廣東
7月24日，市區重建局公布了2026年第二季度的房地產數據——
整體私宅價格指數漲了0.5%。
看完之后，很多人心里只有一個感覺，這市場，怎么越看越分裂了——
一方面，漲了0.5%，這是連續第七個季度上漲。
另一方面，這0.5%是七個季度以來最慢的一次——第一季好歹還漲了0.9%，到了第二季直接打了個對折。
房價還在漲，但明顯漲不動了。
可你去看看另一邊的風景——
核心中央區非有地私宅漲1.8%，高檔私宅漲幅從第一季0.6%直接擴大到2%，有地住宅價格反彈2.5%，扭轉了前一季下跌0.4%的局面。
當真是風景別好！
同在新加坡，一邊是普通人在觀望，一邊是富人在瘋狂買買買。
01
誰在降溫？中產和大眾開始踩剎車
先說冷的那一邊。
代表中檔私宅的其他中央區，第二季價格跌了1.2%。第一季明明還在漲0.8%，這一季直接轉跌。三大區域里，它跌得最狠。
代表大眾化私宅的中央區以外，價格也微跌了0.1%。第一季可是漲了2.2%的，到了第二季說跌就跌。
整體非有地私宅價格下滑了0.1%，扭轉了前一季1.3%的漲勢。
什么意思？
大眾和中產市場正在降溫，買家變得越來越挑剔，越來越觀望。
還有個數據也印證了這個趨勢，組屋轉售價連續兩個季度下跌，第二季跌了0.3%。
分析師說得直白，買家正在變得越來越價格敏感。也就是說，他們不是什么都買，只買自己覺得值的。
02
誰在狂歡？有錢人的世界你不懂
再看熱的那一邊。
核心中央區的非有地私宅價格漲了1.8%。高檔私宅的表現尤其亮眼，從第一季的0.6%擴大到了第二季的約2%。
有地住宅價格反彈2.5%，直接從跌轉漲。
分析人士指出，新加坡富裕居民以及不斷擴大的高收入移民群體，加上較低的借貸成本，共同支撐了高端市場。
一句話，有錢人還在買，而且越買越貴。
同一個市場，兩種截然不同的走勢。
富人繼續追高，中產開始觀望。新加坡樓市的階層分化，從來沒有像今天這么明顯過。
03
轉售市場異軍突起，大家都在買二手房
還有一個值得關注的信號，轉售市場火了。
第二季私宅轉售交易量達3813宗，環比增長超過18%。轉售交易占了全部私宅交易的62%。
為什么大家都跑去買二手房了？
因為新盤推出變少了，第二季發展商只推出了1783個新私宅單位。新盤少了，買家自然轉向二手市場找現房。
分析師麥俊榮說得好，約六到七成的轉售私宅單位是二手的，這些房子的漲幅比較穩定，也比新公寓的價格漲幅慢，因此私宅價格指數的漲幅就緩慢了下來。
也就是說，大量二手房交易拉低了整體價格漲幅。
04
租金還在漲，但租房的人也開始挑了
租金市場也在分化。
整體私宅租金上漲了0.7%，比第一季的0.3%有所加快。
有地住宅租金大漲2.7%。核心中央區的非有地私宅租金漲了1.2%。
但是，郊區的公寓租金反而跌了0.3%。
跟房價一樣，核心區還在漲，郊區已經開始松動了。
還有一個數據值得留意，私宅空置率從6.2%升到了6.4%。
這表明，隨著未來幾年大量新房的完工，租金的漲勢可能會進一步放緩。
05
接下來怎么走？三個信號決定下半年
很多人最關心的是，接下來房價會怎么走。
這里有三個信號值得關注。
信號一，供應要來了。
2026年下半年，政府售地計劃將推出4745個私宅單位，全年供應達9320個單位，比過去十年年均水平高出50%以上。未來幾年，大約6萬套私宅將陸續完工。
供應多了，漲價就難了。
信號二，買家更挑了。
分析師指出，買家正在變得越來越挑剔和價格敏感。其他中央區和中央區以外的價格下跌，很大程度上反映了買家對價格的敏感度在提高。
也就是說，買家越來越理性了。
信號三，分化還會繼續。
核心中央區和有地住宅大概率繼續堅挺，其他中央區和中央區以外可能繼續承壓。富人的游戲和普通人的游戲，正在變成兩個不同的市場。
市區重建局自己也說了，宏觀經濟前景仍然高度不確定，建議大家在買房和申請房貸時保持審慎。
0.5%的整體漲幅背后，是核心中央區漲1.8%和其他中央區跌1.2%的雙城記。
新加坡樓市正在分裂，不是漲或跌的二元對立，而是富人繼續買、中產開始等的階層分化。
下半年別指望大漲，也別指望暴跌——但買在哪里依舊重要。
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