北京
根據(jù)CRED iQ向Commercial Observer提供的最新數(shù)據(jù)，截至2026年第一季度，美國銀行賬上的房地產(chǎn)貸款余額已攀至6.14萬億美元，較2019年同期的整體構(gòu)成發(fā)生了顯著變化。其中，多戶住宅物業(yè)的貸款增速一騎絕塵，自2019年第一季度以來累計上升了53%，成為各類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)中百分比增長最快的門類。
然而，單純看漲幅遠遠不足以描繪風(fēng)險全貌。同一時期，涵蓋辦公樓、零售、工業(yè)等物業(yè)的核心商業(yè)地產(chǎn)貸款余額增長了32%，建設(shè)與開發(fā)貸款余額增長了28%，而包含一至四戶住宅和房屋凈值貸款的整體住宅貸款余額僅增長了17%，指數(shù)定格在117。這意味著，多戶住宅貸款以153的指數(shù)遙遙領(lǐng)先，但更底層的危險卻藏在沒那么“搶眼”的數(shù)字背后。
問題的關(guān)鍵出在絕對規(guī)模上。盡管多戶住宅貸款從基數(shù)上猛增了2290億美元，達到6650億美元，但這一體量幾乎被住宅貸款和核心商業(yè)地產(chǎn)貸款碾壓——前者高達3.1萬億美元，后者為1.92萬億美元。換句話說，自2019年一季度以來，住宅貸款凈增額約為4450億美元，核心商業(yè)地產(chǎn)凈增約4670億美元，兩個類別各自注入債務(wù)增量均超過4400億美元，而多戶住宅對應(yīng)的2290億美元還不到其一半。
這組對比直接暴露了銀行房地產(chǎn)貸款組合的風(fēng)險分布——增量最快的不一定是風(fēng)險最集中的地方。多戶住宅領(lǐng)域的比例增長固然體現(xiàn)出銀行對出租型住房的強烈偏好，與成屋庫存緊張、人口結(jié)構(gòu)變遷等趨勢相呼應(yīng)，但銀行在該領(lǐng)域的敞口絕對值始終有限。與其同時，住宅和主流的商業(yè)部門合計承載了全美銀行全部房地產(chǎn)貸款的大約79%，規(guī)模上的壓倒性優(yōu)勢讓任何信用的風(fēng)吹草動都可能迅速放大為系統(tǒng)性壓力。
更值得留意的是，美國多個主要城市的商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）違約壓力正在升溫，這進一步加劇了住宅和核心商業(yè)地產(chǎn)貸款存量上的信用隱憂。雖然多戶住宅的表現(xiàn)活躍，但銀行真正的核心風(fēng)險仍然扎根在3.1萬億美元的住宅債券和1.92萬億美元的核心商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)里。貸款組合的成熟度與敞口規(guī)模，遠比某一賽道的百分比跳躍更能定義金融機構(gòu)的實際風(fēng)險輪廓。
另一個值得追蹤的信號出現(xiàn)在建設(shè)與開發(fā)領(lǐng)域。該部門的貸款余額曾在2024年觸及142的指數(shù)高位，但到2026年初已回落至128。這一逆轉(zhuǎn)軌跡暗示，銀行或許正在壓縮建設(shè)類的資金投放，以應(yīng)對市場環(huán)境的不確定性以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的整體定價壓力。貸款結(jié)構(gòu)的重新排列，既是銀行調(diào)整資產(chǎn)負債表的選擇，也折射出從多戶住宅的擴張到核心商業(yè)領(lǐng)域的防御性收縮之間，整個房地產(chǎn)金融生態(tài)正在經(jīng)歷一次復(fù)雜的再平衡。
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