謝逸楓：2025年北上廣深樓市逆襲？

文/謝逸楓

過去一年（2025年）一線城市北京、上海、廣州、深圳樓市呈現(xiàn)深度分化、背離的趨勢，其中商品住宅市場量降價升，二手住宅市場量升價降，一二手商品住宅市場、量價背離，堪稱冰火兩重天，繼續(xù)下行、探底的筑底調(diào)整中。

按照國際規(guī)律，中國房價見底上漲四個邏輯規(guī)律，一是成交量企穩(wěn)領(lǐng)先于價格回升。二是核心城市房價率先反彈。三是貨幣寬松(10年期國債利率不超過核心通脹200個基點(diǎn))是必要條件。四是經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期改善是根本前提。

一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場透露回暖、復(fù)蘇跡象，處于探底的調(diào)整期，總體未止跌回穩(wěn)，需要更大力度的救市政策。背后的原因在于二手住宅市場以價換量沖擊商品住宅市場、商品住宅市場的政策力度不及預(yù)期、政策效果不佳。

一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場能否持續(xù)回暖、復(fù)蘇跡象，需要觀察，根本原因是商品住宅市場庫存高、二手住宅市場掛牌量大，總體供應(yīng)過剩，供需關(guān)系不平衡的局面沒有根本性改變。同時二手住宅市場影響商品住宅市場的預(yù)期。

預(yù)計(jì)2026年一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場政策將更加寬松，政策力度更大。一是住房公積金政策優(yōu)化。住房公積金貸款首付比例和利率下降、用途擴(kuò)大（用作二套房貸首付）和額度上升、異地提取等政策放松。

二是商業(yè)貸款的首付比例、利率繼續(xù)下調(diào)。三是二手房交易（買賣）增值稅、個人所得稅免減力度加大，一手房交易的契稅、印花稅的稅收免減力度加大。四是北京、上海、深圳放寬住房限制購買，取消限購政策。

五是人才和多孩家庭的購房財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免。六是購房送戶口。七是收儲存量商品房用作保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、配售房、人才房、安置房、員工和學(xué)生宿舍。八是城市更新貨幣化安置、房票安置的力度加大。

九是個人購買首套、二套住房（新房、二手房）貸款利息補(bǔ)貼（購房貸款貼息，3年-5年，每年3萬-5萬元）。十是個人所得稅抵扣退稅提升，住房貸款利息專項(xiàng)附加抵扣標(biāo)準(zhǔn)從每月1000元提高至2000元。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月上旬，全國二手房掛牌量已達(dá)182萬套，同比激增30%。其中四大一線城市掛牌量合計(jì)48萬套，同比增32%。北京12萬套、上海15萬套、廣州11萬套、深圳10萬套，均創(chuàng)下2025年以來新高。

例如截至2025年9月，北京新建商品住宅庫存總量為?1008萬平方米?，同比減少?2.8%?，8月末庫存為?977.2萬平方米?，同比減少?6.1%?，庫存總量呈下降趨勢。8月新建商品住宅去化周期為?15.5個月?，環(huán)比增加?0.4個月?，去化速度放緩。

2025年12月北京新建商品住宅市場供需修復(fù)，庫存量下降至?7萬套以下?，去化周期回歸正常區(qū)間。?但是二手房總掛牌量非常龐大，影響新房住宅市場。截至2025年7月二手房總掛牌量（內(nèi)部+外部）超 16.1 萬套，供給端壓力持續(xù)凸顯。

例如截至2025年末，上海商品房庫存總量為?811.55萬平方米?，較2024年略有下降，市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)性分化、區(qū)域差異顯著。外環(huán)內(nèi)區(qū)域去化周期12個月?，供需相對平衡。外郊環(huán)去化周期達(dá)?18個月?，郊環(huán)外則高達(dá)?37個月?。

上海全市二手房掛牌量自2025年4月起進(jìn)入持續(xù)下降通道。截至2025年12月末，上海全市二手房掛牌量降至8.85萬套（56157元/平），連續(xù)8月下調(diào)，總體幅度約21%，較年中峰值減少超21%，回落至2023年下半年水平。

例如截至2025年11月底，廣州狹義庫存為1450萬㎡，同比下跌2.6%，消化周期從2024年末的18.7個月提升至24.5個月，為五年新高。例如截至2025年末，深圳新房住宅存量為327萬㎡，創(chuàng)四年來新低。

因受制于市場需求不振，2025年去化時間再度增加，去化時間15.3個月，較2024年底上升3.0個月。深圳二手房掛盤量從2025年初約5.8萬套，一路走高到11月約8.9萬套，猛漲了約53.4%，到12月增加到10萬套。

北京新房市場寒冷，二手房市場火爆

第三方數(shù)據(jù)顯示，2025年北京市商品住宅成交34961套，同比下降4.55%。成交面積446.54萬㎡，同比下降4.02%。成交金額2685.7億元，同比上漲1.70%。成交均價60144元/㎡，同比上漲5.96%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年12月北京新建商品住宅累計(jì)成交3323套、成交面積43.94萬平方米，環(huán)比分別上漲44.7%、56.3%。環(huán)比大幅上漲背后的原因，離不開政策紅利釋放、年末銷售節(jié)點(diǎn)支撐以及前期成交基數(shù)偏低的共同作用。

市建委數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為17.4萬套，與上一年相比減少約1400套，同比下降0.8%，顯示出市場在調(diào)整周期的韌性。這是北京利好政策等多因素疊加的結(jié)果，能否持續(xù)回暖還需觀察。

2025年12月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為17200套，環(huán)比增長19.1%，同比下降20.2%，占市場總成交套數(shù)的比重高達(dá)83.2%，占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。2025年最后一周，二手房成交量環(huán)比增長30.9%，購房需求爆發(fā)。

自2025年4月經(jīng)歷階段性調(diào)整后，北京二手房成交量已于12月份創(chuàng)出近9個月以來的新高，顯示市場底部夯實(shí)后重拾升勢，反映出年末購房者入市意愿顯著增強(qiáng)。毫無疑問，新政一定程度上為市場帶來積極變化。

上海新房市場下降，二手房市場暴漲

第三方數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月28日，上海新房住宅網(wǎng)簽44384套，同比下降10%。2024年上海新房住宅網(wǎng)簽57577套、2023年上海新房住宅網(wǎng)簽80166套、2022年上海新房住宅網(wǎng)簽89434套、2021年上海新房住宅網(wǎng)簽92461套。

截至2025年12月31日，上海二手房網(wǎng)簽總量已達(dá)254993套，創(chuàng)近四年新高。2025年二手房網(wǎng)簽量突破2萬套的月份已達(dá)7個，超過去年同期的6個月，其中12月二手房成交量突破2.2961萬套。

第三方數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月28日。二手房網(wǎng)簽成交254115套（全口徑數(shù)據(jù)包含商業(yè)、車位等），破4年紀(jì)錄。300萬以下成交占比55.4%，上海樓市第一次由剛需單邊托底完成全年成交。

從成交節(jié)奏來看，年末的翹尾表現(xiàn)同樣具有參考意義。2025年11月-12月，上海二手房網(wǎng)簽均抵近2.3萬套大關(guān)，僅次于金三銀四。2025年上海二手新房的比值創(chuàng)10年新高，達(dá)到5：1 ，創(chuàng)下近10年新高。成交5套二手房，有1套新房。

回顧2025年，真正直接作用于二手房市場的政策并不多，主要集中在2025年8.25新政，住房限購政策優(yōu)化；外環(huán)外1年社保不限套數(shù)，進(jìn)一步松限購；公積金最高額度提至184萬；商貸利率不再區(qū)分首套、二套。

廣州新房市場，二手房市場均下降

廣州中原數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州一手住宅成交63755套，同比下跌10.6%。成交面積為700萬㎡，同比下跌11%。成交均價為34438元/㎡，同比下降4%。2025年天河新房住宅均價高達(dá)80143元/㎡，同比上漲6%。

應(yīng)該是全市唯一一個房價上漲的區(qū)域，主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性上漲，2個豪宅樓盤上市。2025年遠(yuǎn)郊網(wǎng)簽292.30萬㎡，同比下降14.3%。近郊網(wǎng)簽247.51萬㎡，同比下降10.2%。中心區(qū)網(wǎng)簽159.91萬㎡，同比下降6.2%。

2025年廣州一二手千萬豪宅成交3437套，同比減少25%，均價89438元/㎡，同比漲了8%。住宅類大平層以天河區(qū)為絕對主力，成交1455套，均價11.2萬元/㎡，海珠、荔灣位居第二、三位。別墅核心區(qū)多無成交，以郊區(qū)增城為主導(dǎo)。

2025年“房票”成為推動市場成交的“黑馬”。數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州通過房票認(rèn)購房源約5500套，認(rèn)購面積超55萬㎡，認(rèn)購資金約98億元。2025年全市11個區(qū)都有房票成交，承接房票項(xiàng)目總共110個。

“舊改”之王的黃埔是房票大戶，2025年1月-10月房票認(rèn)購量占同期新房網(wǎng)簽比例達(dá)65%。而截至2025年11月30日，黃埔通過房票認(rèn)購商品房已超5000套，面積超50萬㎡，總金額超88億元。超過90%的房票成交量，是由黃埔村民貢獻(xiàn)的。

廣州中原數(shù)據(jù)顯示，2025年（統(tǒng)計(jì)周期：2024年12月26日至2025年12月25日，下同）廣州二手住宅網(wǎng)簽（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）108812套，一手住宅網(wǎng)網(wǎng)簽63755套，2025年全年大約網(wǎng)簽172567套房。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州二手住宅共成交108812套，同比微跌1.8%，比2022年高出32%。成交均價為26420元/㎡，同比降了6.7%，為2021年以來的最低位。說明房價止跌跡象未現(xiàn)，行業(yè)信心及預(yù)期不強(qiáng)。

2025年12月（統(tǒng)計(jì)周期:11月26日至12月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為8787套、87.60萬平米，環(huán)比分別小幅下降4.40%和4.23%。當(dāng)中南沙區(qū)、天河區(qū)和荔灣區(qū)的成交有所增長。

深圳新房市場下降，二手房市場上漲

中原數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳賣出約3.79萬套新房住宅（含現(xiàn)售）、約5.62萬套二手房住宅，合計(jì)約9.41萬套住宅房源。算上現(xiàn)售房的話，2025年的住宅成交總量，達(dá)到了近五年的次新高，僅次于2024年的10.28萬套。

2025年預(yù)售新房成交量同比下滑了35%，影響成交的其中一個關(guān)鍵因素就是供應(yīng)。2025年新房住宅供應(yīng)量僅為32981套，是近10年供應(yīng)最低的一年，對比高峰期的2021年，直接減少了4成。

現(xiàn)售比例不斷上升，2025年成交占比已達(dá)到35%。12個月來看，其中6/7/8/9/12月的現(xiàn)房占比更是超過四成，這意味著現(xiàn)房時代在加速到來。其中新房方面，非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，且連續(xù)兩年增長。

2025年非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，達(dá)到2012年以來次高值。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2025年是二手住宅成交連漲的第3年，也是近五年來成交量最高的一年，共成交了56217套房源。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳一手住宅網(wǎng)簽總量（預(yù)售+現(xiàn)售）37879套，同比下降22%，新房分化明顯，一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量24549套，同比下降35%，而現(xiàn)售網(wǎng)簽量13330套，同比上漲28%，現(xiàn)房時代加速到來。

2025年深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量94096套，同比下降9%，其中二手住宅網(wǎng)簽量占比60%，存量占比進(jìn)一步提升。2025年深圳二手住宅網(wǎng)簽量56217套，同比上漲3.2%，二手房錄得量69773套，同比上漲4.3%。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅過戶56217套，同比上升3.2%，連續(xù)三年回升，成交套數(shù)為五年新高。2025年二手房成交均價5415元/平方米，同比微跌1.9%，相較于前幾年，跌幅已明顯收窄。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，一二手房價格呈現(xiàn)下探趨勢，2025年深圳一手預(yù)售住宅網(wǎng)簽均價為5.31萬元/㎡，同比下降1.7%，二手住宅成交均價5.9萬元/㎡，同比下降6.3%。300萬以下房源占比達(dá)到45%，剛需客群成為市場主力。

這與政策放松、業(yè)主議價空間擴(kuò)大等因素密切相關(guān)，降低了購房門檻。2025年深圳樓市呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征，剛需與改善型需求有序釋放，高端市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，而普通住宅市場保持平穩(wěn)。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳新房住宅成交3.79萬套，同比下降21.7%。整體成交穩(wěn)健，成交量出現(xiàn)較大降幅的原因是去年四季度大幅沖高，令對比的基數(shù)較高。四大頂級豪宅的集中入市與熱銷，添上了"翹尾"的注腳。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年二手房住宅成交5.62萬套，同比增長3.2%，是政策松綁與需求釋放同頻共振的結(jié)果，分區(qū)放寬限購，激活非核心區(qū)剛需客群，疊加業(yè)主主動調(diào)價促成交，供需雙向發(fā)力，支撐成交量實(shí)現(xiàn)溫和上行。