廣東
明天，松山湖地塊就要正式開拍。
起拍樓面價18000元/㎡，總價約22.4億元。
這個價格擺在松山湖，說實話，不高。
我們預測，成交樓面價21500-22500元/㎡。
怎么得出這個結論？一起接著往下看吧！
01
起拍價低于近年成交水平
地塊自身素質不錯
先看松山湖近七年的住宅用地成交記錄。
七年時間，松山湖商住用地成交樓面價基本維持在21000-26000元/㎡的區間。
松湖原岸是個特例，18101元/㎡的樓面價，背后綁定了商業以及大劇院的配建要求，所以不具參考。
除了特例，松山湖宅地成交樓面地價幾乎沒有低于21000元/㎡的。
這次2026WR003起拍價18000元/㎡，比金地地王低30.8%，比松山湖潤園低16.7%，甚至比2019年的深業還低了25%，起拍價幾乎回到了七年前的水平。
來看2026WR003號地塊素質條件。
地塊位處松山湖中心區，南側緊鄰鷺棲湖及海岸桃源，西側一路之隔是廣東醫科大學，附近還有松山湖第一小學和松山湖實驗中學。
目前周邊商業配套較為欠缺，但居住環境純粹，軌道交通便利。
地塊離東莞地鐵1號線松山湖站約300米，算是地鐵口物業，松山湖此前出讓的宅地中幾乎沒有具備這種地鐵便利性的。
總的來說，2026WR003在松山湖近七年掛牌宅地里算不錯，起拍價18000元/㎡卻是最低一檔。
02
這塊地值多少，有三個參照
判斷這塊地的價格，有三個參照值。
參照一：松山湖地王樓面價26000元/㎡。
松山湖地王，金地青雲境，容積率約2.5，在2023年拍出了松山湖最高紀錄，這是松山湖宅地的價格峰值，告訴我們松山湖在情緒高點時的價格上限。
2026WR003號地塊，雖然在地鐵配套明顯優于金地，但當前市場環境不如2023年。
參照二：松山湖潤園的市場表現。
松山湖潤園，今年5月開盤，首開幾乎售罄，備案價3.77-5.53萬元/㎡，簡單算一下，售價大約是拿地樓面價的1.7倍左右。
粗暴的按這個比例再計算，本次地塊如果拍到22000-23000元/㎡，對應售價大概在3.8-4萬元/㎡之間，仍在潤園的價格區間之內。
參照三：松山湖二手次新房價格。
松山湖二手次新房，給這塊地托了底，不太可能低于20000元/㎡。
目前，松山湖核心區二手次新房，掛牌價普遍在4萬-5萬元/㎡，能站住4萬+，新房賣4萬+就有底氣，地價在兩萬出頭，利潤空間算得過來。
有了這三個參照，26000元/㎡劃出了天花板；在售新房倒推22000-25000元/㎡給出了可行區間；二手4萬+提供了底部支撐。
當然，不同參照指向的價位各有差異，具體落在哪個位置，取決明天開發商的態度和現場競爭程度。
03
兩家房企勢在必得
上限看它們有多想要
先說結論，最終成交樓面價21500-22500元/㎡區間，可以假設三個情景：
①保守：如果明天參拍房企少，報價不溫不火，那樓面價大概就19500-20500元/㎡，總價24.3-25.6億，溢價率8%-14%。
②中性：2-3家房企競爭，樓面價大概21500-22500元/㎡，總價26.8-28.1億，溢價率19%-25%。
③積極：5家以上房企參拍，出現實力強勁的競買人，樓面價大概23000-24500/㎡，總價28.7-30.6億，溢價率28%-36%。
不過參拍房企達到5家以上基本是無可能，能有3家就已經不錯。
目前聽說的情況是，只有兩家房企意愿很強，屬于勢在必得的那種。
兩家對壘，價格必然往上走，但也僅有兩家，輪次有限，很難把價格推得太高，想要突破天花板，需要這兩家誰都不松口、一路扛到底。
綜合來看，明天成交樓面價最可能落在21500-22500元/㎡，兩家如果咬得緊，突破23000也有概率，至于超過26000元/㎡基本不可能。
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