額。”中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰分析指出。據他估計，下半年香港潛在的一手住宅供應量接近1萬伙，全年一手成交有望達到2萬伙。

多家國際機構近期也紛紛上調了對香港樓市的年度預期。花旗銀行將2026年香港住宅樓價升幅預測從8%上調至12%，并預計2027年再升6%；摩根士丹利同步將年度漲幅預期由10%上調至12%，認為香港樓市已進入新一輪上升周期，明年有望續升5%；高盛預測漲幅為12%，摩根大通給出10%至15%的預測區間。