福州上渡片區(qū)左海煙山江翠分析

來幾篇新盤分析，首先就是網友關注度比較高的左海煙山江翠，這個看上去像左海代表項目的新盤，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

左海煙山江翠：曾用名（灣上公館），地處：倉山區(qū)橫江路與東尤溪洲路交叉口西南側，上渡建材市場邊。

項目占地約40畝，規(guī)劃10棟18-23高層住宅，合計403套住宅，沒有落地一樓，主打建面：130、150、170平，全部2T2板樓設計，其中150平的比例高達60%多。

土拍情況

2022年9月29日，左海以底價10.72億元競得宗地2022-43號上渡地塊，成交樓面價16777元/㎡，銷售指導均價35000元/㎡。土地面積：39.94畝，容積率：2.4，建筑限高：70米。

分析：2年前的土拍，左海兜底了上渡的純商地塊，雖然當時已經大部分是國企兜底的情況，不過對于這幅純商而言，最終這樣的結局，還是出乎不少意外。

從地塊2年多時間，才開始在市場宣傳就可以發(fā)現(xiàn)，本土國企操盤的進度。

對比當時同天拿地的項目：天珺、遠山拾里、云璟未來、麓里、譽湖、華璽等。

這個地塊也是上市最慢的一幅純商。

從地塊屬性來看，面積適中還比較方正，限高70米、容積率2.4，指標算不錯，周邊供應不多，部分有江景加持，可以說外圍尚可。

最終兜底的的樓面價1.67W，當時土拍還有指導價3.5W，價格空間尚可。

對于房企左海，這3年也是兜底大戶，從成交地塊來看，非公租、商務地塊，合計17幅、169億，面積高達877畝。

對于這些地塊，大部分都是純商屬性，而且從操盤來看，目前超過一半都未上市，唯一接近清盤的是高比例安商房左海華璽和袖珍盤左海璞宸。

從地塊屬性來看，房企受關注的也就煙山江翠、隱翠公館、以及金山小的純商。

整體來說大部分地塊都不算出色，可以說這個國企后續(xù)的操盤數(shù)量極多，壓力非常大。

戶型情況

130平：四房兩廳兩衛(wèi)，一梯一戶，四開間朝南，大面寬設計，目前布局采取北向看江設計，不過樓棟位于最南側，還是唯一兩棟17層的小高層，可以和南面的兩房做空間交換，整體得房率不錯。

從戶型來看，四房設計，過道浪費較多，兩個衛(wèi)生間都位于一側，動線過長，客餐廳橫廳設計，南北不通透。

整體來說，在這個面積段做到四房設計，加上獨梯南北雙陽臺產品，客源匹配度還是不錯。

150平：四房兩廳三衛(wèi)，一梯一戶，這個面積占比最多，戶型與130類似，由于層高變多，公攤更大，實際升級并不多，多了一個暗衛(wèi)，有兩棟位于北側高層有一定江景資源，整體來說相對平庸。

150平：四房兩廳三衛(wèi)，一梯一戶，唯一沒有采取北向觀景設計的戶型，與目前主流布局類似，多做的一個小書房和客廳聯(lián)合，整體的尺寸不錯，餐廳獨立設計，也做到南北通透，缺點就是左側衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，這個戶型的通病。

170平：四房兩廳三衛(wèi)，一梯一戶，150平觀景產品的升級，最大特色就是雙主臥設計，特別是右側主臥搭配書房，功能性拉滿，要說不足，還是一個暗衛(wèi)，還是無法南北通透，雖然是橫廳設計，不過在這個面積段，公區(qū)的面積還是稍顯一般。

綜上，對于項目的戶型設計，整體來說，2T2的板樓，都做了南北雙陽臺，大面寬布局，得房率不錯，不過三個類型布局的公區(qū)都比較一般，都存在過道空間浪費較多的情況。

區(qū)位情況

項目位于上渡，二環(huán)內，周邊沒有地鐵，距離愛情海、萬達商圈、煙臺山2公里，門口就是江濱，休閑購物尚可，周邊目前還是建材市場，環(huán)境嘈雜界面較差，距離殯儀館1.2公里，影響不算太大。

周邊預期是劃片，倉四小、南臺小，如果劃入水都中，算是一個優(yōu)勢。

對于項目最大的吸引力就是高層的江景，由于是北側看江，所以要是為了看江，公區(qū)的采光就沒了，這也是整個南江濱的通病。

對于項目由于不是一線江景，不過北側的羅馬佳洲并不高30米左右，所以北側首排的高層，有江景優(yōu)勢。

當然對于這個江景到底值多少錢？

周邊融僑外灘，這幾年在樓市一直高光，所以江景也成了很大的宣傳點。

不過項目北側的江景，對比外灘壹號正對的閩北CBD，明顯差點意思，加上偏剛改的產品定位，更大的考慮點應該還是配套。

至于項目社區(qū)內部，采取陣列式布局，雖然容積率不算高，不過實際樓棟密度并不低。

部分樓棟還不是坐北朝南的布局，個別樓棟比如10#等，還存在采光問題。

綜上，項目有一些特色存在，最大預期還是劃片，周邊沒有地鐵是一大硬傷，建材市場未來改造，即是完善也是沖擊。

價格情況

對于項目而言指導價3.5W，當然對于指導價而言一直都是虛高，當天一期土拍的麓里，指導價3.1W，樓面價1.45W，目前備案均價2.87W。

項目樓面價1.67W，如果換算過去，差不多3W左右。

當然土拍的價格和實際售價本來也沒有太大的關聯(lián)性，不過地塊在當時還不算非常慘淡的市場，還是由國企兜底，只能說房企對于地塊預期并不高。

項目對比周邊看看：

1、江南水都蘭邑：劃片倉四，二手2.3-2.8W左右
2、羅馬佳洲：劃片倉四，一線江景，二手2.5-2.7W左右
3、禹州金輝里：次新二手，二手2.1-2.3W左右

分析：對于項目而言，周邊類似的二手，房齡都在10年以上，優(yōu)勢是劃片倉四，入讀水都中，前幾年保值強度較高，當然今年也開始下跌，目前二手整體在2.5-2.7W左右。

目前項目由于無法確定劃片，先按未劃入計算，項目的戶型房齡是最大優(yōu)勢。

綜合來說，毛坯價格個人感受，非江景房2.7W以下，至于江景房看最終江景而定，不建議超過3.2W。

樓盤總結

項目位于上渡板塊，優(yōu)勢在于純商定位，周邊供應不多，居住氛圍尚可，得房率尚可，部分高層有一定江景優(yōu)勢，劣勢在于房企沒有代表作，最終品質存疑，周邊建材市場影響界面和居住，沒有地鐵、劃片未明確，采光需注意。

對于地緣剛改客而言，還是建議以最終的售價為準，目前福州樓市改善新盤去化已經逐漸走低，被所謂的江景搞出過高溢價，最終并不合適。

不是任何一個樓盤有了江景它就是外灘。