上海
這兩年，上海新房市場關注的方向基本都是高端住宅、好房子產品，核心區域疊加升規后的好房子才是“明星”。外環外新房項目基本是個“小透明”，沒有熱度，更沒有話題度，銷售去化難度極大。有些項目不打折"賣不動"，有些打折了也"賣不出去"，是大家對外環外市場的普遍印象。
但是從2026年開始，外環外項目漸漸有點不一樣了。
先從新房總量來看，2026年上半年新房產品供求量價齊跌，供應同比下跌13%，成交同比下跌15%。但是聚焦到外環外的數據來看，外環外供應同比上漲6.8%，成交同比下跌1%，遠低于新房總量下跌幅度。
從月度成交面積趨勢來看，外環外在沉寂了一年以后，新房市場今年開始重新“跳動”，走出了一個明顯上漲的曲線，這對于外環外的新房市場是極其不容易的。
圖：2024年1月-2026年7月上海外環外新房市場月度成交面積
成交項目的結構也發生了變化。從外環外熱門成交項目來看，此前外環外熱銷的項目基本聚焦在近郊區域、有板塊規劃概念、有產業支撐、高性價比的板塊，比如寶山大場板塊、南翔板塊、閔行顓橋板塊、浦東周浦/曹路板塊等等。
今年上半年遠郊區域如金山新城、奉賢海灣、浦東惠南等板塊多個項目上榜，強地域性的高品質產品逐漸在競爭中凸顯出來，尤其是別墅產品再回歸到主流賽道上來。
表：2026年上半年外環外成交面積TOP10樓盤
注：排名剔除臨港用作保障性住房的項目
上半年成交面積TOP10的樓盤中7個都有別墅產品，有些是純別墅低密改善類住宅，有些是高低配產品，基本是以低密洋房或疊墅為主打產品，彌補區域客終極改善的需求，側面證明上海郊區并非沒有購買力，而是需要提供符合需求的產品。
為了印證別墅產品是個別強勢，還是整體走強。我們再將外環外的別墅和公寓產品供求分開做對比，拉了近三年上半年的供求數據：
從數據可以看出，別墅產品在2025年上半年供求大幅下滑后，2026年上半年開始V型反轉。
而公寓產品連續三年供求量下滑，月度均值持續走低。
再從別墅/公寓的比例來看，供應比例連續三年升高，成交比例稍降后再次V型反轉。
可以看出，2025年上半年別墅產品還未“殺出來”，而到了2026年上半年別墅產品明顯“支棱起來了”。
這一現象出現主要歸因為兩個因素：一、新規后產品升級；二、外環外基準地價下降。
上海是于2025年9月發布好房子產品新規的，政策出臺后新規產品主要出現在外環內的核心區域，今年開始向外圍區域傳導，但是運行邏輯與核心區域顯著不同。核心區域的好房子是產品帶動價格上漲的邏輯，即產品越優質價格越高，而外圍的好房子則是價格推動產品的邏輯，即價格沒有什么變化，甚至還有所下降，但是產品顯著升級，尤其是最近觸發積分的幾個樓盤，都有同樣的特征。
其次是外圍地塊基準地價的降低，激發房企外圍拿地的熱情。外圍地塊如綠城、金茂等靠口碑、品牌的房企開始主動拿地，疊加好房子產品優化，房企有利潤，購房者有性價比，未來也會推動外圍區域樓市修復，尤其是別墅產品的進一步走強。
最后，上海外環外樓市的真實情況并不能用死氣沉沉一概而論，在痛苦中沉淪了三年的外圍項目，已經爆發出了點狀突圍，部分項目甚至掌握了流量密碼，尤其是別墅類產品整體穩步向上，后面在降地價、好房子、品牌房企、低密住宅的加持下，外環外有望逐漸收復失地，走出筑底反彈的行情。
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