港企路勁產品力遭考驗，北京御合院業主“怕雨來”

文/地金君

進入二月，南方部分城市已經步入雨季，春雨一連下了大半個月，而北京路勁御合院的業主卻十分害怕雨天的到來。

日前，有業主爆料稱，港資房企路勁地產旗下路勁御合院存在房屋大面積漏水情況。從交房到現在，業主曾多次和開發商溝通要求整改，但始終被敷衍對待。后來經過住建委介入調解，一部分房屋滲水處被簡單涂上防水涂層，一部分房屋經修修補補后仍在漏水。

業主還反映，由于滲水嚴重，該項目部分房屋還出現了地板發霉、墻皮脫落等質量問題。此外，部分疊拼戶型業主還與開發商及供暖公司存在地下室供暖糾紛，至今仍未解決。

房屋質量是檢驗開發商產品力的試金石，路勁地產緣何出現這種質量問題，帶著這些疑問，地產金融視界深入觀察。

01

房屋多處漏水，墻體霉點遍布

臨近一年一度的315消費者權益日，路勁御合院的業主們講述了他們失望的購房之旅和艱難的維權之路。

據了解，“路勁御合院”位于北京大興采育板塊，地處亦莊、北京新機場和城市副中心三大板塊交匯處，是亦莊新城規劃的其中一部分。

該項目由港資房企路勁地產旗下項目公司北京雋興房地產開發有限公司開發，物業公司為京港路勁物業管理(北京)有限公司，項目總建筑面積約15萬㎡（包括地下建筑面積約7.3萬㎡），共有612套房源，其中89㎡洋房144套，168㎡~316㎡上、中、下疊拼每個戶型140套共420套，262㎡合院48套，容積率1.05。

目前，普遍出現漏水情況的產品類型大多是項目主力三居洋房，另外還包含了一部分上疊戶型，中疊、下疊戶型則各有不同問題存在。業主稱，目前小區維權的套數幾乎占了小區總套數的四分之一。

“本來沖著港資房企的名頭買的，以為路勁做事穩健踏實，沒想到這么差勁！”在業主們的投訴過程中，幾乎每一位業主都會提到類似的話。

2022年6月30日，在路勁御合院購買了一套三居的王女士去收房，結果到了現場發現，自己新買的房子還沒裝修就被雨水滲透。“那時候剛好下雨，臥室飄窗、洗衣機間、廚房墻面幾乎都出現了滲水現象。”

圖源：業主供圖

經過和開發商及物業相關人員簡單溝通后，王女士得知，滲水原因主要是陽臺設計及屋頂防水出了問題，而自己的樓層恰好處于頂樓，所以相對來說水漬點就會比較多。廚房方面則是因為廚房外部排水管堵塞，導致水流下不去，因此逐漸有水浸到墻體里。此外由于一些設計上的缺漏，家里廚房煙道還會經常有水流下來。

圖源：業主供圖

王女士家的漏水現象在這個小區并非個例，路勁御合院小區多名業主的房屋也有不同程度的漏水問題。有業主墻體滲水嚴重到導致墻皮脫落，還有業主墻體出現斑駁霉點，更有業主地下車庫甚至因為滲水終日潮濕，致使墻體被腐蝕，并且地面久有積水。

圖源：業主供圖

就上述情況，漏的業主們無奈之下聯合反饋至開發商路勁地產。據業主反映，路勁方面當時給出的承諾是立即修復，但是半個多月過去了，業主們也沒有等來任何整改措施。碰巧，北京當時正迎來雨季，因此房屋滲水問題也就愈發嚴重。

02

新房頻出問題，維修拖延進度

2022年7月12日，有業主將此事投訴至人民網領導留言板。18日，大興區城市管理指揮中心對此作出回復：大興區區住建委于2022年7月13日聯系工程建設單位，要求其立即與您聯系，對滲漏原因進行查找，開展維修工作，預計在8月底完成全部維修工作。

原以為住建委的介入可以盡快解決此事，但令路勁御合院的業主們沒想到的是，開發商并未迅速解決此事。一位業主稱：“每次有問題找開發商，他們就一直拖拖拉拉，最后做事也極其敷衍，解決問題不夠徹底，后續還會有很多問題出現。”

據王女士透露，路勁方面當初僅對自家主臥、廚房的滲水墻體以及屋頂做了防水涂層，而關于廚房煙道設計的整改，并沒有任何動作。“開發商修就是一遍一遍地刷防水涂層，短期看應該有效果，但長期不好說。”

值得注意的是，由于著急入住，在滲水墻面大致修復完畢后，王女士就開始進行了房屋裝修。但在裝修過程中，又有新的問題出現了。

“剛開始我們家沒有改水管，后來才發現客衛原始熱水管的進水口堵塞得很嚴重，砸開后發現，里面有很多疑似手紙類的東西堵在最深處。”王女士稱，由于這根管道連接著開發商送的太陽能熱水器，所以一開始沒有檢測到。

彼時問題一經發現，王女士便立刻反映至物業讓人來修，結果物業將此事推給地產負責人，地產負責人又說不歸他們管，就這么拖到2023年2月，王女士一家只好自己找人來修。“針對這管堵一事，我們前后和開發商一共交涉了五六次，他們（開發商）就一直就說‘我們看看，我們派人過去’，結果到了之后真的就只是看看，什么也沒解決。后來我們還12345投訴過，也跟住建委交流過，結果他們來了也只是到我家來溜達一圈。”

后續，為了解決此事，王女士不斷找人砸地、砌磚、做防水、改管、重新鋪磚等，前后共花了一萬多元。另外據她透露，此前屋內墻體滲水一事，路勁方面也并沒有按照保險的方式來維修。王女士無奈表示：“開發商全程除了甩鍋就沒做別的事了。”

針對路勁御合院業主們投訴的問題，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示，房屋漏水如果是工程質量問題，在保修期內是可以要求開發商維修的；如果質量問題嚴重，購房者甚至還可以要求賠償損失，甚至可以退房。

那么遇到這類情況，消費者該如何維權？

王佳紅律師稱，在質量糾紛的案子里，首先第一步就是要明確這個質量問題的責任主體，也即什么原因發生的漏水？一旦原因知道了，也就自然知道應該由誰來承擔責任了。如果經過鑒定后，漏水的原因在于管道或者是陽臺設計問題，那責任肯定在開發商。

03

開發商未鋪暖氣管，供暖公司仍在收取暖氣費

值得關注的是，像王女士這樣“交房即維權”的人在路勁御合院并不少。路勁御合院一名疊拼住戶表示，他自2022年十一收房后，就不斷遇到問題。但到目前為止，沒有一件事是被開發商順利解決了的，其中最讓人頭痛的便是儲藏室供暖。

據這名住戶介紹，其購買的上疊戶型在b2層有一間15.27平方米的儲藏室，由于當初開發商在設計時并沒有在這里預留暖氣管線，因此全屋只有儲藏室沒有通暖。但在去年北京供暖期，該名住戶發現，這間沒有通暖氣的儲藏室仍被算在收費范圍內，每年平白多了四百七十多的花費，且自己還沒享受到暖氣服務。

后來，該名業主將這一情況反饋至開放商。據悉，當時開發商給出了一份地下室部分放棄集中供暖承諾書，聲稱只要將承諾書交給供暖公司，由開發商負責徹底切斷供暖管線后，再由供暖公司核實，地下儲藏室部分就不會再被收取供暖費。但當這名業主拿著承諾書找到供暖公司時，對方卻又不認了。

“（供暖公司）那邊的人就說這是開發商問題，他們按照建筑面積收費，不認這個，讓我去找開發商或者住建委把房本面積給改了。”對于供暖公司的這一回答，這名業主覺得十分離譜。

于是，他又將情況反映至12345。可令人失望的是，即便12345出具了處理意見書，開發商依舊沒有將此事徹底解決。“供暖公司說他們按規定收費，如需減免便需要開發商將管道鋪上再切斷，但開發商那邊就只給我們出了個協議，事情就這么僵在這里了。”

圖源：業主供圖

一次又一次的扯皮和推諉，讓這名住戶感到身心疲憊。“開發商說當初就這么設計的，沒有接管條件，讓我拿著協議去找供暖公司減免；但供暖公司又不接受這個協議，說問題出在開發商，那邊不解決，供暖這邊也沒辦法。”

對于路徑御合院這名業主的情況，王佳紅律師稱，這是相關規則滯后帶來的問題，特殊性情況沒有考慮到。既然兩邊都溝通不了，業主可以嘗試走行政訴訟。而且這個問題既然是開發商導致的，那么開發商就應該承擔這個成本。

據了解，這種供暖糾紛是路徑御合院上疊戶型共有的問題。“下疊和中疊的問題則是開發商交付供暖時只給地上的部分鋪設地暖了，地下一層二層都沒給鋪，然后好多鄰居就花錢自己把下面鋪了，但是我們上疊的地下二層就算想自己鋪也鋪不了，因為是設計時候就沒預留管線。”該名業主稱。

04

“公路王”轉向房地產，卻深陷“維權門”

一系列質量問題的發生以及開發商的拖延“戰術”，令購房者對路勁地產的產品頗為失望。

在過去很長一段時間，相比內地房企的快周轉，港資房企都是給人慢經營的印象。在房地產黃金時代，內地開發商紛紛在追逐規模的狂潮下激進擴張，百億、千億房企層出不窮；與此同時，在另一邊的香港，早已經歷百年沉浮的港商憑借著謹慎求穩、精耕細作的經營理念，贏得了消費者的認可。但是路勁地產旗下項目的交房，卻讓購買了其房屋的消費者大跌眼鏡。

作為曾經的“公路王”，路勁自1994年被單偉豹、單偉彪兩兄弟創立起，便一直從事大陸收費公路業務。2003年，由于內地經濟日漸發達，地方政府對公路項目的投資回報開始降低，路勁便通過收購雋御地產，進入中國房地產市場。此后，房地產開發業務也成為路勁的主要業務方向。

前期在內地房地產領域，路勁一直十分低調，唯一一次“高光”便是2006年低價收購了孫宏斌的順馳，自此在業內掀起一陣水花。

彼時對順馳的收購，雖然令路勁的土地儲備翻倍增長，但順馳的大量負債和多達3000宗的官司，同樣讓從前的“公路王”長期處于“消化不良”狀態。前路勁董事會主席單偉豹一度公開稱，這筆收購令路勁“吃了大虧”。

路勁歷年年報顯示，收購順馳后的幾年里，公司一直在處理孫宏斌遺留的官司及債務，期間鮮少參與土拍，直到2012年在上海和常州獲取了兩幅地塊。自此，路勁開始在土地市場大舉攬地。從2014年至2017年，路勁累計于長三角及渤海灣地區斬獲了39宗地塊。但在北京市場，公司始終只有順馳留下的幾個項目。相關報道顯示，2013年路勁曾參與了北京13宗地塊集中拍賣，可最終依舊顆粒無收。

2020年，路勁再度進入北京。這次，公司一連在大興和順義拿下兩個地塊，南邊打造出路勁御合院，北邊開發了路勁御和府，一南一北兩個項目，成為了路勁重新布局北京的標志。

地產金融視界從路勁地產母公司路勁基建2022年半年報中了解到，目前包括路勁御合院和路勁御和府在內，路勁在北京有三個項目，其中位于北京順義的路勁御和府作為均價最高的住宅項目，被看做公司的“現金奶牛”。來自《地產營銷人》的數據顯示，2022年路勁御合院的成交金額和成交套數位于北京大興區別墅成交榜第一，路勁御和府熱銷時成交套數更是一度沖上全北京住宅市場前十。

不過值得注意的是，近期，路徑御和府也被爆出現大量維權。在微博和小紅書平臺，部分已收房的業主先后發聲稱，該項目存在地板發霉、廚房臺面破裂、地漏錯位、開關有劃橫且沒有做水平線處理、墻皮脫落裸露、宣傳為塑膠跑道實際交付柏油路、宣傳中的A區籃球場實際交付變成了草坪以及進戶大廳樓道無瓷磚等情況，種種問題得不到解決，令業主苦不堪言。

接連兩個項目深陷“維權門”，讓市場對路勁的產品力產生了質疑。

05

行業下行中的產品減質，維權道阻且艱

目前在路徑御合院發生的一系列維權事件中，漏水仍是大多數業主最為擔心的問題，這為許多住戶的日常生活帶來隱患。

今年二月初，北京迎來立春后第一場大雪，一位上疊戶型業主的屋頂接縫處便開始滴答作響。“這要趕上雨季，水會滴得更加厲害。”該名業主稱。

另外由于房屋設計上的問題，路勁御合院三單元的雨棚也在經歷一場大雪后不斷漏水。二月份的北京，氣溫最低時仍有零度以下，滴在地面上的水因此結成了冰， 不少業主經過都十分打滑。

零碎問題頻繁出現，令許多住戶感到十分苦惱。不斷有業主吐槽稱：“雖都不是什么大事，但就是非常鬧心。”“買房到現在問題不斷，且全都是自己解決，令人焦頭爛額。”更有業主矛頭直指路勁：“這家開發商交付的東西質量不行，而且維修進度特別慢，不是個積極解決問題的態度，能拖就拖。”

單偉彪在路勁基建2021年年報中稱：“我可以肯定地說，前面的道路對房地產開發商而言，特別是民營開發商來說是十分困難的。然而集團相信只要在設計、施工質量、交樓時間、借貸管控、銷售速度及售后服務等工作都做得比人家好，長遠來說路勁必定是幸存者。”

但現實來看，路勁在工程質量及售后服務方面都并沒有做到理想中的標準。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示：“香港公司普遍更重視財務穩健和單項目回報，也更加謹慎使用財務桿杠，以至于路勁錯過了前些年國內房地產市場大發展時期迅速作大規模和市場影響力的關鍵階段，這也是香港公司的普遍特點。”當前，路勁雖然一直在實施“深耕長三角和渤海灣區域”戰略，但在北京市場，其經營時間和所占規模都極為有限。

對于路勁來說，路勁御合院和路勁御和府本該成為公司在北京打響品牌力的關鍵項目，然而如今兩個都成了“砸招牌”的買賣。

優淘城總裁薛建雄也指出，其實路勁算是最落地的港企了，不過現在內地房地產市場競爭非常激烈，路勁沒有特別優勢，以后也只會越來越困難。

早在2022年10月，受房地產銷售拖累，穆迪就將路勁基建的展望從穩定下調至負面。

對于路勁御合院業主反映的房屋質量問題，地產金融視界將持續關注。

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