上海
2025 年，中國經濟和房地產成績單公布了！
宏觀經濟還算可以，但房地產這份成績單嚴重不及格。
先說看宏觀經濟。
2025 年中國的經濟增速達到 5%，不算高也不算低，正好完成了年初制定的任務。
這個增速和 2024 年一模一樣！
我們扒一扒經濟增長的內部結構。
按照拉動經濟增長的三駕馬車這個視角來看，
第一駕馬車是消費
消費當中最核心的指標是全社會消費品零售總額，全年同比增速是 3.7%，這低于經濟增速，說明消費雖然占比最大，但拖了后腿。
為什么消費起不來？
就是老百姓不敢花錢、不愿意花錢。到底為什么呢？
一方面，很多人的收入下滑，或者說收入預期不太好；
另一方面，最核心的是隨著房價大跌，很多家庭的資產、家庭總財富縮水嚴重，甚至有些人的房子變成了負資產。
這種情況下，大家都不敢花錢。
此外，2024-2025 年，國家出臺了一些刺激消費的措施，比如對家電等某些消費品進行購買補貼。
但大家都清楚，家里的冰箱、洗衣機等大件家電，換新之后能用好幾年，所以出現了家電補貼效用遞減的情況，2025 年補貼的刺激效應已經低于 2024 年。
2026 年還會繼續補貼，但預計效果會進一步下滑。
第二駕馬車是投資
全國固定資產投資同比增速下滑 3.8%，這是十分罕見的 —— 進入二十一世紀以來，投資這個指標從來沒有出現過同比下滑，這嚴重拖累了經濟。
投資當中，工業投資增速還可以，但基建投資同比下跌 22%。
基建投資主要由地方政府主導，由此可見，現在地方政府資金壓力依然很大。雖然 2024 年 11 月國家出臺了十萬億的化債方案，但一年多過去了，地方的債務壓力依然較大，還是沒錢進行基建建設。
投資的第三塊是房地產開發投資，同比下滑 17.2%，這個下滑幅度是過去三十年最大的。
自從中國實行房地產市場化以來，從來沒見過這么大幅度的下滑，地方賣地、房地產新開工、房地產施工全都大幅同比下滑，嚴重拖累了經濟增長。
第三駕馬車是出口
2025 年全年出口同比增長 6.1%（以人民幣計價），這個增速相比 2024 年的 7.1% 下滑了 1 個百分點。
回顧過去十年，6.1% 的增速只能說不高不低。
不過 6.1% 是正增長，而且超過了 5% 的經濟總增速，所以 2025 年出口是拉動中國經濟的核心因素，這很不容易。
因為 2025 年中美發生貿易戰，中國對美出口大幅下滑 20%，但對其他經濟體，尤其是 “一帶一路” 沿線國家以及一些發展中國家，增速比較高，對歐盟的增速也不錯。
所以中國的工業制造能力、中國商品在國際上的競爭力還是比較強的 —— 我們失去了部分美國市場，但很快開辟了新市場。
聊完宏觀經濟，我們再稍微說說房地產。
剛才已經提到了部分房地產指標，這里再補充幾個。
首先是房屋銷量
2025 年全國新房銷售面積 8.8 億平米，同比 2024 年下滑約 9%，相比 2021 年的高點下滑幅度接近 50%。
新房的 “總蛋糕” 被削去了一半，意味著很多房企沒活干了，與之相對應的房地產相關 GDP 也大幅縮水。
其次是房價
房價有兩個參考指標：一個是全國新房成交平均價格，2025 年每平米 9527 元，同比 2024 年下跌 4%，相比 2023 年的歷史高點下跌約 9%。
看似跌幅不大，但之前我跟大家說過很多次，新房價格相比二手房價格 “好看” 很多，跌幅較小，這其中存在結構因素。
過去幾年樓市低迷后，市中心的高檔房子比郊區的低價房賣得好，導致成交結構發生大變化，從而讓房價保持在偏高位置，或者說跌幅不大。
所以想觀察房價走勢，一定要看二手房價格。
之前我說過幾次，全國二手房價格當前水平相比歷史高位總體下跌了約 40%。
官方的二手房價格通常參考全國70城房價指數，2025 年 12 月，全國70城二手房價格同比 2024 年 12 月下跌 6%多。
綜合來看，2025 年中國經濟整體還算可以，但看結構，消費和投資這兩駕馬車大不如前，尤其是投資，反而出口表現不錯。綜合成績可打70分。
2025 年中國房地產市場可以說是一塌糊涂，持續下行。成績只能打10分。
還有一些學者專家表示，還在等待中國樓市實現軟著陸。
關于軟著陸還是硬著陸，我早就分析過了：從很多房地產市場指標來看，基本可以確認 2024 年二三季度，房地產市場已經出現硬著陸。
而整個 2025 年，是硬著陸之后的繼續探底，目前還沒有成功找到底部。
所以，房地產對宏觀經濟的拖累非常大。
我們都衷心希望，2026 年中國樓市能夠盡早止跌，這么嚴重地拖累經濟和社會生活，也不是個事兒嘛。
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