被稱 “眾籌收租” 的公募 REITs，到底是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 ），簡(jiǎn)單說(shuō)就是發(fā)行證券募集資金，投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，并把大部分收益分給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品 。

2021 年咱國(guó)內(nèi)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)，這就意味著普通投資者能以 1000 元起的低門(mén)檻，通過(guò) “眾籌” 參與國(guó)家級(jí)項(xiàng)目，分享優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（像北京國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓、上海迪士尼商鋪這類 ）的租金和資產(chǎn)增值收益。而且隨著 REITs 品種的擴(kuò)容，能參與的項(xiàng)目越來(lái)越豐富，倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口，還有水電氣熱市政設(shè)施、污染治理等都涵蓋啦，普通人參與大型不動(dòng)產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)變多咯。

REITs 的核心是獨(dú)特運(yùn)作模式，涉及幾個(gè)關(guān)鍵角色：

?基金管理人：由具備資質(zhì)的公募基金公司擔(dān)當(dāng)，通常負(fù)責(zé) REITs 的募集、投資和運(yùn)營(yíng)管理 。

? 資產(chǎn)支持證券（ABS）：REITs 超 80% 的基金資產(chǎn)會(huì)投到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS），并持有全部份額 。

? 底層資產(chǎn)：像產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房這些能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn) 。

? 投資者：包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，通過(guò)買(mǎi) REITs 份額參與收益 。

舉個(gè)產(chǎn)業(yè)園 REITs 的例子：基金募集資金后，去買(mǎi)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的股權(quán)或債權(quán)；產(chǎn)業(yè)園租金收入扣掉運(yùn)營(yíng)成本后，90% 以上要分給投資者；投資者還能在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài) REITs 份額，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性 。

REITs 收益主要來(lái)自兩部分：

? 穩(wěn)定分紅：監(jiān)管要求每年至少把可供分配金額的 90% 以分紅形式給投資者，所以分紅率通常比股票、債券高，穩(wěn)穩(wěn)拿 “租金” 分紅的感覺(jué) 。

? 資產(chǎn)增值：如果底層資產(chǎn)（核心地段商業(yè)地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施等 ）價(jià)值漲了，REITs 在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格也可能跟著漲，能賺到資本利得 。

四、社會(huì)價(jià)值：盤(pán)活資產(chǎn)，助力實(shí)體

除了給投資者賺收益，REITs 社會(huì)價(jià)值也不?。?/p>

? 盤(pán)活存量，降企業(yè)負(fù)債：以前基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、資金占用大，企業(yè)靠銀行貸款，負(fù)債率高。REITs 能幫企業(yè)把存量資產(chǎn)證券化變現(xiàn)，回籠資金搞新項(xiàng)目，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 。

? 助力基建民生：國(guó)內(nèi)試點(diǎn)優(yōu)先支持交通、能源、環(huán)保、保障性住房等基建領(lǐng)域，推動(dòng) “新基建” 和民生工程。比如保障性租賃住房 REITs，能增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解大城市租房難 。

? 豐富投資工具，促市場(chǎng)發(fā)展：REITs 填補(bǔ)股票和債券之間的中等風(fēng)險(xiǎn)投資空白，完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，讓個(gè)人投資者也能參與大型不動(dòng)產(chǎn)投資，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利 。

小提醒

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