湖南
小區問題報告之二：業委會面臨多重困境，群眾“參與冷”與“職業物鬧”并存！
碧翰烽/文
關于城區住宅小區治理主體協同困境的調研報告（二）
二：業委會組建面臨多重困境，規范運行難
1.業委會組建與換屆難，群眾參與度低。
業主參與積極性普遍不高，換屆選舉常遇冷場，居民對業委會事務不知情、不關心，法定程序難以推進。
一些業主參與時不積極，一旦遇到問題又會牢騷滿腹，他們當中只想“坐享其成”，不愿意付出半點精力和時間。
調研發現，每次業委會換屆需動員網格員多次上門，有的小區甚至要跑三四輪才能湊夠法定人數。A區業委會組建率僅約50%，大量小區依賴臨時性的物管會維持運轉。這種“參與冷”與“治理熱”的反差，難以真正代表和維護全體業主利益。
2.“利益驅動”現象突出，背離自治初衷。
業委會本應接受業主大會領導和監督，為全體業主謀福利，但部分業委會異化為少數群體謀取私利的工具，不斷制造麻煩，鬧得小區不得安寧。
調研發現，約1000戶左右的中型小區問題較為突出，因為物業費可觀，利益誘惑較大，部分業委會成員背后有“職業物鬧”或特定商業利益支撐，打著“維權”旗號，實際通過操控輿論、制造對立，惡意攛掇業主解聘物業公司，從而引入與自己有合作關系的新物業公司并從中提取高額傭金。甚至有小區業委會成立僅一個月就因內部紛爭而名存實亡。
3.履職能力弱，監督形同虛設。
業委會成員來自各行各業，雖擁有豐富的社會實踐經驗，但普遍缺乏物業管理、財務、法律等專業知識，對物業公司服務監督難以落到實處，無法有效審核公共收益和維修基金使用情況。
個別小區業委會甚至與物業公司形成利益勾連，通過陰陽合同、無權代理甚至欺詐等手段損害業主整體利益。這種“外行管內行”的尷尬局面，使業委會難以有效履責，即使理解法律關系，也往往面臨維權無門的困境。
4.監管缺位，違規行為難以懲處。
雖然《業主大會和業主委員會指導規則》等政策法規均明確鄉鎮街道對業委會擁有指導、監督的職權，但調研發現，街道、社區對業委會成員缺乏行之有效的約束和懲處手段。
對于背后有資本運作、違規操作的業委會成員，即使發現其“找茬”“鬧事”，也只能勸導，無法采取強制解聘、民事訴訟等手段，監管真空問題突出。
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