上億別墅海量入市，上海還有多少富豪可以割？

一線城市豪宅市場的火爆，相信大家都有所耳聞。

今年上海豪宅幾乎是一枝獨秀，中海順昌玖里開盤196.5億，融創外灘壹號院開盤99.9億，濱江凱旋門開盤70億…

尤其是當外圍新房遇冷，豪宅的獨立行情，也代表著市場的焦慮心態和避險意識，目前上海有錢人都在進行：

核心資產保衛戰

因此當你復盤這些熱銷豪宅，無一不是已形成共識的高價值產品，清一色的頂級區位大平層產品。

在上海樓市跌宕起伏的幾十年里，這類核心區位的大平層，始終是富豪最偏愛、中產最向往的產品類型。

然而近兩年市場迎來一個“超級物種”，打破了市場認知，也讓不少房企陷入迷茫，那就是：

風貌別墅

這些風貌別墅單價集中在25-30萬，總價集中在5000萬-2億，妥妥的超級豪宅。

另外由于“保持歷史風貌”的特殊要求，再加上高密度和高低配規劃，充滿了各種規劃條件限制。

綠化被壓縮、隱私性不足、缺乏差異化等問題，成為房企面臨的重大挑戰，不過風貌別墅也有其無法復制的優點：

獨一無二的區位優勢

對于習慣了獨立居所的塔尖人群來說，想在市中心買到別墅、老洋房難度極大，因此風貌別墅就成為幾乎唯一的選擇。

如果說之前風貌別墅還是“猶抱琵琶半遮面”，今年算是徹底揭開了神秘面紗，各大風貌別墅迎來了陸續面世。

今天總爺就和大家聊聊，面臨這樣的“超級物種”，房企和買房人到底該如何選擇？

01

風貌別墅，戴著鐐銬跳舞

風貌別墅的歷史淵源，最早要追溯到清末民初階段。

彼時的建筑技術，還不具備建造高層的能力，因此里弄建筑成為近代上海最常見的風格。

上海老式里弄住宅

石庫門、里弄、低層高密度洋房等一系列產品的繁榮，奠定了上海“海派風格”的建筑特征，也成為如今所推崇的“歷史風貌保護”。

應運而生的風貌別墅，本質上其實就是新建住宅，只是為了保留“歷史風貌”做了限制，一位房企設計總這樣總結：

做風貌別墅，就像戴著鐐銬跳舞

以上海第一個入市的風貌別墅項目弘安里為例，8個石庫門里弄建筑，跨越3個世紀，涵蓋4種類型，并且有非常嚴苛的限制條件：

“應延續‘總弄-支弄’的里弄空間肌理，總弄和支弄的數量和位置可做適當調整。總弄寬度宜為4-8米，支弄寬度宜為3-4米，局部可適當放寬”。

弘安里產品規劃

由于“歷史風貌街區”的特殊屬性，“總弄-支弄”的里弄風貌肌理要求，對開發商的資金實力、資源整合能力，有著極為嚴格的要求。

為了能夠達到預期，弘安里邀請了各路石庫門研究者、風貌顧問及原住民進行反復求證、前期調研，并整合設計團隊制定了非常特殊的更新策略：

“因屋制宜，一棟一策”

作為第一個“摸著石頭過河”的項目，弘安里背后的招商蛇口、綠城產品團隊，產品幾乎是做到了極致。

弘安里效果示意圖

按照相關信息披露，過會均價24.3萬、起步總價6000萬的弘安里，今年1月首推34套，二期推售14套，已經臨近清盤。

弘安里實景圖

弘安里既開了個好頭，但也是基于長期蓄客，并且占據首發優勢、品牌優勢，這也給后續其他房企帶來了巨大壓力：

究竟如何才能做得更好？

02

井噴入市，爭奪全國頂豪

房企做風貌別墅，壓力不僅來自產品。

畢竟產品堆錢、堆人、堆時間都能解決，而來自市場的壓力則更加迫切，一位風貌別墅項目營銷總告訴總爺：

天量的供應要來了

上海風貌別墅供應量究竟有多大？目前已知的有明確入市計劃的，就有近40個項目。

以上海最核心的黃浦區為例，14個項目分布在老西門、新天地、人民廣場等板塊，真的是井噴式供應。

黃浦區風貌別墅，來源今日房產

除了大家耳熟能詳的華潤、合生、中海等主流房企，一些地方國企也下場做風貌別墅，比如上海建工等缺乏豪宅基因的房企。

這些海量供應的風貌別墅都有一個共同特點：

好地段、高單價、高總價。

起步就是6000萬，動輒上億的核心資產，目標客群自然不再是躍躍欲試的中產，而是真正手持現金的有錢人。

對于這些見多識廣的買家來說，大平層、大別墅都已見怪不怪，風貌別墅這種“新物種”，接受度仍然存在巨大爭議。

總爺前段時間拜見了一位民企老板，他正是風貌別墅的目標客群，在商會組織下多次看過風貌別墅產品后，他失望地告訴總爺：

“風貌別墅，似乎不太適合我。”

一方面，風貌別墅沿襲了里弄建筑特點，棟距、采光難免會產生一定影響。

以上海建工的海玥黃浦源為例，因為必須要參照歷史風貌社區設計，不同樓棟之間空間非常有限，也幾乎沒有集中綠化。

海玥黃浦源實景圖

“住過大平層、大別墅后，很難適應這種風格。”

另一方面，風貌別墅大多是“高低配”規劃，習慣了獨立圈層的買家存在抗性。

還是以海玥黃浦源為例，竟然匯集了高層、疊墅、聯排、雙拼、獨棟、類獨棟等各種產品，別墅業主抬頭就是超高層。

海玥黃浦源效果圖

“不同圈層的客戶，都塞到了一起。”

以上僅代表這位潛在買家的想法，但也點破了如今風貌別墅面臨的很多問題：

這個豪宅新物種，還需要時間被市場接納。

03

唯快不破，舊改的敲門磚

客戶可以等、市場可以等，但很多房企真的不能等了。

一方面，很多房企都投入了巨大的人力財力，資金沉淀不容小覷。

因為風貌別墅的特殊性，所以基本上會邀請好幾家大型設計公司聯合設計，并且還得邀請大量外部顧問、專家、學者參與，設計和建筑成本居高不下。

另一方面，風貌別墅的潛在買家非常有限，所以越早入市機會越多。

目前最先入市的一批風貌別墅，雖然不能在公開網站查詢到交易信息，但普遍反饋去化高于預期，享受到了首發紅利。

尤其是中海順昌玖里&恒昌玖里，均價高達29.8萬的風貌別墅，首批次49套風貌別墅竟被搶購一空，讓上海很多房企營銷總都很震驚：

“中海畢竟是中海，新天地畢竟是新天地。”

中海順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅首批次售罄

而對于后續海量供應后的市場，業內大部分人并不樂觀，畢竟上海富豪就這么多，適合風貌別墅的就更少了。

參考《中金中國財富報告2023》，人均財富約6300萬的富豪全國只有460萬，占全國總人口的比例只有：

0.33%

風貌別墅注定只是塔尖人群的專屬，與普通人毫無關系。

不少去化遇阻的風貌別墅，營銷動作也開始慢慢變形，開始啟動“網紅帶貨”模式，邀請大量中介實地拍攝。

海玥黃浦源海量營銷視頻

雖然揭開了樓盤神秘面紗放大了影響力，但視頻的良莠不齊，也導致了一些準客戶的不滿：

“不是高端樓盤嗎？怎么拍得這么low。”

究竟有多少億萬富豪，會通過短視頻來看房子？一位風貌別墅銷售，私下給總爺吐槽：

我和我領導都不是富豪，哪里懂這些人到底要什么？

于是可以看到，產品和營銷的錯位已在很多樓盤發生，也為后續的風貌別墅敲響了警鐘：

頂豪產品的營銷邏輯，和剛需改善完全不同。

首批次成功的弘安里、中海順昌玖里&恒昌玖里，都是采用奢侈品的營銷方式，通過策展、品鑒會等形式導流。

弘安里組織的相關論壇

定向邀請的形式設置了門檻，維持項目神秘感的同時，給予客戶最好的接待體驗，并且將產品做到了極致。

很多人可能會疑問，為什么都知道風貌別墅這么難，房企還是趨之若鶩？

這和上海的城市更新密切相關，按照現行的舊改規則，如果你不主動加入，后續你也無法參與市中心的海量舊改中。

上海部分舊改地塊要求

如果只能在公開市場拿地，那么房企的利潤也幾乎被鎖死。

對于很多趕鴨子上架的房企們來說，究竟如何做好風貌別墅，將成為接下來幾年的新難題。

畢竟有錢人就這么多，別人多賣一套，你就少賣一套。

在豪宅新物種面前，很多房企的產品思路和營銷打法，真的得更新下了。

對于風貌別墅這類產品，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。