未科地產(chǎn)啟示錄：永遠(yuǎn)追隨城市建設(shè)的方向和腳步

2007年，國(guó)務(wù)院批復(fù)杭州市第五輪城市總體規(guī)劃（2001-2020年），確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局。倉前、五常、閑林、中泰、余杭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分區(qū)域，被打包劃入余杭組團(tuán)，并于2008年正式掛牌，成為杭州第一個(gè)設(shè)立管理機(jī)構(gòu)的組團(tuán)。

也是在那一年，建成交付第三個(gè)樓盤、位于老余杭的鳳都苑沒多久，余杭西園房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)黃永國(guó)，在感受到余杭房地產(chǎn)正經(jīng)歷巨變，并衡量了自身公司實(shí)力后，決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他領(lǐng)域。

這兩個(gè)事件在當(dāng)時(shí)都沒有引起太多人的關(guān)注，但多年以后回望，卻極具指標(biāo)性意義。前者預(yù)示著一個(gè)板塊新時(shí)代的到來，而后者象征著該板塊房地產(chǎn)開發(fā)第一階段的落幕。

在過去的文章中，我曾詳細(xì)介紹過余杭組團(tuán)和未來科技城的來龍去脈，近二十年的發(fā)展變遷，但在此過程中，這里的樓市又經(jīng)歷了怎樣的吐故納新、更新迭代，中間有哪些值得一說的故事？它們是如何形塑如今未科的板塊價(jià)值和房?jī)r(jià)體系？隨著樓市進(jìn)入新階段，未科的地產(chǎn)行情又將呈現(xiàn)怎樣的前景？

要想梳理清楚這些，還得回到故事的原點(diǎn)，從黃永國(guó)當(dāng)年的另一個(gè)決定講起。

01

1992年，在南巡講話精神的感召下，大批機(jī)關(guān)干部下海，形成了中國(guó)企業(yè)家群體中獨(dú)特的“九二派”，老余杭人黃永國(guó)就是其中的一員。1994年決定下海前，黃永國(guó)曾是余杭鎮(zhèn)文化站的一名文化工作者，下海后他選擇投身老余杭，或者說整個(gè)未來科技城區(qū)域最早的房地產(chǎn)開發(fā)中（盡管當(dāng)時(shí)還沒有未科一說），并于1998年成立了自己的西園房產(chǎn)公司。

說來也巧，就在黃永國(guó)下海的那一年，余杭撤縣設(shè)市。為了推進(jìn)城市化，身為余杭“四大鎮(zhèn)”（另三大是臨平、塘棲、瓶窯）之一的老余杭被選中開展小城市試點(diǎn)。其中的一個(gè)開創(chuàng)性舉措，就是政府把今天聯(lián)興路兩側(cè)的土地拿出來，允許老百姓（主要是進(jìn)城農(nóng)民）購地自建住房。

如今的聯(lián)興路，依然保持著當(dāng)年的原貌，道路兩側(cè)均是低矮的民房。

當(dāng)然，相比具有試點(diǎn)性質(zhì)的“農(nóng)民房一條街”，老余杭房地產(chǎn)的開發(fā)主力還是各類地產(chǎn)公司。早在1987年，余杭縣就組建了國(guó)有性質(zhì)的城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)總公司，后來又在老余杭鎮(zhèn)設(shè)立了分公司，開發(fā)了一些樓盤。黃永國(guó)印象中第一個(gè)標(biāo)志性樓盤，是位于今山西園路與禹航路交叉口的山西園小區(qū)，時(shí)間大概在1990年左右，購買者多為本地開店、做生意的“先富群體”。

另外，來自臨平的地產(chǎn)商丁建福開發(fā)的南安小區(qū)，宋衛(wèi)平的綠城集團(tuán)開發(fā)的桃花源，以及黃永國(guó)公司開發(fā)的西園公寓、鳳興花園，也是那一時(shí)期老余杭比較知名的樓盤。

總體來說，這一時(shí)期的余杭樓市尚處于起步期，產(chǎn)品多為磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，戶型則以中小面積為主，建筑風(fēng)格也較為傳統(tǒng)。但對(duì)于像黃永國(guó)這樣的開發(fā)商來說，那卻是一個(gè)最好的時(shí)代。多年以后他向我回憶說，那時(shí)候土地價(jià)格還是協(xié)議出讓的，工程做到正負(fù)零即可開售，每戶收幾萬塊，資金就回籠了，所以根本不用像后來那樣高杠桿。

未科區(qū)域樓市的第一個(gè)小高潮出現(xiàn)在1998年。當(dāng)年6月15日召開的全國(guó)房改工作會(huì)議宣布：從下半年起，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，新建住房原則上只售不租。“房改”新政倒逼很多無房人士不得不掏錢到市場(chǎng)上去買房，而這也推高了老余杭的房?jī)r(jià)。黃永國(guó)記得，在此之前當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在600元一平米左右，“房改”后的1999年已經(jīng)漲到了900多元一平米。

盡管有這些變化，但那時(shí)的老余杭埠頭小、人口少（全鎮(zhèn)不到6萬人），離市區(qū)又遠(yuǎn)，本地房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)有限。比如黃永國(guó)開發(fā)的第一個(gè)樓盤西園公寓，才建了4棟、80多套房子。反倒是東面的五常鄉(xiāng)，因?yàn)榫o挨西湖區(qū)，受到市區(qū)的影響波及更早也更大，成為未科區(qū)域甚至整個(gè)余杭最先被域外大型房企相中的地區(qū)。

2002年，大華西溪風(fēng)情亮相杭州“人居展”。這個(gè)占地1500 余畝、建筑面積逾 60 萬方的大盤，不僅私享 17 萬方濕地水域，還引入了先進(jìn)的社區(qū)規(guī)劃理念，打造了低密度的住宅產(chǎn)品，因此一推出就吸引了不少對(duì)居住環(huán)境有較高要求的市區(qū)中產(chǎn)購房者。更重要的是，它還是五常的第一個(gè)樓盤，開啟了五常房地產(chǎn)市場(chǎng)的先河，也標(biāo)志著整個(gè)未科區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)步入第二階段。

同樣是在這一年，國(guó)家正式推出土地招拍掛制度，地價(jià)由此開始上漲。黃永國(guó)告訴我，在此之前，老余杭的土地協(xié)議出讓價(jià)大概在二三十萬一畝左右，此后一路上漲，到2006年鳳都苑完工、鳳都假日酒店開業(yè)時(shí)，已經(jīng)漲到180-200萬一畝。這讓像他這樣資金有限的中小規(guī)模民營(yíng)房企倍感吃力，思慮再三后決定退出房地產(chǎn)行業(yè)。

在鳳都苑小區(qū)門口，出現(xiàn)了一個(gè)熟悉的背景。

殊不知，就在黃永國(guó)轉(zhuǎn)行的幾乎同時(shí)，余杭組團(tuán)橫空出世。自1961年余杭縣與錢塘聯(lián)社合并，縣治遷往臨平后沉寂了半個(gè)多世紀(jì)的城西，終于迎來大開發(fā)的新時(shí)代。只不過這一次開發(fā)的中心，不在老余杭，而是東移到了五常和倉前。

02

黃永國(guó)記得，過去，余杭城西片的基建一塌糊涂。即便是實(shí)力最強(qiáng)的老余杭，也不過只有南北向的通濟(jì)路和東西向的直街串起來的一小片丁字形區(qū)域。因?yàn)闆]錢，路況特別差，致使人們調(diào)侃：“汽車跳、余杭到”。至于倉前、五常，更是到處農(nóng)田的深鄉(xiāng)下，唯一能令人記住的可能就只有倉前羊肉了。

直到余杭組團(tuán)的成立，一切開始改變。政府的入駐、財(cái)政的加大投入，使得倉前、五常的道路、水電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大的提升，為房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的條件。而隨著2010、2011 年，海創(chuàng)園和未來科技城的先后掛牌，政府進(jìn)一步開始對(duì)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃，明確了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，吸引了大量企業(yè)入駐，人口隨之增長(zhǎng)，對(duì)住房的需求也日益旺盛，從而引起了越來越多開發(fā)商關(guān)注的目光。

2012年，富力地產(chǎn)率先在未來科技城拿地開發(fā)，開啟了外來房企大鱷在該區(qū)域開發(fā)的新篇章。次年，富力西溪悅居開盤，售價(jià)達(dá)到1萬7每平米。在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)價(jià)格算是偏高的。但因?yàn)榫o鄰阿里巴巴西溪園區(qū)，推出后依舊熱銷。

富力的成功，吸引了華夏、奧克斯、新城、合景泰富等更多外來房企紛紛布局未科。比如，奧克斯當(dāng)年一舉在未科拿下2宗商住地，即后來的創(chuàng)智一號(hào)和奧克斯時(shí)代未來之城。合景泰富則奪得2宗住宅地塊，并于2014和2015年又繼續(xù)補(bǔ)倉競(jìng)得2宗宅地，先后開發(fā)了疊彩園、瑜翠園、映月臺(tái)、天峻等四個(gè)樓盤。這些項(xiàng)目的誕生，極大地豐富了未來科技城的樓市產(chǎn)品類型，從普通住宅到高端改善型小區(qū)，滿足了不同層次購房者的需求。

當(dāng)然，這一時(shí)期最具標(biāo)志性的項(xiàng)目還得數(shù)歐美金融城（ EFC）。

EFC是未科第一個(gè)百萬方綜合性大盤，包含住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)mall等多元業(yè)態(tài)。2013年開工，2014年首次開盤。EFC 的出現(xiàn)，不僅提升了未來科技城的城市形象，也為區(qū)域的商業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。更重要的是，EFC 首開之際恰逢阿里巴巴在紐交所成功上市，兩大事件相互影響，徹底帶火了未來科技城的房地產(chǎn)，使其成為杭州最先走出2011-2014年樓市低迷期的板塊之一。

接下來的幾年，是未來科技城樓市的黃金時(shí)代，板塊利好不斷，新房供應(yīng)充足，誕生了合景·映月臺(tái)、萬科·溪望、濱江·西溪之星等不少熱銷樓盤。其中最知名的莫過于“未科三兄弟”和遠(yuǎn)洋西溪公館。

“未科三兄弟”指的是中南樾府、陽光城未來悅和東原印未來。這三盤均在2016年以高價(jià)拿地，特別是陽光城，樓面價(jià)19664元每平米創(chuàng)下當(dāng)時(shí)區(qū)域記錄，推動(dòng)未科進(jìn)入“萬元地”時(shí)代。2017年9月至2018年初，三盤陸續(xù)開售。因其外立面采用鋁板+玻璃幕墻設(shè)計(jì)，顏值頗高，并引入“未來社區(qū)”理念，開盤即熱銷，多次“日光”，成為杭州“萬人搖”現(xiàn)象的早期代表。二手房?jī)r(jià)格也長(zhǎng)期領(lǐng)跑未科，成為板塊價(jià)值錨點(diǎn)。

而將未科樓市熱度推向高潮的，則是遠(yuǎn)洋西溪公館。

跟前面幾個(gè)盤不同，西溪公館從拿地到開盤歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)11年之久，堪稱見證了未科變遷的“傳奇樓盤”。它的故事最早可追溯到2009年，當(dāng)年7月，國(guó)恒置業(yè)以26.14 億元、近8900元一平米的樓面均價(jià)拿下了文一西路和繞城高速夾角處的兩塊地，溢價(jià)率超165%，成為當(dāng)時(shí)余杭區(qū)的“地王”，受到市場(chǎng)的高度關(guān)注。不料項(xiàng)目在后續(xù)開發(fā)過程中歷經(jīng)波折，一度爛尾，直到2018年5月遠(yuǎn)洋集團(tuán)接盤并更名為“西溪公館”，才起死回生。2020年6月，項(xiàng)目首開，959套房源吸引來約6萬人搖號(hào)，成為杭州新房搖號(hào)時(shí)代以來的第一紅盤。

當(dāng)然，西溪公館能那么火，除了自身品質(zhì)過硬且是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，加之正值樓市火爆期，限價(jià)造成的價(jià)格倒掛與套利空間等因素外，最關(guān)鍵的我想恐怕還在于，未來科技城成立以來的這些年，該區(qū)域交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)配套迅速完善，板塊價(jià)值得到大幅提升，從而夯實(shí)了房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。這個(gè)道理在樓市已步入?yún)^(qū)域板塊大分化的當(dāng)下，愈發(fā)具有指導(dǎo)意義。

03

2022年8月，杭州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布《杭州市總體城市設(shè)計(jì)（補(bǔ)充完善）》，其中將未來科技城與武林-湖濱、錢江新城-錢江世紀(jì)城并列為杭州城市“三核”。

未科地位的大幅提升，得益于其近年來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。隨著越來越多像強(qiáng)腦科技、靈伴科技等“六小龍”級(jí)別的高新企業(yè)涌向這片熱土，云計(jì)算、人工智能、5G、未來網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)等前沿產(chǎn)業(yè)在此匯聚，未科也在不斷向外膨脹。經(jīng)歷了2017年、2020年兩次擴(kuò)容后，未來科技城的管轄范圍從最初時(shí)的113平方公里擴(kuò)大到128.3平方公里。

未科2.0時(shí)代正式到來。

在此過程中，更多房企開始布局、深耕未科市場(chǎng)，包括中泰、南湖、老余杭、閑林等外圍區(qū)域，也都迎來了一波開發(fā)銷售熱潮。而“第三中心”概念的橫空出世，進(jìn)一步提升了未科的板塊價(jià)值。

為了打造好這個(gè)“第三中心”，2024年2月，杭州市級(jí)層面宣布將在未科規(guī)劃建設(shè)世界級(jí)的城市中軸線。范圍東起景興路，西抵舒心路，南到規(guī)劃景觀湖，北至向往街，全長(zhǎng)2.5公里，總面積約1.55平方公里。

而在中軸線的兩側(cè)及延伸軸上，政府還規(guī)劃了包括西站樞紐片區(qū)、會(huì)議會(huì)展片區(qū)、朱廟城市更新片區(qū)、獨(dú)角獸中心片區(qū)、低碳國(guó)際社區(qū)和南岸藝術(shù)慢生活街區(qū)等六大產(chǎn)城融合片區(qū)。

這相當(dāng)于是給地產(chǎn)行業(yè)圈出了重點(diǎn)，因此也成為眾多房企優(yōu)先布局、購房者重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

去年4月，建發(fā)房產(chǎn)以85億元的價(jià)格拿下和睦濕地北面、緊鄰未來科技文化中心的低碳國(guó)際社區(qū)地塊。當(dāng)時(shí)的建發(fā)恐怕想不到，自己拿到的竟是一只會(huì)下金蛋的母雞。

因?yàn)閮H僅一個(gè)月后，杭州全面取消了一二手住房限購政策，并在當(dāng)年10月，又進(jìn)一步取消了新房的限價(jià)和限購政策。伴隨政策的春風(fēng)，擁有產(chǎn)業(yè)、人口及政府規(guī)劃加持的未科，再次復(fù)制了2014年的傳奇，在杭州各區(qū)域板塊中率先回暖反彈。而建發(fā)則成了最早的受益者。

位于中軸線上的建發(fā)·云湖之城，自去年9月首開以來，就一直是杭州購房者熱捧的 “香餑餑”，樓盤九開九罄，短短數(shù)月便吸引近2200戶購房家庭果斷選定。中簽率也隨之一路走低，今年2月第9次開盤時(shí)只有15.7%，接近當(dāng)年的超級(jí)紅盤陽光城未來悅（12.63%），以至于有人喊出：

新一輪“樓市熱”是不是又要來了？

云湖之城區(qū)位圖。

憑借出眾的表現(xiàn)，云湖之城一躍成為2024年浙江省銷售金額、銷售套數(shù)、銷售面積三冠王！

本月中旬，這個(gè)超級(jí)大盤將迎來收官加推，260套房源不僅是云湖之城最后的機(jī)會(huì)，也是第三中心中軸線在售樓盤最后的“入場(chǎng)券”。但搶不到的朋友也別急，下個(gè)月又有濱江的新盤即將接棒登場(chǎng)。

作為本土開發(fā)商的代表，濱江集團(tuán)是最早進(jìn)入未科的地產(chǎn)商之一。 早在2012年，濱江就跨過繞城高速、挺進(jìn)未科，拿下介于西溪、五常兩大濕地之間的寶藏地塊，打造了后來的西溪之星項(xiàng)目。 這也是未科開發(fā)初期比較有代表性的一個(gè)樓盤。

這么多年下來，應(yīng)該說，濱江對(duì)未科的地產(chǎn)價(jià)值是充分認(rèn)可的。而 建發(fā)·云湖之城的熱賣又進(jìn)一步刺激了包括濱江在內(nèi)的更多房企加快在未科的拿地速度。

去年底，濱江集團(tuán)就通過44輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)約27.72億元、樓面價(jià)20713元每平米、18.36%的溢價(jià)率拍下南岸藝術(shù)慢生活街區(qū)的YH090901-01地塊。而一年前綠城拿下馬路對(duì)面綠汀春曉地塊時(shí)的樓面價(jià)，還不到1萬8每平米，短短一年漲了15%以上。

我向?yàn)I江負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的相關(guān)人士進(jìn)行詢問，對(duì)方說拿這塊地主要是看中它位于五常濕地南面，環(huán)境宜人；同時(shí)緊鄰在建的地鐵12號(hào)線水鄉(xiāng)南路站，未來交通較為便利；而且據(jù)悉地塊北面規(guī)劃有商業(yè)，未來出門購物也很方便。 為此他們規(guī)劃了15幢22-25層的住宅，106-169方等5個(gè)面積段，預(yù)計(jì)最快4月底面世。

不知是不是巧合，目前濱江集團(tuán)在建中的三個(gè)未科項(xiàng)目——楓汀云邸、楓映華庭、楓攬華庭，全部位于中軸線上，由此可見濱江的眼光。就像 前面提到的那位負(fù)責(zé)人告訴三土的：

如果說未科是杭州未來最具價(jià)值也最有潛力的板塊之一，那么中軸線就是未科最具價(jià)值也最有潛力的區(qū)域，沒有之一。

對(duì)于這點(diǎn)，另一家杭州本土巨頭銀泰集團(tuán)的董事長(zhǎng)沈國(guó)軍也是認(rèn)同的。

去年6月28日，銀泰集團(tuán)與余杭區(qū)政府簽署協(xié)議，由銀泰商業(yè)管理集團(tuán)和余杭城投集團(tuán)合作在杭州新中心中軸線，投資70億打造杭州未來新商業(yè)中心。

眾所周知，銀泰中心是銀泰集團(tuán)最為高端的產(chǎn)品線，目前全國(guó)已建成運(yùn)營(yíng)的銀泰中心僅有3座（北京、成都、合肥），另有一座在建（西安）。未科中軸線上的這座銀泰中心算是第五座，其在定位規(guī)格上有望比湖濱銀泰還要高。

根據(jù)已披露的信息，其總地上建筑面積近50萬方，將是集六星奢華酒店、超甲級(jí)寫字樓、高端公寓、高品質(zhì)全客層購物中心等于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。但這個(gè)超級(jí)綜合體具體落子何處，此前外界一直不得而知。

直到2月26日，余杭方面放出消息，位于城市中軸線上未科文化中心板塊內(nèi)，一宗超大的商業(yè)+商務(wù)金融+文化+廣場(chǎng)+公園用地正式掛牌出讓，地塊總面積19.3萬平方米（約290畝），起拍價(jià)13.37億元。不少媒體懷疑，這就是此前簽約的“未來科技城銀泰中心”項(xiàng)目所在地？

是不是這樣，等到3月底競(jìng)拍結(jié)果出來后就知道了。相比某個(gè)具體地塊花落誰家，回顧未科區(qū)域過去三十多年的地產(chǎn)開發(fā)史，從前未科時(shí)代的小打小鬧，到未來科技城成立后的突飛猛進(jìn)、名盤疊出，再到如今中軸線上各大房企的爭(zhēng)奇斗艷，這段地產(chǎn)傳奇帶給我們更大的啟示在于，房地產(chǎn)的開發(fā)永遠(yuǎn)都追隨著城市建設(shè)的方向和腳步。

尤其是當(dāng)下，隨著房地產(chǎn)逐漸褪去金融炒作屬性，回歸居住功能，只有人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚、加之城市規(guī)劃助力的板塊，房地產(chǎn)才有未來，而未科無疑就是這樣的優(yōu)質(zhì)核心板塊。

多說兩句：

最近，“三土城市筆記”聯(lián)合數(shù)十位國(guó)內(nèi)資深媒體人、寫作者，發(fā)起“為父親寫史”計(jì)劃。我們希望盡可能多地記錄每一個(gè)普通人或平凡或坎坷的一生經(jīng)歷，為家人珍藏回憶，為這個(gè)大時(shí)代留下見證，為將來的國(guó)史編寫收集資料。如果您有人生故事需要傾訴，或者希望將父輩的經(jīng)歷整理成冊(cè)，歡迎私信聯(lián)系我們。

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