廣東
我是紫沐，這是我第476篇日記。
越秀鴻璟臺和越秀閱璟臺，作為最新一代產品，打法很有代表性。
之前文章說過，就算新盤沒有超高得房率，依然能通過卷產品，對二手形成降維打擊。
而具體怎么卷，透過越秀這兩個新盤，可見一斑。
越秀鴻璟臺
對比閱璟臺，鴻璟臺更有代表性。
面對大石板塊這個純粹的存量市場，越秀都做了什么？
首先是會所，鴻璟臺雖然定位偏剛需-剛改，但引入了酒店式會所。
國際標準籃球場、瑜伽房、會客廳、健身房等等，都是標配。
所以卷會所，很可能成為新潮流。
當大家習慣了剛需盤也有會所，沒會所的樓盤就會喪失部分競爭力。
再比如產品，鴻璟臺11棟樓，塔樓只有3棟，其余8棟都是16-18層板樓。
而且板樓統一標配專梯入戶和獨立電梯廳，實現剛需的面積，改善的體驗。
其實從保利辰園開始，把板樓面積做小，就開始成為趨勢。
以前外地朋友來廣州看房，普遍吐槽塔樓+高層的設計，還沒老家舒服。
當時主流回應是城市能級不一樣，廣州地價貴。
但其實說白了，就是以前樓市好不愁賣，做塔樓能賺更多錢。
現在市場不好，反而倒逼產品升級，更注重人居體驗，板樓占比越來越高。
這趨勢延續下去，對存量房打擊會很大。
特別是剛需盤，新盤有專梯，老盤3T6戶；新盤有會所，老盤沒會所。
再算上得房率差距，剛需二手如果沒有特別強的配套加持，基本沒法打。
另外鴻璟臺在戶型上也做了迭代。
比如L型長陽臺，能滿足更多元的使用需求。
除了傳統的把客廳做大，還能單獨把臥室做大。
在沒法盲目卷得房率之后，如何在設計上做出新意，會是新的迭代方向。
而針對大石下雨容易積水的問題，鴻璟臺做了首層抬高，還重新設計了排水系統。
所以從產品角度，鴻璟臺對比周邊二手，明顯是降維打擊，幾乎沒有競品。
沒有競品，就有溢價基礎。
預計塔樓總價300萬起，板樓總價400萬左右，還是有市場的。
配套方面，商業最不需要擔心，大石吃喝玩樂都很成熟，
而且項目距離大石站700米左右，能滿足剛需盤最重要的通勤需求。
主要硬傷還是學位弱，在貼牌名校遍地走的年代，嚴重落后于同價位競品。
據說越秀目前在對接名校教育集團，有意識把短板給補上，并會在開盤前官宣。
對鴻璟臺感興趣的，不妨再等等。
越秀閱璟臺
閱璟臺對外輸出的一個亮點，是天河罕見的低密度產品。
但說實話，在“好房子”標準出來之后，未來新房容積率都不會太高。
而且閱璟臺的具體地段屬于廣氮智谷板塊，共有特征就是低密。
不管是天河壹品，還是存量的天健上城和金地峯睿，容積率都在3左右。
對比下來，閱璟臺2.1的容積率雖然亮眼，但并不稀缺。
而且看樓棟分布圖，建筑密度其實不低。
所以它的真實定位，我覺得更像是升級版的天河壹品。
其中最大的配套升級，是學位。
保底讀省實，還能參與清灣搖號，雙名校托底確實很加分。
而且不需要等收樓，26年就能入讀，對學位房買家來說很有吸引力。
而另一個亮點，則是小區會所的面積和設施都比較有誠意。
5000㎡的會所，功能涵蓋運動、教育和康養，能一定程度緩解項目離商業較遠的問題。
至于產品，閱璟臺也采用了少量塔樓+大量板樓的設計。
目前板塊內110-130㎡競品主要都是塔樓，所以閱璟臺這波錯位打擊，優勢很大。
只要價格合理，塔樓6萬左右，板樓不超6.5萬，競爭力是有的。
當然，閱璟臺硬傷也很明顯，就是通勤拉跨。
雖然19號線就在家旁邊，但這條線路，10年內通車概率不大。
一個剛改盤，幾乎沒有公共通勤方式，肯定會勸退一批買家。
另外在地段潛力上，廣氮在天河東一直是第二梯隊，所以別對閱璟臺的金融價值抱太大希望。
越秀這兩個盤，更多起的還是標榜作用。
相當于告訴友商，在市場冷淡，得房率剎車之后，還有哪些可以發力的點。
目前來看，小面積板樓+會所+新戶型設計，殺傷力不比得房率低。
換句話說，只要供地不停、新盤不斷，二手市場依然沒翻身希望。
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