房貸利率 “小作文” 瘋傳：首套 2.5%、三套 0.5%？不可能，但趨勢(shì)是……

　　最近，地產(chǎn)圈被一篇未經(jīng)證實(shí)的彭博社 “小作文” 攪得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　消息稱，央媽可能搞一波大的貨幣政策調(diào)整 —— 全面下調(diào)房貸利率，首套 2.5%、二套 1.5%、三套 0.5%，目的是刺激樓市、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

　　這數(shù)字一出來(lái)，不少人直呼 “太離譜”。

　　要知道，過(guò)去十幾年，房貸利率一直是 “階梯式懲罰”：買二套比首套貴，買三套比二套更貴，擺明了是給炒房的 “潑冷水”。

　　可按這 “小作文” 的說(shuō)法，直接反過(guò)來(lái)了 ——買得越多，利率越便宜，成了“獎(jiǎng)勵(lì)式放貸”。

　　有人覺得這思路 “接地氣”：

　　現(xiàn)在樓市里，好賣的多是大戶型豪宅，買這些的大多是已有首套房的改善型買家，甚至是多套房持有者。

　　刺激樓市，就得撬動(dòng)這群人的需求，這么看似乎有點(diǎn)道理。

　　順著這思路往下想，畫面確實(shí)誘人：當(dāng)前一線城市租金回報(bào)率 1.82%、二線 2.04%、三四線 2.55%，要是貸款利率降到 1.5% 甚至 0.5%，租金收入妥妥能覆蓋房貸利息。

　　再加上存款利率一個(gè)勁往下走，“以租養(yǎng)貸” 怕是要成主流投資方式。

　　到時(shí)候，二手房東不愿拋房，持幣的趕緊入場(chǎng)，賣舊買新、換大換多的換房潮說(shuō)不定真能起來(lái)。

　　但這事，靠譜嗎？基本不可能。

　　銀行的錢不是憑空來(lái)的，是儲(chǔ)戶存的，得給儲(chǔ)戶付利息。

　　2024 年 42 家上市銀行的平均存款成本率是 1.87%—— 也就是說(shuō)，銀行拿 100 塊存款，成本是 1.87 元，要是按 “小作文” 里的利率放貸，1.5 元甚至 0.5 元就借出去了，每筆都得虧 0.37 元到 1.37 元。

　　這生意誰(shuí)做誰(shuí)賠本，銀行哪扛得住？

　　更關(guān)鍵的是，銀行靠 “息差” 活著。

　　這些年，房貸利率（橙色線）和銀行存款成本（藍(lán)色線）的差距越來(lái)越小，息差本就薄得像層紙，但至少房貸利率還在存款成本之上。

　　真要是貸款利率低于存款成本，銀行盈利成謎，作為上市公司，股價(jià)和估值肯定受沖擊。

　　當(dāng)前 A 股剛回暖，這時(shí)候讓銀行股 “掉鏈子”，顯然和 “穩(wěn)資本市場(chǎng)” 的大方向?qū)χ伞?/p>

　　再看兩個(gè)硬指標(biāo)：

　　現(xiàn)在 5 年期以上 LPR 是 3.5%（房貸定價(jià)基準(zhǔn)），5 年期以上公積金貸款利率 2.6%（公認(rèn)的政策底線）。

　　“小作文” 里的利率不僅遠(yuǎn)低于 LPR，連公積金的 “地板價(jià)” 都捅破了，這在政策邏輯上根本說(shuō)不通。

　　那未來(lái)房貸利率會(huì)怎么走？

　　下周，今年第二次研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會(huì)議要開了（每年三次，4 月、7 月、12 月各一次），估計(jì)會(huì)有新的穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)政策，樓市也可能有新說(shuō)法。

　　加上剛開完的中央城市工作會(huì)議，這倆會(huì)的樓市部署，半個(gè)月內(nèi)可能就會(huì) “明朗化”，地產(chǎn)板塊或許能等來(lái)一波政策利好。

　　利率整體肯定還會(huì)降，但動(dòng)力不是這 “小作文”，而是美國(guó)要進(jìn)入降息周期了。

　　美聯(lián)儲(chǔ)大概率 9 月就開始降息，2026 年可能降得更猛。

　　等美國(guó)降息，中美利差壓力小了，咱們的貨幣政策空間就大了 —— 下半年 LPR 至少有一次降息機(jī)會(huì)，房貸利率跟著往下走是大趨勢(shì)。

　　不過(guò)，這下調(diào)會(huì)是穩(wěn)扎穩(wěn)打的，絕不會(huì)像 “小作文” 說(shuō)的那樣 “斷崖式下跌”。

　　與其被小道消息帶節(jié)奏，不如看清大方向：樓市政策會(huì)更務(wù)實(shí)，利率調(diào)整會(huì)更穩(wěn)妥，這才是該關(guān)注的重點(diǎn)。

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