上海
就在剛剛，上海2026年首拍收官，最終2塊地均底價成交。
越秀地產，以總價約25.6億、樓板價38035元/㎡，順利補倉森蘭地塊。
紫竹集團，以總價20.09億、樓面價33440元/㎡，延續紫竹板塊深耕。
開年土拍僅有2塊地，且都不算是城區核心地塊，但也是各自板塊的佼佼者，具備打造高端產品的基因。
同時回顧2025年全年，今年上海土拍走勢會如何？總爺和大家聊聊。
01
越秀補充，抄底森蘭地塊
今日焦點是浦東森蘭地塊，北側緊鄰天然河道，直線距離6號線洲海路約750米，擁有軌交通勤的便利性。
同時周邊還有森蘭花園城、森蘭商都等成熟商業，被譽為“城市綠肺”的森蘭綠地，無疑是高端改善項目的適配土地。
最關鍵的是，這塊地出讓面積僅約2.69萬方，容積率2.5，能夠短平快地輸出業績和貨值。
最終越秀以總價約25.6億、樓板價38035元/㎡抄底，在2026年開年順利補倉。
作為近兩年深耕上海的國企代表，越秀去年位列上海全口徑銷售榜單TOP 7。
同時總爺也觀察到，越秀對這樣的中小地塊有豐富實操經驗，和樾長寧、翎翠濱江都是典型代表，產品力均有不俗表現。
期待拿下今年土拍首個地塊的越秀，能為斷供多年的浦東森蘭，帶來顛覆性產品呈現。
02
紫江深耕，斬獲低密抵地塊
近兩年上海低密地塊出讓加速，而今天出讓的蘭香湖地塊，也是延續了這一趨勢。
這是罕見的「低密組合地塊」，由兩幅住宅、一幅商辦組成，承接閔行紫竹高端客戶的綜合改善需求。
同時它也是「濱湖景觀社區」，北面環湖而生，西側是著名的蘭香湖2號聯排別墅，板塊低密產品價值早已被充分驗證。
最引人關注的是它的超低容積率，純宅地容積率1.01，可打造聯排等高溢價產品；商業用地容積率1.0，也可定制特色商業街。
地塊也吸引了閔房、紫江集團兩家房企現場參與競價，最終紫江集團以總價20.09億、樓面價33440元/㎡底價獲取。
其實紫江集團拿地一點也不令人意外，他們長期深耕紫竹片區的建設，地塊隔壁蘭香湖2號就由他們開發。
期待實現板塊深耕的紫竹集團，可以借助房產新規的東風，再次拿出亮眼的低密產品。
03
土拍大戲，讓子彈再飛一會
本輪土拍的落錘，盡管熱度相對平淡，但也標志著2026年上海土拍大戲正式揭幕。
而站在這個節點回顧，你會發現土拍市場呈現三個明顯趨勢，今年或許會得以延續。
1. 五大央企領銜，集中資金投入上海：
上海依舊是房企最偏愛的重倉城市，這點從各大房企的權益投入就能看出。
中海地產一家就投入387.63億，拿走了2453億元總成交額的約16%，問鼎拿地榜單。
緊接著是招商蛇口、華潤置地、保利發展、中國金茂四家央企，組成目前深耕上海的“五大中堅力量”。
榜單后面依舊是各大央國企，包括勢頭很猛的建發房產、中建東孚、象嶼地產、保利置業等。
2. 聚焦核心城區，拿地戰略持續收縮：
為什么市場壓力這么大，但土拍熱度卻持續高漲，原因其實非常簡單，去年上海拿出了大量“壓箱底”的城區核心地塊。
從土地出讓金統計看，徐匯、楊浦、浦東新區、虹口位列前四，其中楊浦區一年就出讓了11宗地塊，讓市區的競爭變得分外激烈。
3. 協議出讓激增，定向尋找合作伙伴：
作為土地出讓的重要途徑之一，協議出讓逐步成為主流形式，政府也在通過這個方式來篩選有實力賦能城市的開發商。
去年上海純住宅、商住地塊協議出讓32宗，成交總金額接近1065億元，創下近年來新高，也對開發商提出了更多要求。
比如去年入市的熱門項目安瀾上海、澐啟濱江、建發海宸等，都是協議出讓的產物，可以看出這種形式的精準性。
4. 年初傳統淡季，讓子彈再飛一會
相比去年的火爆，2026年首輪土拍還是略顯沉悶，很多房企都在聚焦沖刺業績，并沒有對土拍投入很大關注度。
一方面是住宅新規刺激了市場，但新房樓市熱度并未實質提升，讓房企拿地動力不足；
另一方面近期政策傳言不斷，不少房企也在等待風向信號，我們也不妨讓子彈再飛一會。
對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。
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