7天豪擲超130億！北京地王紀錄接連被刷新，中海吹響強勢反擊戰(zhàn)！

8月4日，北京朝陽區(qū)廣渠路地塊開拍，6家房企齊聚一堂，熱火朝天地廝殺了足足191輪，最終溢價19.13%以83.99億總價、8.14w/㎡樓面價成交。

雖然北京還有更重磅的地塊未出爐，但這個成績，已然刷新了今年迄今為止的北京總價&單價新地王！

要知道，就在一周前的7月28日，中海剛剛在5家房企的圍剿中，歷經(jīng)了254輪競拍，以46.8億總價摘下了朝陽區(qū)酒仙橋地塊。

而這塊地的成交樓面價也達到了8.11w/m2，在當時同樣也刷新了北京2026的樓面價新高，不到7天就再次被中海刷新。

此外，25.84%的溢價率更是刷新了今年北京的溢價率新高！

拿下酒仙橋地塊時，很多人都忍不住為中海高呼不容易。

要知道，就在同一天，中海先后在上海、廣州陪跑，痛失了3宗心儀地塊。

眾所周知，如今的行業(yè)，還能在一線城市這樣大幅參與拿地的，基本都是同一批房企。

比如中海陪跑的那3宗地，上海的2宗保利發(fā)展是最大贏家，廣州的那宗落入了綠城口中。

而酒仙橋一戰(zhàn)中，在中海對面站著的：有保利、也有綠城。

一天數(shù)場激戰(zhàn)，中海終于扳回了一局……

回頭看今年上半年的拿地榜單上，中海展現(xiàn)出了久違的低調(diào)一面。

這位去年在拿地榜上斷層領先稱霸的王者，2026半年度卻僅僅只排在了TOP10——這半年時間，其在土地市場僅僅只花了92.5億。

而這短短7天里中海在北京一城的拿地投入就超過了130億，是上半年投資總額的近1.5倍！

很多人前腳還在問中海怎么一直不拿地，后腳就被狠狠打了臉。

中海，開始反擊了！

01

北京大滿貫王者

一破冰就砸了超130億

事實上，在7月底中海拿下北京酒仙橋地塊之間前，足足近7個月的時間里，中海在北上廣深的公開拿地戰(zhàn)績?nèi)?/strong>=0。

從某種程度上來說，酒仙橋地塊可以說是中海2026年在一線拿地的“破冰地塊”，而廣渠路地塊，則是中海打響拿地反擊戰(zhàn)的最強印證。

畢竟7天豪擲超130億、接連刷新地王紀錄的魄力，并不是誰都有的。

而中海在北京之所以敢這么“拼”，很大程度上也在于：

中海在北京，無論是牌面還是操盤實力，一向都是TOP級的。

比如今年上半年，中海在北京又拿下了所有銷售榜單的大滿貫——權益、全口徑、流量三榜均雙雙問鼎銷售金額和銷售面積TOP1。

同時中海也是北京少有的“獨行俠”，幾乎從不走合作路子。

在這樣的情況下，中海在北京市場本就吃得相當透，拿下這兩塊地，說白了也無非是地好。

先來看酒仙橋地塊。

事實上，這并非是中海第一次在酒仙橋落子。

中海上一次布局酒仙橋，還要追溯到2024年11月，當時中海付出的代價并不小，其足足揮擲了153億拿下了朝陽區(qū)的巨幅組合包，才得到了這里開發(fā)機會。

組合包中的酒仙橋10190014地塊，后來搖身變成了萬吉玖序。

當初萬吉玖序雖被打包在了百億地塊包中，但根據(jù)當時的市場消息看，其樓面價大約也就在6.44w/㎡。

而中海這次新摘下的地，就在萬吉玖序附近，但基于近2年的時間差、罕見的100%住宅配置，疊加東四環(huán)的區(qū)位、地鐵14號線雙站點覆蓋等等因素，最終每平米的地價相較于之前的萬吉玖序，要足足貴上1萬多。

這么對比看，2026北京單價地王的盛名之下，似乎是頗大的開發(fā)壓力，但就像我們說的，中海在北京，那是稱霸許久的老玩家了，其走的每一步，都不可小覷。

如果攤開如今酒仙橋板塊的局面看：

地塊邊上除了中海自家的萬吉玖序，只有一個已經(jīng)幾近清盤的北京宸園。

而萬吉玖序雖然也拿過朝陽的銷冠，銷售也算不錯，但其去年5月正式開盤，到目前為止一年時間去化了8成左右，還有體量不小的尾盤需要清。

簡單來說，其努力摘下酒仙橋地塊，是在北京補倉，亦是為萬吉玖序護盤，兩個項目還能聯(lián)動互相賦能——新地塊不僅短期內(nèi)沒有競品，還能吸收萬吉玖序的經(jīng)驗，共享扎實的客群的基礎。

值得注意的是，萬吉玖序雖然尚未清盤，但這個項目包括邊上的北京宸園，網(wǎng)簽成交均價都達到了11w+/㎡，兩個項目已然為這里奠定了足夠的“頂序價格認可度”。

簡單來說，新地塊8.11w/㎡的拿地樓板價雖不低，但未來的售價同樣輕松就能沖到12w/㎡左右。

而萬吉玖序已經(jīng)用上了中海最頂級的“玖系”產(chǎn)品，未來新地塊也注定將會落地“玖系”、“安系”等頂級序列新作，艷姐認為，還是可以大大期待一番的。

而在鎖定了酒仙橋之后，中海在廣渠路地塊的競拍上，舉牌更是相當積極，幾乎是從頭舉到尾，拿地的決心昭然若揭。

而背后的考量大概率是和中海拿酒仙橋是類似的：

如果說酒仙橋地塊可以為過去的萬吉玖序護盤，那么廣渠路同樣也能為酒仙橋地塊護航。

拿下今年朝陽區(qū)的兩宗重磅地塊，不僅代表著中海成功在重點區(qū)域多點布局全面開發(fā)，更代表著未來中海可以擁有區(qū)域內(nèi)頂序產(chǎn)品的較高話語權——要知道，在北京市場，競品之間相互降價背刺的案例，不在少數(shù)。

而廣渠路地塊價值同樣顯著，在這塊地開拍前，市場還曾一度猜測其能否一舉突破后續(xù)海淀地塊的起拍價，但最后以83.99億總價、8.14w/㎡樓面價收尾，也算是比較合理的土拍價格。

畢竟有賴于金茂府的開山之作廣渠金茂府，北京廣渠的名號在地產(chǎn)界并不陌生，加之其所在的南磨板塊，供應相當有限，在這塊地之前，新房已經(jīng)斷供約有13年之久，也因此板塊內(nèi)的價值一直不低。

比如2009年出世的廣渠金茂府，其北區(qū)二手房還穩(wěn)定在12–14w/㎡。

簡單來說，從某種程度上來說，地價差不多的兩宗地，廣渠路地塊的定價空間或許還要來得更大——合理溢價范圍內(nèi)，幾乎不愁賣。

而不難預測，不論哪宗地，大概率都會用上中海的頂序產(chǎn)品，北京樓市估計又要再添兩個爆款產(chǎn)品了。

不過，一個冷知識是：

中海在北京主要有兩個開發(fā)主體，一個是拿下酒仙橋地塊的中海新城，主打北京舊改+城中村改造開發(fā)；還有一個是主攻豐臺、昌平等區(qū)域的北京中海。

兩個主體團隊獨立、還有一定的賽馬機制，共同托舉起了中海在北京常年領先的地位。

而最近拿下廣渠路地塊的同樣也是中海新城，簡單來說，今年北京中海還沒有具體的拿地動作——而這或許也代表著，今年中海在北京的動作，可能還遠不止于此。

02

從“啞火”到“反擊”背后

話又說回來，中海今年在拿地上恍若突然變臉，從去年一路買買買，到今年上半年突然啞火大幅收縮，以致于從榜單上風光的第一，突然直接跌至了頭部陣營吊車尾位置，7月開始才突然猛拉了一把，中海的2026，到底在下一步什么棋？

從拿地維度看，或許三方面因素導致了上半年的“反常一面”：

1、別人不拿愁得慌，中海不拿還夠吃

乍一看中海今年的拿地情況，外人似乎都要為它著急，但是拿地說白了核心目的是為了補倉——面粉不夠了才要加。

那么中海的真實情況如何呢？

其一，中海并沒有太大“必須要大幅買面粉”的緊迫感。

截至去年年底，不包含中海宏洋在內(nèi)，中海本部的土儲總建面約有2528萬方，而其去年全年合約銷售面積大約有1056萬方，按這個維度算，足夠2.5年的開發(fā)量。

在強調(diào)去庫存的年代，這樣的土儲量足以讓開發(fā)商慢下拿地的步伐。

所以價格不合適，再好的地也可以放棄；不夠格的地，更是干脆不出手，

就像我們前面說的，上半年高熱的土地市場，或許也并非拿地的最好時機。

其二，中海不僅面粉夠多，水分更是極少。

截至去年年底，中海本部的土儲權益建面達到了2286萬方，權益占比超過了90%，簡單來說，這些土儲基本都是中海自家所有，轉(zhuǎn)化率非常高。

其三，中海還手握大把的“精面”。

中海本部的布局聚焦度是相當高的，土儲基本高度集中于一線和強二線城市，比如去年其在北上廣深港五大城市的權益拿地金額占比甚至已經(jīng)高達73.9%。

而綜合看到去年年底為止中海手里握有的王牌們，北上廣深港的土儲占比依舊有一半以上，一線&強二線占比達到了86.5%。

當下的行業(yè)核心比拼的就是對優(yōu)質(zhì)市場的占有度，這代表的是：

別人不出手拿地可能會愁得慌，但中海不拿，不僅短時間內(nèi)還夠吃，還能吃得很好。

值得注意的是，在很多人還沒發(fā)現(xiàn)的時候，今年前7月，中海的成績已經(jīng)相當不容小覷了，不僅拿下了權益金額&操盤金額雙冠

論全口徑銷售金額，相距排在第一的保利發(fā)展也已經(jīng)只有5.4億

中海過去在行業(yè)做了很久的權益王，但現(xiàn)在卻已然有了多榜登頂?shù)募軇荩蛞埠芎唵危缃裾抵泻?yōu)質(zhì)庫存的價值收割期。

典型如上周剛剛首開的安瀾上海東區(qū)，首批100套房源大約半個小時就一搶而空了，創(chuàng)下了1分鐘1個億的光輝成績，艷姐也在現(xiàn)場體驗見證了富豪們的火熱搶購——比艷姐挑白菜的速度都要快。

首開就已經(jīng)爆火的安瀾上海東區(qū)，住宅建面足足有近26萬方，是西區(qū)的3倍有余，并且這塊地，中海占股達到了50.5%，是其真正的主場，按首開17w+/㎡的價格算，穩(wěn)穩(wěn)的四五百億貨值起步。

更不用說，還有安緹·深圳、深圳灣澐璽、杭州萬潮玖序等多地爆款頂豪。

2、參與不積極，思想有問題

事實上，如果你有仔細觀察過中海今年的拿地動向就會發(fā)現(xiàn)，今年上半年很多一線城市的熱門核心地塊，中海都像7月28日一般積極參與了，只是最后的結(jié)果大家也都看到了：

激烈太競爭，中海最終也基本都只是重在參與了一番，可以說是今年的陪跑將軍。

說白了，這幾年土拍市場上的角逐，早就已經(jīng)回歸了價高者得的邏輯，只要出錢夠大膽，就沒有拿不到的地。

但所有人也都心知肚明，地價抬得超過了自家的承受范圍，那就是沉重的包袱了。

而中海作為業(yè)內(nèi)最重視利潤的房企，近幾年丟失利潤之王的寶座后，自然也在積極修復，而控利潤最關鍵也最重要的一環(huán)無疑就是地價，拿地也就會更謹慎，一些地一看性價比不足，選擇適當放棄并不難理解。

簡言之，這并非是中海拿不到地，而是其在內(nèi)部測算的“利潤紅線位置”理智剎車了。

比如去年年報中，中海就明確寫過，去年拿地的金額中有55.2%，都是以底價或者極低溢價獲取的——這個55.2%中，甚至還包含了在上海聯(lián)交所拿下的安瀾上海，中海占主導權的東區(qū)地塊中海收購50.5%股權，花費的總代價也僅有78.7億元。

去年拿地頗為生猛的情況下都如此，今年自然也不例外。

要知道今年上半年，土拍市場本就熱度高漲，一線城市平均溢價率甚至直接沖到了19.8%，隨便拿下一塊地，基本都是利潤吞噬機，說白了，并不是太符合中海的“拿地規(guī)則”。

那么為什么中海拿得不多，參與度卻不小呢？

這大概是因為拿地與否拿地多少，畢竟是看客們評判房企的一桿稱：

拿地太多，有點問題；

拿地少了，也有問題；

不參與拿地，那更是天大的問題。

而市面上好的蛋糕總共就那么點，吃一塊少一塊，有實力的房企自然多少都要爭一把。

簡言之，參與不積極，才是思想有問題。

所以甭管拿不拿，熱門地塊重在參與才是王道——萬一撿漏了呢？

3、不是不拿，時候未到

就像艷姐前面說的，市場高漲的情緒下，或許直到現(xiàn)在才是中海的最佳出手時期。

除了已經(jīng)開始百億級落子的北京，以今年中海迄今尚未有收獲的上海為例，觀察后續(xù)的土拍動向，一塊更適合中海的巨無霸或許已經(jīng)浮出水面：

將在第八批次土拍中亮相的“普陀總價新地王”——整盤起拍總價足有150億+的真如之心！

真如之心是整個普陀真如城市副中心核心區(qū)的最后一塊拼圖，由兩宗純住宅地和一宗商辦用地組成，住宅總建面約19萬方、限高80米，同時規(guī)劃約14萬方商業(yè)、約6.6萬方辦公，并將建設一座約220米高的真如地標。

而中海本就是真如最大地主之一。

早在2018年，中海就聯(lián)手中環(huán)集團以94億摘下紅旗新村地塊，在真如核心區(qū)打造了TOD綜合體真如境，其中包含了中海環(huán)宇城MAX、中海中心、以及曾經(jīng)上海的大紅盤中海臻如府。

去年7月時，中海又以65.26億摘下真如翠谷一期地塊，打造了中海環(huán)宇玖章。

而如今，真如之心推出后，所有人的目光，也再次投向了中海，畢竟在真如這么大地塊包，又是超級綜合體，本就并非一般房企可以消化的。

而深耕已久、從真如境走到真如翠谷的中海，也無疑是最適合的房企。

只是即便是最熟悉這里的中海，如此大體量的真如之心，也需要抗下巨大壓力，所以目前市面上的聲音普遍認為——中海或?qū)⑼械啄玫兀^續(xù)穩(wěn)住真如的牌面。

值得注意的是，對比中海環(huán)宇玖章大約7.6萬/㎡的可售住宅成交樓板價，真如之心如果中海能底價拿下，折合住宅樓板價也僅有6.8萬/㎡，總的來說，性價比還是相當可觀的。

接下來就要看中海是否會進一步重倉真如了。

但顯然，中海2026的土拍精彩，大抵才剛剛開始……

主編：張艷

責編：Nanako

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