樓市怪象，越來(lái)越多了！

樓市還在深度調(diào)整，遠(yuǎn)沒有到風(fēng)平浪靜的時(shí)候。

怪象，越來(lái)越多了！

你敢相信嗎？房?jī)r(jià)暴跌，居然會(huì)成為一小撮人的“財(cái)富密碼”。

在深圳一個(gè)論壇上，有人突然發(fā)帖：

急求“職業(yè)背債人”。

帖子內(nèi)容說(shuō)，自己當(dāng)年錯(cuò)信“深房理”，以極高桿杠入手了深圳一套1500萬(wàn)的房子，可是現(xiàn)在，哪怕自己降價(jià)300萬(wàn)，這套房子也無(wú)法出手，即使法拍，也是資不抵債。

為什么要尋找“職業(yè)背債人”？

這其實(shí)是一種違法的勾當(dāng)。

所謂“職業(yè)背債人”，多是一些無(wú)賴、街溜子。他們的特征，就是完全不在乎征信。

而黑中介們則以“酬勞百萬(wàn)”等誘惑性極強(qiáng)的話術(shù)，來(lái)招攬這些人。

隨后，黑中介會(huì)給這些人交社保、做流水、甚至開公司，營(yíng)造出一個(gè)在征信上“清清白白”的人，來(lái)專門負(fù)責(zé)背債。

這些黑中介找到急于卸下債務(wù)的房主，然后串通銀行“內(nèi)鬼”，以高評(píng)高貸的手法，套取上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的貸款。

最后，房主錢、房?jī)墒Вy行損失慘重，只有黑中介、銀行內(nèi)鬼還有職業(yè)背債人賺得盆滿缽滿。

這個(gè)黑色職業(yè)，為何又會(huì)在最近猖獗呢?

看一組數(shù)據(jù)大家就清楚了。

不久前，中指研究院發(fā)布了一則數(shù)據(jù)，2024年1月我國(guó)法拍房掛拍總量達(dá)10.04萬(wàn)套，相比于2023年1月的6.77萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了48.2%。

法拍房的激增，其實(shí)就說(shuō)明了一個(gè)問題，斷供的人在增加。

就說(shuō)深圳吧，當(dāng)年以高杠桿殺進(jìn)來(lái)的一批人，這兩年基本都被套牢了，而鼎益豐等龐氏騙局的徹底崩塌，更是讓很多人債臺(tái)高筑。

更要命的是，這些人就算想要割肉賣房，也很難有人接盤。如果房子法拍，最后的成交價(jià)太低，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法填補(bǔ)債務(wù)的窟窿。

而就是在這種上天無(wú)路，入地?zé)o門的情況下，職業(yè)背債人這個(gè)黑灰色的產(chǎn)業(yè)就被催生了出來(lái)。

只能說(shuō)，市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)，什么魑魅魍魎都鉆出來(lái)了。

只要斷腸的買房人沒有消失，這些吸血的“妖怪”就會(huì)一直存在。

樓市的第二個(gè)怪現(xiàn)象，是關(guān)于房貸利率的調(diào)整。

先問大家一個(gè)問題，現(xiàn)在的樓市過熱了嗎？估計(jì)不少人的第一反應(yīng)是：發(fā)神經(jīng)啊，哪里熱了？

確實(shí)，樓市當(dāng)下的行情連回暖的程度都?jí)虿簧希鼊e說(shuō)過熱了。

可是就在3月份，石家莊卻發(fā)布了一份《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》，通知宣布，

石家莊將從4月開始，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20BP）。

換句話說(shuō)，石家莊目前的首套房貸利率下限，已經(jīng)從原先的3.45%漲到3.75%了。

同樣的情況發(fā)生在惠州。有報(bào)道稱，惠州大部分銀行從3月開始，就將首套房貸利率從3.45%漲到3.6%了。

為什么石家莊和惠州“不走尋常路”呢？其實(shí)這兩座城市也純屬是按規(guī)定辦事。

根據(jù)央行去年1月發(fā)布的政策規(guī)定，

新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降的城市，下個(gè)季度起，可以維持、下調(diào)、甚至取消個(gè)人住房貸款利率下限。

同樣，如果新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，那下個(gè)季度就要把貸款利率漲回來(lái)。

而幸或是不幸，石家莊和惠州，過去3個(gè)月的新房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了上漲。

這就很讓人費(fèi)解。

石家莊今年3月新房成交僅有1655套，同比去年下降28.07%。

惠州3月新房成交量2873套，同比去年成交量更是降了63%。

就這市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是怎么漲上去的？

答案是，改善型高價(jià)樓盤集中入市，階段性拉高了房?jī)r(jià)。

就說(shuō)石家莊吧，今年2月，石家莊新房網(wǎng)簽僅僅1000套出頭。

這其中僅云和賦一個(gè)改善盤就賣掉290套，占了總成交量近三分之一。
而云和賦的均價(jià)是2.1萬(wàn)元，石家莊新房平均價(jià)格1.4萬(wàn)元，這就導(dǎo)致整個(gè)大盤都被拉高了。

樓市的第三個(gè)怪現(xiàn)象，出現(xiàn)在保障房供應(yīng)上。

這一輪樓市改革中，最頭鐵的一波城市出現(xiàn)了。

以鎮(zhèn)江、揚(yáng)州為代表，一批城市開始縮減，甚至停止供應(yīng)保障房用地了。

從鎮(zhèn)江和揚(yáng)州今年發(fā)布的住宅用地計(jì)劃中可以看到，2024年，鎮(zhèn)江和揚(yáng)州的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)分別是2300畝和220公頃。

而這些地，全部都是商品住宅用地，涉租用地和保障房用地直接0供應(yīng)。

要知道，保障房建設(shè)可是這兩年房地產(chǎn)改革中的重中之重，為什么鎮(zhèn)江和揚(yáng)州會(huì)在這個(gè)時(shí)候“急流勇退”？

其實(shí)出現(xiàn)這種情況的并不是個(gè)例，很多城市的保障房用地，即便沒有0供應(yīng)，也在大幅縮減，并且已經(jīng)持續(xù)了兩年了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，全國(guó)重點(diǎn)22城新增涉租用地同比下滑62%；

到了2023年，涉租用地又下降了37.2%，涉租用地的面積，僅可提供約5.84萬(wàn)套新建租賃住房。

兩年時(shí)間，涉租用地供應(yīng)量幾乎腰斬。

而到了今年，涉租用地縮減更嚴(yán)重了。

今年前三個(gè)月，22城的租賃用地總建面僅約17.32萬(wàn)平方米，同比下降77.5%。

作為今年房地產(chǎn)改革的重點(diǎn)，保障房為什么會(huì)卡在土地供應(yīng)上？

事實(shí)上，真的不是各地不想建保障房，而是眼下很多地方已經(jīng)是有心無(wú)力了。

誰(shuí)都知道保障房便宜，可這種便宜是因?yàn)閴嚎s了地方和開發(fā)商的利潤(rùn)。

這就導(dǎo)致，過去幾年全國(guó)涉租用地有7-8成都是國(guó)企拿下來(lái)的。

這其中更多的是各地的城投公司。

就拿2022年上半年來(lái)說(shuō)吧，據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)的涉租用地拿地房企清一色都是國(guó)資背景，而其中，城投占了半壁江山。

可是這兩年，地主家也沒有余糧了，很多城投公司債臺(tái)高筑，自身難保，地方推出的涉租用地又能靠誰(shuí)兜底呢？

但是保障房怎么辦，2021年住建部可是立下了籌集870萬(wàn)間保障房的Flag，現(xiàn)在還有323萬(wàn)套的缺口呢，難道就不建了？

當(dāng)然不行。

不過，當(dāng)下涉租用地銳減的城市，基本都是一些二三線城市，本身人房關(guān)系并不緊張。

即便真的有缺口，地方也可以通過收購(gòu)市面上的存量房來(lái)解決，既能去庫(kù)存，也能解決住的問題。

只不過這樣一來(lái)，這些城市的保障房體量是一定上不去的。

建設(shè)保障房的重?fù)?dān)主要還是在核心一二線城市身上了。

300多萬(wàn)套保障房啊，這對(duì)于核心城市的剛需新房和老破小二手房來(lái)說(shuō)，可不是什么好消息。

第四個(gè)怪現(xiàn)象，則出現(xiàn)在住宅供應(yīng)上。

很難想象，在現(xiàn)在這個(gè)新房銷售地獄難度的模式下，還有城市敢于大幅增加宅地供應(yīng)。

山東煙臺(tái)近期公布了2024年的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

今年煙臺(tái)供地總面積為2163公頃，其中住宅用地561.8公頃。

而2023年的時(shí)候，煙臺(tái)全年宅地供應(yīng)是348公頃。

同比增長(zhǎng)61%。

和煙臺(tái)一樣“浪”的，還有廈門。

廈門2024年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地162.6公頃，而去年的供應(yīng)量是106公頃。

同比增長(zhǎng)53%。

要知道，去年煙臺(tái)市區(qū)的新房成交量?jī)H有267.66萬(wàn)平方米，相較于2017年巔峰時(shí)期的685萬(wàn)平米，直接來(lái)了個(gè)“膝蓋斬”。

廈門也沒好到哪去，去年廈門新房成交2.2萬(wàn)套，成交量連續(xù)三年下滑。

再看看其他城市，今年對(duì)于宅地供應(yīng)是個(gè)什么態(tài)度。

東莞今年公布的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅供地僅54萬(wàn)平方米，相比去年縮減了62%。

蘇州2024年的宅地供應(yīng)約185公頃，同比縮減近63.5%，創(chuàng)10年新低！

還有合肥，宅地供應(yīng)縮減24%；

佛山宅地供應(yīng)縮減14%；

南通宅地供應(yīng)縮減14%；

就連樓市一片火熱的成都，都在今年將宅地供應(yīng)縮減了9%。

這樣一比較，瞬間感覺煙臺(tái)和廈門的勇氣爆棚。

那為什么這兩座城市要逆勢(shì)而為呢？

其實(shí)這談不上對(duì)錯(cuò)，只是不同城市對(duì)待當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的兩種策略。

到底是保樓市，還是推經(jīng)濟(jì)？

像東莞、蘇州這些大幅縮減了宅地供應(yīng)的城市，基本就是選擇了先保樓市。

控制新房供應(yīng)，對(duì)于穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格，幫助市場(chǎng)去化有著很大益處。

而煙臺(tái)和廈門，當(dāng)然就是選擇推經(jīng)濟(jì)了。

這兩年的煙臺(tái)，處在一個(gè)非常關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)騰飛期。

2023年，煙臺(tái)市GDP為10162.46億元，剛剛突破萬(wàn)億城市的門檻。

同時(shí)煙臺(tái)也是北方非中心城市中的第一個(gè)GDP沖破萬(wàn)億的城市，對(duì)于煙臺(tái)而言，意義重大。

煙臺(tái)對(duì)土地財(cái)政的依賴度其實(shí)不高，只有30%-40%。

不過去年煙臺(tái)的商品房銷售額只有728.61億元，同比下降了16.9%，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)拉動(dòng)也太微弱了。

尤其是在這個(gè)保住萬(wàn)億城市寶座的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，必須要?jiǎng)佑靡磺心軇?dòng)用的手段。

前兩天，北京通州一個(gè)樓盤搞了個(gè)“買一送一”活動(dòng)，買77平方米兩居，就送一套108平的海景現(xiàn)房。

而這作為贈(zèng)品的房子，就是煙臺(tái)的。

可以看出，煙臺(tái)在乎的根本就不是房?jī)r(jià)，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，煙臺(tái)已經(jīng)豁出去了。

而廈門增加供地就更好理解了，作為一個(gè)土地財(cái)政依賴度超過50%的城市，賣地收入確實(shí)太重要了，尤其是在現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下。

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)十萬(wàn)億量級(jí)的市場(chǎng)，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

更別說(shuō)在經(jīng)過了如此持久且大幅的深度回調(diào)之后，不論是購(gòu)房者、銀行，甚至是地方上，都出現(xiàn)了很明顯的失序。

深度的調(diào)整，還在繼續(xù)。