北京
在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者面臨著諸多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)所購(gòu)房產(chǎn)上存在抵押權(quán)或購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)已經(jīng)明確知道房產(chǎn)上有抵押權(quán)的存在，那么在原抵押權(quán)人尋求執(zhí)行該抵押權(quán)時(shí)，購(gòu)房者能否提出執(zhí)行異議呢？本文將結(jié)合具體案例進(jìn)行解讀，幫助大家更好地理解這一問(wèn)題。
2014年11月29日，鄧某、毛某與A公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同載明其購(gòu)買(mǎi)的豐景華府商品房上的土地使用權(quán)、在建工程已設(shè)定抵押。2016年10月17日，A公司在一不良債權(quán)追償及擔(dān)保合同糾紛案中經(jīng)民事調(diào)解書(shū)確認(rèn)向B公司支付債務(wù)本金、利息及逾期罰息等，B公司就A公司豐景華府項(xiàng)目的在建工程房產(chǎn)在拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
經(jīng)核實(shí)，B公司分兩次于2013年6月28日及2014年12月3日取得了A公司豐景華府項(xiàng)目全部房屋的在建工程抵押權(quán)。鄧某、毛某與A公司所有房屋上的抵押權(quán)于2013年6月28日設(shè)立。后因A公司未完全履行調(diào)解書(shū)中的義務(wù)，B公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院作出查封豐景華府項(xiàng)目下房產(chǎn)的通知書(shū)，鄧某、毛某提出執(zhí)行異議。
法院審理認(rèn)為消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)在順位上優(yōu)先于抵押權(quán)，基于保障消費(fèi)者生存利益的角度，當(dāng)消費(fèi)者與其他債權(quán)人發(fā)生利益沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者，故判決停止執(zhí)行。
秦嘉澤律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，由此案可見(jiàn)，即便買(mǎi)受人在購(gòu)置商品房時(shí)已知曉房產(chǎn)設(shè)有抵押權(quán)，若符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中的第二十九條所述條件，作為消費(fèi)者購(gòu)房人仍然有權(quán)向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)。
這一規(guī)定既是對(duì)居民居住權(quán)益的有效保障，也表明在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)商品房進(jìn)行了預(yù)售的情況下，可以合理推定抵押權(quán)人同意房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，且購(gòu)房款項(xiàng)已依照法律規(guī)定用于提前清償相應(yīng)的債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條 第二十九條金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
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