談?wù)労笠咔闀r代，賀州的“投”等大事

撰文@房小密

今年聽到最多的一句話就是，錢不好掙了。

后疫情時代，不管是打工的，請人打工的，還是給自己打工的，對于經(jīng)濟大環(huán)境的變化，很多人都開始感到“切膚之痛”。

加上房地產(chǎn)市場低迷、股市動蕩、實體經(jīng)濟飄搖、存款利率降低的“夾擊”，本以為投資已經(jīng)是“夕陽”話題了，但最近接觸到一些喜好投資的圈子，發(fā)現(xiàn)并不是這樣。

恰恰是在這樣的背景下，對于擁有資產(chǎn)凈值的人群來說，手里的錢急需找到更好的“出路”。

我們也很久沒有站在投資的角度聊聊房地產(chǎn)，今天借著一位朋友關(guān)于買鋪的想法，重新談一談。

“投”等大事

還是選擇買商鋪？

在主流的投資方式里，相比股票、基金等，房地產(chǎn)擁有特殊的實體屬性，一直都很“吃香”。

但看看現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，再說投資，你是不是會打上大大的問號？

畢竟樓市都這樣了，還能指望一夜暴富？

當然不能。

但不代表房地產(chǎn)的投資屬性及投資需求完全消失，除了住宅以外，房地產(chǎn)還包括商鋪、公寓、寫字樓等商業(yè)產(chǎn)品。

住宅和商業(yè)，是不同的邏輯。

成為地產(chǎn)自媒體之前，我們在商業(yè)地產(chǎn)有過一些從業(yè)經(jīng)歷，所以朋友偶爾有些關(guān)于商業(yè)投資的想法，依然會交流一些意見。

一位朋友提起有些“閑錢”，但不想放著，于是開始考慮起買商鋪。

原因很簡單，現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境下，與其追求“暴富”，不如首選穩(wěn)定。

從市中心到城東城西，從綜合體到社區(qū)，甚至是一些專業(yè)市場，轉(zhuǎn)了不少地方的鋪面，目前更意向城東，最好是現(xiàn)鋪。

澤森·壹品江山也是我們很熟悉的一個樓盤了，但它的商鋪，倒還是頭一回分析。

朋友給出的理由是，現(xiàn)鋪，不僅小區(qū)有居民，周邊也有學(xué)校，有單位，有寫字樓，人群穩(wěn)定且有消費力。

那么基于他的考慮，我們來聊兩個問題：

現(xiàn)在投資還可以買鋪嗎？買什么樣的鋪？

房地產(chǎn)+投資

商鋪還行不行？

先說買鋪投資的可行性。

近年來賀州商業(yè)的選擇很多，幾個商業(yè)綜合體的開發(fā)，新建小區(qū)的底商，還有商業(yè)街、寫字樓等等，商業(yè)體量的增長速度不輸住宅。

但有一個明顯的趨勢，從以前的西約街、向陽路、靈峰南路，到現(xiàn)在幾個在建商業(yè)綜合體項目，商業(yè)重心一直在東移。

主要原因是，人口在遷移。

比如朋友意向的城東新區(qū)，近幾年樓盤接連交付，加上公園、學(xué)校等配套的不斷完善，區(qū)域的居住人口基數(shù)和密度都呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢，商業(yè)價值也隨之快速崛起。

現(xiàn)在逛一圈下來，幾乎沒有哪條街是空著的。尤其是入住率較高或者戶數(shù)較多的小區(qū)，店鋪甚至已經(jīng)開得密密麻麻。

經(jīng)驗業(yè)態(tài)上，以餐飲、小吃、商超、便利店、母嬰、美容美發(fā)、家電家居等為主。

尤其在“懶人經(jīng)濟”的催化下，例如便利店、快遞驛站、小型特色餐飲等“小而美”“小而快”的剛需業(yè)態(tài)發(fā)展最快，哪里有交付入住，就開到哪里。

越來越多的網(wǎng)紅店、品牌店，也應(yīng)勢選擇在城東開設(shè)新店、分店。

有人的地方，就有生意，就需要做生意的空間。

在這其中，無論是業(yè)主還是店主，往往更偏好于緊鄰居住區(qū)的臨街商鋪。

主要還是在于一個“穩(wěn)”字。

從投資角度看，小區(qū)的臨街商鋪一般不會產(chǎn)生高回報，但因為貼近居住區(qū)，有著天然的固定客群，基礎(chǔ)的商業(yè)價值是“可數(shù)”的。

從經(jīng)營角度看，“最后一公里”的優(yōu)勢，是其難以被取代的核心競爭力，經(jīng)過數(shù)輪電商浪潮的沖擊，小區(qū)臨街商鋪的“地位”得到了反復(fù)驗證。

一“鋪”致勝？

選擇比實力更重要

既然城東的商鋪仍具備一定的投資前景，那么下一個問題就是，買什么樣的鋪？

一鋪養(yǎng)三代，三代養(yǎng)一鋪，結(jié)果可以天差地別，關(guān)鍵就是這個“鋪”。

商鋪價值的高低，地段是基礎(chǔ)，人流是核心。

小區(qū)的臨街商鋪，人流量可以分為兩個梯隊：

第一梯隊來自小區(qū)自身的居民，小區(qū)的規(guī)模大小，住戶多少，有著重要的支撐作用，這是商鋪的基礎(chǔ)價值。

第二梯隊來自周邊約1.5公里的人群，小區(qū)所在的地段及未來的人口動向，在一定程度上決定著商鋪價值是否有更大的空間，這是潛在價值。

那么朋友看中的澤森·壹品江山如何？

澤森·壹品江山小區(qū)自身以及附近500米的成熟小區(qū)，初步估算，有著將近2000戶居民。

除此之外，小區(qū)周邊還有政企學(xué)校環(huán)繞。

東側(cè)是南苑路，與5A甲級寫字樓相鄰；

南側(cè)是太興街，正對賀州市幼兒園以及單位小區(qū)；

西側(cè)賀州大道，緊鄰八步區(qū)移動公司；

北側(cè)是小區(qū)主出入口，門口就是北部灣銀行和平安保險等企業(yè)機構(gòu)。

比起一般單純的小區(qū)商鋪，這里的客群結(jié)構(gòu)更多樣化、消費力更強、重復(fù)消費率更高，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，顯然有著更多的潛在價值空間。

澤森·壹品江山還有一大優(yōu)勢在于，它是現(xiàn)鋪，買了可以馬上裝修或出租，對于投資來說，可以減少資金占用成本，直接影響收益及周轉(zhuǎn)。

從銷售資料上看，澤森·壹品江山的商鋪總建筑面積約1.2萬㎡，與小區(qū)住戶數(shù)相比，體量適中。

鋪鋪臨街，地面停車位也比較充足，方便內(nèi)外客流。

除了二層一間600多㎡的大開間鋪外，幾乎全是首層商鋪，不拖二樓甚至三樓出售。

通俗來說，花買瘦肉的錢，不搭肥肉賣。

商鋪建筑面積約28-84㎡，5.1米的層高，格局也比較方正明亮，可以靈活的容納多種業(yè)態(tài)。

比如餐飲小吃、便利店、美容美發(fā)等，喜歡租用這樣中小面積，有層高空間的小區(qū)臨街商鋪，也樂于成為第一批進駐者。

初步了解了一下周邊在營店鋪，目前租金水平約60元/㎡/月。

從客觀條件上看，面積段適中，層高有租金溢價能力，周邊租金水平與市場持平，沒有明顯的投資短板。

最后回到朋友關(guān)注的問題，的商鋪值不值得買？

還需考量以下幾個問題：

1、確定業(yè)態(tài)，尤其是對環(huán)境有特殊要求的業(yè)態(tài)，比如是否可做餐飲。

2、總價多少？全款還是貸款？

3、打算自用還是出租？

4、租多少錢？目的是保值還是賺錢？

給自己算好這筆賬，結(jié)論就不難得出。

最后說幾句：

關(guān)于買鋪，現(xiàn)在我們依然會肯定的給出答案，商鋪能買，但不能隨便買。

買鋪的門檻已經(jīng)越來越高，不一定是資金的門檻，而是認知的門檻。

在現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境及趨勢下，看看銀行存款利率，看看匯率，投資的目的依序應(yīng)該是少貶值，到保值，最后才是升值。

買鋪作為一種投資渠道，仍是資產(chǎn)配置的一種重要手段。

當然，如何選鋪，那就需要考驗一個人的眼光和膽識了。

今天先這樣。

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