武漢探路城市有機更新模式：產業長效造血+資本良性循環

中經記者 張家振 武漢報道

“依托逐漸完備的城市更新政策體系，湖北省武漢市正探索兼顧民生安居、歷史文脈保護、產業長效造血與資本良性循環的有機更新模式?！比涨?，戴德梁行武漢公司總經理周星在以“潮前觀勢”為主題的2026武漢年中發布會上表示。

當前，城市更新正迎來前所未有的政策機遇。今年5月28日，國務院印發的《城市更新“十五五”規劃》提出，建立可持續的城市更新體制機制和政策法規，高質量推進城市更新，為建設現代化人民城市提供堅實基礎。

《中國經營報》記者在采訪中了解到，在推動城鎮老舊小區改造、激活城市存量資源潛力等方面，武漢市通過一系列城市更新實踐，正加快推進市級重點片區更新工作，形成了延慶里、斗級營、曇華林、咸安坊、小龜山金融文化公園、武鋼606等60個城市更新經典樣本。

據武漢市住房和城市更新局局長蔡松此前介紹，經過持續攻堅，武漢市已逐步探索形成“聚焦‘五改四好’、踐行‘六帶五創’、推動‘四新’融合”的系統性、可復制、可持續超大城市更新發展路徑。“到2027年年底，武漢市將累計完成182個片區更新建設，全面構建城市更新全域提質新格局。”

武漢市在城市更新中的熱點趨勢、資本邏輯與實踐路徑有哪些？上述發布會聚焦“存量時代下的城市更新與資產價值重塑”話題，以行業前沿洞察、本土落地案例、創新資本工具、公共空間運營等多維視角展開分享，深度剖析當前武漢市在城市更新中的多元創新發展路徑。

（戴德梁行武漢公司總經理周星分享武漢市城市有機更新模式。受訪者/圖）

涌現出一批城市更新經典樣本

戴德梁行武漢研究部經理胡韻在主題分享中表示，當前，城市更新領域普遍面臨產權碎片化、規劃指標固化、資金供需失衡、長效運營缺失等四大核心實操難題。

在主題分享中，胡韻結合全國多地的標桿性落地項目，深度拆解城市更新創新落地路徑與實操模式，并結合武漢市兩大標桿城市更新案例，全方位展現武漢市從歷史文脈活化、危舊房改造到存量商辦盤活的全維度更新實踐成果。

在歷史建筑活化領域，胡韻以百年石庫門建筑群咸安坊為例表示，該項目依托武漢市全國首創的柔性確權、實測登記創新政策，高效完成了滅失產權梳理清零與建筑首次合規確權，徹底盤活了沉寂多年的文保存量資產，成功實現市場化合規招商運營，集聚近百個全國及華中首店，成為武漢市歷史建筑保護性更新、文保價值與商業價值共生的典范項目。

在老舊片區改造領域，青山區21街坊作為湖北省首批、武漢市首個危舊房合作化改造試點，由原有C級危房老舊小區迭代更新，創新落地了“住宅合作社”改造模式。

相關數據顯示，武漢市推出的首批80個市級重點更新片區共212個項目，片區開工率達97.5%，6個片區、51個項目已完工；第二批102個片區共456個項目正加快落地，片區開工率達87.2%，37個項目已完工。

據蔡松此前介紹，武漢市各類城市更新創新模式落地見效，涌現出小劉家灣、青山區21街坊、珞瑜硅巷、南太子湖創新谷、沉湖國際小鎮等一批特色示范項目。延慶里、斗級營、曇華林、咸安坊等老舊街區成為城市網紅地標，小龜山金融文化公園、武鋼606等項目成為工業遺存活化典范。

例如，小龜山金融文化公園通過盤活老舊工業遺存，打造華中首個金融主題產業園，累計稅收突破16億元，是武漢市城市更新的經典樣本。

此外，城市公園也面臨著巨大的改造提升機遇。上述《城市更新“十五五”規劃》明確提出，“十五五”期間要改造提升城市公園綠地2萬公頃。這也意味著，政策端已直接將公園盤活納入了全國存量空間提質的核心任務清單。

戴德梁行武漢策略發展顧問部董事易勇結合“存量公園的‘二次生長’”這一議題指出，當前，全國城市公園總量雖已突破2.8萬個，但許多還面臨著“建得起、養不好、管不精”的困境，傳統財政供養模式難以為繼，且客流向消費的轉化率較低。

易勇同時強調，公園盤活不能僅看經濟效益，而應建立包含經濟、社會、生態、治理、文化在內的五維綜合評價體系，在確保公共空間可及性與生態效益的前提下，通過機制創新實現從“被動維護”到“主動運營”的轉變，讓公園真正成為城市的“綠色活力中心”。

資金端可持續性是核心命題

對于各地城市，特別是超大、特大城市的城市更新工作而言，繞不開“錢、地、人、手續”四大堵點。

據了解，針對城市更新中面臨的協同難、落地難、運營難等共性痛點，武漢市創新構建了“六帶聯動、五創破局”實施體系，把城市更新工作嵌入到“五個中心”（全國經濟中心、國家科技創新中心、國家商貿物流中心、國際交往中心和區域金融中心）建設全局。

其中，“六帶聯動”具體為：以“帶改造”激活產業空間，到2027年打造20個特色產業名園；以“帶開發”統籌存量更新與增量開發，落地25個存量更新、50個增量開發項目；以“帶建設”筑牢韌性城市，推進三大高鐵樞紐功能升級，完成地下管網系統化改造；以“帶整治”共繪美麗城市，建成100個社區公園、口袋公園，新增綠道200公里；以“帶保護”鑄就文明城市，實現歷史建筑掛牌建檔率100%、活化利用率70%以上；以“帶管理”賦能智慧城市，搭建城市更新數字平臺，深化BIM/CIM（建筑信息模型/城市信息模型）技術應用。

“五創破局”則聚焦項目推進、資金保障、資源配置、方案編制、審批服務五大關鍵環節，以改革創新破解發展堵點。據了解，今年6月1日，《武漢市城市更新條例》已正式施行。武漢市還發布了第一批20條城市更新改革清單，研究制定了兩批29條支持城市更新若干政策措施，編制“政策工具箱1.0版”，實現“一圖讀懂政策、一圖通曉流程”。

“通過政、企、居民多方資金共擔模式，武漢市破解危舊房改造資金瓶頸，順利落地原拆原建模式，為危舊房原拆原建提供了全新樣板?！焙嵄硎?，在閑置存量商辦資產盤活賽道，武漢市積極落地踐行《武漢市既有功能轉換和混合利用實施辦法（試行）》，成功落地了一批“商改醫”“商改酒店”等存量功能轉換標桿項目，有效盤活了低效閑置商務樓宇資產，為全市后續規模化、制度化推進存量資產盤活、實現城市有機更新積累了成熟的實操經驗與政策實踐基礎。

事實上，在城市更新過程中，無論是產權梳理、規劃彈性還是長效運營，最終都指向一個核心命題——資金端的可持續性。戴德梁行武漢政府和國企服務平臺負責人謝穎在“價值為‘錨’，資本‘活水’煥新老城文商旅”議題中強調，城市更新需以“價值錨點”為核心，通過精準定位與資本工具創新，激活老城文商旅資源。

謝穎表示，REITs（不動產投資信托基金）作為重要的金融工具，正在為城市更新項目提供長期、穩定的資金支持，推動資產從“持有”向“運營+退出”閉環轉型，項目方在前期策劃階段就應進行文商旅資產的REITs適配性評估，對標發行標準，從硬性合規、關鍵財務、核心運營三個維度為資產“畫像”，通過資產打包、業態優化和財務梳理，將項目培育為符合資本市場要求的優質標的。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：燕郁霞）